Проблемы управления МКД, с которыми сталкиваются ТСЖ, часто отличаются от трудностей в работе УО. Приходится искать нестандартные подходы и обмениваться опытом с другими товариществами. В помощь коллегам – кейсы из моей двенадцатилетней практики председателя ТСЖ «Флагман», которые помогли нашему МКД получить в Иванове звание «дома мечты».
Объединяйтесь с другими ТСЖ для поиска подрядчиков на текущий ремонт
Проблема. Поиск подрядчиков для текущего ремонта, ведь объём работ, как правило, небольшой.
Например, в МКД нужно отремонтировать два крыльца. Все ремонты на улице делаются в летний период, и подрядчики перегружены работой: им неинтересен маленький заказ. Наше ТСЖ столкнулось с такой проблемой, когда нужно было обновить козырьки подъездов: фирмы, в которые мы обращались, присылали сотрудников, те делали замеры, понимали, что объём небольшой, – и пропадали.
Или подрядчики соглашаются взяться за работу, но цена сильно возрастает. При этом в практике есть случаи, когда компания даже после предварительной договорённости не выходит на объект: у неё появляется более прибыльное предложение.
Решение. Объединиться с другими товариществами и найти «своих» подрядчиков, которые будут загружены работой в МКД всё лето. В Иванове у ТСЖ есть общая группа в соцсетях: инициатором такого объединения выступила аутсорсинговая компания, которая предоставляет товариществам услуги по бухгалтерии.
В группе уже более 60 ТСЖ, и мы передаём подрядчиков «из рук в руки», загружаем нашими ремонтами на весь период, чтобы они не простаивали. Они не могут переметнуться – заказы от товариществ на всё лето. Мы планируем все работы на год вперёд, передаём «своим» компаниям – и получаем ремонт с гарантией качества.
Опыт ТСЖ: как председатель навёл порядок в запущенном общежитии119184
Разбивайте капремонт на этапы и по каждому из них отдельно вносите аванс
Проблема. Согласно законодательству, регоператор капремонта вправе заплатить подрядчику аванс в размере 50% от общей стоимости всех работ. У ТСЖ, как правило, спецсчета, и мы не можем заплатить заранее более чем 30%. То есть вопрос опять упирается в поиск подрядчиков.
Решение. Искать добросовестные компании, с которыми можно наладить контакт и договориться о рассрочке на несколько лет. В нашем ТСЖ уже есть примеры такой рассрочки на два-три года: мы заключили договоры на капремонт.
Подрядчик закупает материалы за свои средства, а товарищество перечисляет ему деньги за счёт ежемесячных взносов собственников. Чтобы иметь право оплатить капремонт, принимаем работы частями: компания выполнила какую-то часть работ, ТСЖ сразу же проверяет и подписывает акт.
Ещё один вариант действий в такой ситуации: установить срок ремонта на несколько лет. Например, если в МКД с четырьмя подъездами нужно отремонтировать кровлю, а подрядчик не согласен на рассрочку и аванс в 30%, разбейте работы на несколько этапов.
На каждый из них ТСЖ заключает отдельный договор с подрядной организацией: тогда у товарищества есть возможность на каждом этапе внести аванс 30%, а по завершении – полностью оплатить работы. Главное – правильно прописать все вопросы в протоколе общего собрания собственников.
11 практик по озеленению и ремонту МКД от УО из Кирова и Костромы52600
Объясняйте собственникам причины дополнительных сборов для выполнения всех запланированных работ
Проблема. Резкий рост стоимости ремонта и цен на стройматериалы приводит к превышению запланированной ТСЖ сметы. Товарищество не может заказать все работы, которые были необходимы, ведь собственники утверждают смету на год вперёд.
Динамика роста размер платы за содержание МКД в ТСЖ «Флагман»: в 2021 году он был на уровне 2013 года
Решение. Постоянно общаться с собственниками помещений, объяснять и обосновывать необходимость в дополнительных средствах. Так, есть работы, которые нельзя отложить даже в случае, если происходит резкий рост цен и мы не укладываемся в смету. Тогда ТСЖ объясняет собственникам, почему нужны новые взносы, а также показывает, какие планы можно отложить на следующий период.
В 2022 году мы провели внеочередное собрание и объяснили собственникам, что нужны дополнительные деньги на работы, от которых зависит комфорт проживания и безопасность в МКД. В итоге утвердили целевой платёж по два рубля с кв.м. – для возмещения расходов сверх нормы в 2021 году.
Участвуйте в госпрограммах для привлечения дополнительных средств и повышения размера платы
Проблема. Из-за роста цен и снижения покупательской способности сложно убедить собственников повысить размер платы за содержание жилого помещения. Жители отказываются голосовать «за» по такому вопросу ОСС.
Решение. Участвовать в федеральных проектах по капремонту и благоустройству, чтобы жители МКД видели эффект от вложенных ими денег. Они должны понимать, что на каждый их рубль ТСЖ привлечёт два бюджетных рубля по какой-нибудь программе.
В 2022 году наше ТСЖ участвовало в двух таких проектах:
- По формированию комфортной городской среды в рамках программы «Местные инициативы».
Чтобы получить деньги, ТСЖ создало инициативную группу из активных жителей и собрало 200 подписей, после чего мы сделали проект для придомовой территории и подали заявку на участие в конкурсе. В то же время мы разъясняли в домовом чате, зачем это нужно, а на информационных досках разместили проект благоустройства двора.
Мы быстро всё согласовали инициативный платёж 5% от стоимости проекта: эти средства мы собрали «из рук в руки», без отражения в квитанции. В итоге жители МКД оплатили всего 57 тысяч рублей, а во дворе дома появились современные детская и спортивная площадки стоимостью 1,5 млн рублей.
В оплате работ по установке площадок нам помогали юридические лица – собственники нежилых помещений
- Второй конкурс, в котором участвовало наше ТСЖ, – по озеленению.
Он впервые проводился в Иванове. Инициативная группа нашего МКД прошла обучение по ландшафтному дизайну, они разработали проект и победили в конкурсе. Нам выделили посадочный материал, и мы смогли озеленить зону вокруг новой детской площадки и сделать современную клумбу. Все посадочные работы делали сами жители.
Мы продолжили эту работу: в результате у нас появились габионы около подъездов, дизайнерские скворечники, кормушка для птиц и даже домик для насекомых
Плюс от таких изменений – включение жителей в преображение двора:
- они по своей инициативе предлагают что-то сделать;
- как показала практика, охотнее идут на повышение размера платы или взносов;
- активнее участвуют в собраниях, зная, куда расходуются деньги;
- бережнее относятся к тому, что их окружает.
Вовлечённость в процесс повышает ответственность за результат.
Функциональные и полезные решения для благоустройства двора МКД46740
Судитесь с судебными приставами из-за их бездействия при взыскании задолженности за ЖКУ
Проблема. Взыскание долгов с собственников или нанимателей без официально оформленного имущества и банковских счетов, когда судебные приставы бездействуют.
Решение. Нанять юриста для работы с ФССП и при отсутствии реакции на жалобы – подавать иск на их бездействие.
В нашем доме была неплательщица с большой суммой долга за ЖКУ, но она официально не работала и банковских карт на неё оформлено не было. Мы испробовали все формы взыскания и досудебных урегулирований, даже пошли на заключение соглашения о реструктуризации долга. Но она его нарушила, не стала платить. Все уговоры, печатание квитанций на красных бланках не давали результат.
Тогда ТСЖ заключило договор с юристом на работу с судебными приставами. Он еженедельно писал жалобы на их бездействие, а затем от лица товарищества подал иск в суд, который мы выиграли.
Из апелляционного определения Ивановского областного суда от 03.11.2020 по делу № 33а-2534/2020
Пока мы судились, с должности начальника отдела приставов друг за другом были сняты два человека. В итоге ТСЖ взыскало весь долг, а также судебные и юридические расходы. Неплательщица прибежала в правление и попросила срочно сходить в банк, чтобы перечислить всю задолженность и получить справку об отсутствии долга.
Ищите новые направления для получения прибыли и постоянно учитесь
Проблема. У ТСЖ нет прибыли, как у управляющей организации, поэтому все деньги сверх установленных взносов – это дополнительные платежи собственников.
Решение. Искать направления для получения средств на ремонт и благоустройство, а также проводить информационную работу среди жителей.
Вся прибыль ТСЖ – это вложения в дом. Чем более он благоустроен, чем выше комфорт и безопасность проживания в нём, тем больше прибыль самих собственников: растёт стоимость квартир в МКД, жить в доме становится престижнее. Это нужно объяснять, подтверждая фактами. Например, в Иванове говорят, что наш дом – это дом мечты, а у риелторов на квартиры в нашем МКД записываются в очередь.
Ещё один способ привлечь больше денег, помимо федеральных и региональных программ, – поиск новых направлений для получения прибыли. Например, сдавать в аренду часть земельного участка или фасада под рекламу. Конечно, это не у всех товариществ получится, но можно искать разные варианты.
На летних бизнес-играх Ассоциации «Р1», которые прошли в Карелии в 2022 году, я узнала, что ТСЖ, как и УО, могут вести дополнительный бизнес: предоставлять услуги третьим лицам и даже выступать управляющей компанией для других домов.
В этом поможет опыт коллег и участие руководителей ТСЖ в семинарах и конференциях. На таких мероприятиях можно почерпнуть хорошие идеи и практики, повысить свой профессиональный уровень для решения общих проблем в управлении домами.
