В Жилищном кодексе РФ прописаны случаи, когда орган Госжилнадзора вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации жилищного кооператива. Разбираемся, когда это может произойти из-за некорректных формулировок в Уставе и как суды решают такие споры.

Требования к Уставу кооператива прописаны в Жилищном кодексе РФ

Согласно ч. 1. ст. 113 ЖК РФ, в Уставе жилищного кооператива должны содержаться следующие сведения:

  • наименование, место его нахождения, предмет и цели деятельности;
  • порядок вступления в члены кооператива, выхода из него и выдачи паевого взноса, иных выплат,
  • размер вступительных и паевых взносов, состав и порядок их внесения;
  • ответственность за нарушение обязательств по оплате взносов;
  • состав и компетенции органов управления и контроля за деятельностью кооператива;
  • порядок принятия ими решений;
  • алгоритм покрытия членами объединения понесённых им убытков, его реорганизации и ликвидации.

Согласно ч. 1.2 ст. 113 ЖК РФ, если в доме есть газовое оборудование, то в Уставе кооператива необходимо также прописать его обязанность заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте ВДГО.

В соответствии с ч. 2. ст. 113 ЖК РФ, Устав может содержать другие, не противоречащие законам положения. Например, об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением объединением (ч. 1.1 ст. 113 ЖК РФ).

5 опасных формулировок в Уставе товарищества собственников жилья
5 опасных формулировок в Уставе товарищества собственников жилья
13852
1

В Устав нельзя включать противоречащие НПА нормы и дополнительные штрафы для жителей МКД

Когда речь идёт об уставах, то эксперты и ГЖИ обычно говорят о товариществах собственников. Но во многом тезисы о том, чего не должно быть в этом документе при управлении домом, можно перенести и на Устав жилищного кооператива.

  • ГЖИ Мурманской области напомнила, что в нём не должно быть пунктов о штрафах и нарушающих права жителей ограничениях пользования общим имуществом, об отличном от требований НПА порядке начисления платы за ЖКУ.
  • Эксперт Ассоциации «Р1» Сусана Киракосян на одном из онлайн-семинаров перечислила пять опасных формулировок в Уставе ТСЖ. Например, создание для членов необоснованных преимуществ или неправильное распределение компетенции между правлением и собранием объединения. Нельзя делегировать ОСЧ решение вопросов о пользовании и распоряжении общим имуществом и установить собственный порядок подсчёта голосов на собрании.

ГЖИ вправе подать иск о ликвидации ЖСК из-за нарушений в его Уставе

Несоблюдение требования НПА к содержанию Устава – основание для органа ГЖН инициировать ликвидацию жилищного кооператива. Так, согласно ч. 1 ст. 20 ЖК РФ, предметом госжилнадзора является выполнение юрлицами, ИП и гражданами обязательных требований жилищного законодательства.

ГЖИ вправе проверить кооператив на соблюдение правил его создания, в том числе редакцию Устава (п. 3 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ). Если ведомство выявит нарушения, то выдаст объединению предписание об их устранении (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).

При неисполнении такого предписания кооператив может оказаться в ситуации, когда орган ГЖН обратится в суд с требованием о его ликвидации. Это основание прописано в п. 2 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ:

«Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями [...] о ликвидации [...] жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава [...] требованиям настоящего Кодекса».

Как провести онлайн-собрание членов ТСЖ, чтобы его не оспорили в суде
Как провести онлайн-собрание членов ТСЖ, чтобы его не оспорили в суде
8842
0

Чтобы не быть ликвидированным, кооперативу следует внести изменения в Устав

Разберём пример из судебной практики. ГЖИ Москвы по обращению одного из жителей МКД проверила Устав кооператива и установила его противоречия законодательству:

  • в нарушение ч. 1 ст. 113 ЖК РФ в тексте не содержались положения о составе и порядке внесения взносов, вступления и выхода из кооператива;
  • пункты Устава о передаче общего имущества собственников в пользование третьим лицам противоречили ст. 44 ЖК РФ, поскольку данный вопрос решается только на ОСС;
  • текст не содержал требований к должностным лицам объединения;
  • в Уставе были использованы понятия, не предусмотренные действующим законодательством, например, «члены старого кооператива» и «собрание уполномоченных».

ГЖИ обязала объединение привести Устав в соответствие с ЖК РФ, но при повторной проверке установила, что ничего так и не было сделано. И надзорное ведомство обратилось в суд с иском о ликвидации ЖСК.

Пока шло разбирательство, правление жилищного объединения отредактировало Устав, утвердило его на собрании и разместило в системе. В итоге ГЖИ иск отозвала, и дело было прекращено (решение Останкинского районного суда Москвы от 20.06.2023 по делу № 02а-0155/2023).

Могут ли наниматели помещений присутствовать на собрании членов ТСЖ
Могут ли наниматели помещений присутствовать на собрании членов ТСЖ
18635
0

Если Устав приведён в соответствие с ЖК РФ, суды отказывают в ликвидации кооператива

В судебной практике много примеров дел по искам ГЖИ о ликвидации ТСЖ из-за нарушений в Уставе, но есть и споры с жилищными кооперативами. Исходы таких дел различные.

В апелляционном определении от 12.04.2018 по делу № 02а-0024/2018Московский городской суд утвердил решение первой инстанции о ликвидации жилищного кооператива из-за несоответствия его Устава требованиям законодательства. Объединение не устранило нарушения согласно предписанию ГЖИ.

Решением Ленинградского районного суда Калининградской области от 24.09.2018 по делу № 2-2138/2018 кооператив был также ликвидирован из-за некорректного содержания Устава.

Нередко ЖСК успевают исправить документы объединения до того, как суд примет решение о ликвидации. В таком случае инстанции отказывают ГЖИ в удовлетворении иска. Такой итог, например, отражён в выводах:

Есть в практике и примеры, когда суд не согласился с требованиями органа ГЖИ – не нашёл в Уставе жилищного кооператива каких-либо нарушений законодательства. Например, к такому выводу пришёл Архангельский областной суд в апелляционном определении от 20.06.2016 по делу № 33-3222/2016.

В борьбе за кооператив помогут профессиональные юристы

Чтобы собственникам, организовавшим в доме кооператив, не оказаться в ситуации, когда суд решит ликвидировать такое объединение, им следует:

  1. Проверить Устав на соответствие требованиям Жилищного кодекса РФ, в том числе можно обратиться для проверки к квалифицированным юристам.
  2. Вынести документ на общее собрание, утвердить его и разместить в ГИС ЖКХ.
  3. В случае, когда орган ГЖН после проверки выдал обоснованное предписание – исполнить требование в установленные сроки.

Если же дело дошло до суда о ликвидации ЖСК из-за нарушений в Уставе, у кооператива есть возможность до вынесения решения исправить документ. В таком случае, как показывает практика, суды отказывают ГЖИ в ликвидации объединения.