Галина Захарова

В жилищном кодексе говорится об общих собраниях собственников и общих собраниях членов ТСЖ (ЖСК, думаю, то же самое). Надо четко определять, какое собрание проводится. В доме может быть только одно юр. лицо, управляющее домом. Нечлены не могут входить в органы управления этого юр. лица и выбирать эти органы. Но беда в том, что все принципиальные вопросы должно решать собрание собственников (например, о ремонте), а потом претворяет в жизнь эти решения орган управления, состоящий только из членов. Наши законы, как всегда, не четкие и противоречивые.

В седьмом номере журнала "Управление МКД" за 2019 год была статья, где написано: Если у вас нет технического паспорта дома, вы нарушаете пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 . Техпаспорт входит в состав технической документации на МКД, которую вы обязаны восстановить при утере, хранить и актуализировать.

Виктор Романов, если Вы так прекрасно разбираетесь, пожалуйста, не могли бы Вы пояснить, как актуализировать площадь дома в Росреестре. Сейчас там присутствуют данные 30-летней давности по старому техпаспорту. За 30 лет дом изменился. Кто-то говорит, что нужен новый техпаспорт (естественно не измененный УО, а только заказанный в БТИ), кто-то говорит, что нужен техплан, но частное кадастровое бюро сказало, что техплан не будет принят Росреестром. Естественно предположить, что поскольку старые данные были взяты Росреестром из техпаспорта, то и актуализацию данных тоже надо начинать с техпаспорта, заказанного в БТИ? Так что журнал "Управление МКД" хоть и "ангажированный", но может быть прав?

Александр Кишканов, пишу из практики нашего дома. Придомовая территория действительно, есть в "публичной кадастровой карте" (находится легко в Интернете). Если в соответствии с этой картой у вашего дома нет "придомовой территории", то и убирать ее вам не надо, но вряд ли дом не имеет придомовой территории. В публичной кадастровой карте вся земля расчерчена на участки и можно определить границы участков, но точные границы своего участка с нанесением реперных точек на местности мы определяли в соответствии с картой с помощью геодезистов. Но мы еще в 90-е годы получали свидетельство на свой участок о том, что он закреплен за ТСЖ, в этом свидетельстве указана площадь участка.

Виктор, мы обратились к кадастровым инженерам, именно они и сказали, что простой обмер дома с изготовлением техплана их силами не будет документом для Росреестра, только БТИ должно делать техпаспорт, если в доме есть изменения.

Это, наверное, ближе к истине. Но есть еще вопрос. В доме изменилась площадь половины квартир за счет расширения с помощью тамбуров, включенных в квартиры (а не просто отгороженных решетками), за счет чердака, следовательно, уменьшилась площадь общих помещений. Допустим, ТСЖ заказывает в БТИ новый паспорт. Но как обязать собственников сделать паспорта на свои квартиры? Им это не надо и они не захотят не только платить за это деньги, но и не пустят работников в свое жилище. Без площади отдельных квартир не возможно сделать техпаспорт дома. И как быть?

Спасибо большое за подробные консультации. Если не возражаете, давайте разбираться дальше. На лестничных клетках по проекту и по имеющемуся техпаспорту нет никаких тамбуров. Есть общая площадка, довольно большая (кто-то ее называет колясочной). Жителям это не понравилось и они договорились отгородить от этой довольно большой общей колясочной себе по полтора метра площади к каждой квартире: возвели стены, двери, все как положено, получились маленькие дополнительные прихожие в каждой квартире. При этом площадь колясочной сильно уменьшилась.

В доме есть даже элемент реконструкции (надстройка этажа), но все это делалось в безвременье 90-х годов. Кто тогда знал и соблюдал законы? Снести вновь возведенные стены и пристройки не получится. Эти пристройки не единичны, хотя и не у 100% квартир, а отсюда следует, что 100% голосов не соберешь ни за снос, ни за узаконивание. Не проголосуют люди и за аренду части общей площади (кто ж будет голосовать против себя?). СФормировать из пристроек (то, что я назвала тамбурами) отдельные помещения не получится, т.к. они включены в квартиры. Когда входишь в колясочную, то если не знаешь, какой она была, никогда не догадаешься, что раньше было не так. Те, квартиры, которые были проданы за 30 лет, имеют новые техпаспорта с новой площадью и с планом, на котором показаны эти пристройки как часть квартиры, но перепроданных квартир очень мало. Те квартиры, в которых люди живут с момента заселения, не имеют узаконенного изменения площади. Им это и не надо, наверное, до смерти и так доживут. Проданные квартиры, по-видимому, сумели узаконить пристройки через суд, но суды тоже сработали не по закону (без оповещения всех собственников).

Вы назвали наши самозахваты недосмотром руководства ТСЖ. За эти годы сменилось 3 председателя, да и законов раньше не знали, и только теперь обеспокоились, что наш техпаспорт не соответствует действительности ( сумма площадей квартир и общего имущества превышает общую площадь дома), но как провести инвентаризацию всего дома? Включили это в план работ, формально люди проголосовали за этот план, но понятно же, что те, кто расширил квартиры и собирается в них жить до смерти не заинтересован в новой площади квартиры (ведь надо платить не только за новый техпаспорт, но и квартплата вырастет), а собственники в основном пенсионеры. Им это надо? Конечно, они не будут платить и очень многие не впустят работников БТИ в свои квартиры. В суд на них ТСЖ тоже не может подать, потому что это не один, и не два собственника. У половины рыльце в пушку.

Спасибо, Виктор, план Ваш мне нравится. Но, есть сомнения в возможности его реализации.

У нас срок устанавливает администрация района. Она же утверждает паспорт, дает список необходимых приложений и всех согласующих подписей.  Самым ответственным, пожалуй, документом является Акт, который надо подписать у теплоснабжающей организации.  Они проверяют очень тщательно систему теплоснабжения дома.