Спасибо, Виктор, план Ваш мне нравится. Но, есть сомнения в возможности его реализации.
Вы назвали наши самозахваты недосмотром руководства ТСЖ. За эти годы сменилось 3 председателя, да и законов раньше не знали, и только теперь обеспокоились, что наш техпаспорт не соответствует действительности ( сумма площадей квартир и общего имущества превышает общую площадь дома), но как провести инвентаризацию всего дома? Включили это в план работ, формально люди проголосовали за этот план, но понятно же, что те, кто расширил квартиры и собирается в них жить до смерти не заинтересован в новой площади квартиры (ведь надо платить не только за новый техпаспорт, но и квартплата вырастет), а собственники в основном пенсионеры. Им это надо? Конечно, они не будут платить и очень многие не впустят работников БТИ в свои квартиры. В суд на них ТСЖ тоже не может подать, потому что это не один, и не два собственника. У половины рыльце в пушку.
В доме есть даже элемент реконструкции (надстройка этажа), но все это делалось в безвременье 90-х годов. Кто тогда знал и соблюдал законы? Снести вновь возведенные стены и пристройки не получится. Эти пристройки не единичны, хотя и не у 100% квартир, а отсюда следует, что 100% голосов не соберешь ни за снос, ни за узаконивание. Не проголосуют люди и за аренду части общей площади (кто ж будет голосовать против себя?). СФормировать из пристроек (то, что я назвала тамбурами) отдельные помещения не получится, т.к. они включены в квартиры. Когда входишь в колясочную, то если не знаешь, какой она была, никогда не догадаешься, что раньше было не так. Те, квартиры, которые были проданы за 30 лет, имеют новые техпаспорта с новой площадью и с планом, на котором показаны эти пристройки как часть квартиры, но перепроданных квартир очень мало. Те квартиры, в которых люди живут с момента заселения, не имеют узаконенного изменения площади. Им это и не надо, наверное, до смерти и так доживут. Проданные квартиры, по-видимому, сумели узаконить пристройки через суд, но суды тоже сработали не по закону (без оповещения всех собственников).
Спасибо большое за подробные консультации. Если не возражаете, давайте разбираться дальше. На лестничных клетках по проекту и по имеющемуся техпаспорту нет никаких тамбуров. Есть общая площадка, довольно большая (кто-то ее называет колясочной). Жителям это не понравилось и они договорились отгородить от этой довольно большой общей колясочной себе по полтора метра площади к каждой квартире: возвели стены, двери, все как положено, получились маленькие дополнительные прихожие в каждой квартире. При этом площадь колясочной сильно уменьшилась.
Это, наверное, ближе к истине. Но есть еще вопрос. В доме изменилась площадь половины квартир за счет расширения с помощью тамбуров, включенных в квартиры (а не просто отгороженных решетками), за счет чердака, следовательно, уменьшилась площадь общих помещений. Допустим, ТСЖ заказывает в БТИ новый паспорт. Но как обязать собственников сделать паспорта на свои квартиры? Им это не надо и они не захотят не только платить за это деньги, но и не пустят работников в свое жилище. Без площади отдельных квартир не возможно сделать техпаспорт дома. И как быть?
Виктор, мы обратились к кадастровым инженерам, именно они и сказали, что простой обмер дома с изготовлением техплана их силами не будет документом для Росреестра, только БТИ должно делать техпаспорт, если в доме есть изменения.
Александр Кишканов, пишу из практики нашего дома. Придомовая территория действительно, есть в "публичной кадастровой карте" (находится легко в Интернете). Если в соответствии с этой картой у вашего дома нет "придомовой территории", то и убирать ее вам не надо, но вряд ли дом не имеет придомовой территории. В публичной кадастровой карте вся земля расчерчена на участки и можно определить границы участков, но точные границы своего участка с нанесением реперных точек на местности мы определяли в соответствии с картой с помощью геодезистов. Но мы еще в 90-е годы получали свидетельство на свой участок о том, что он закреплен за ТСЖ, в этом свидетельстве указана площадь участка.
Виктор Романов, если Вы так прекрасно разбираетесь, пожалуйста, не могли бы Вы пояснить, как актуализировать площадь дома в Росреестре. Сейчас там присутствуют данные 30-летней давности по старому техпаспорту. За 30 лет дом изменился. Кто-то говорит, что нужен новый техпаспорт (естественно не измененный УО, а только заказанный в БТИ), кто-то говорит, что нужен техплан, но частное кадастровое бюро сказало, что техплан не будет принят Росреестром. Естественно предположить, что поскольку старые данные были взяты Росреестром из техпаспорта, то и актуализацию данных тоже надо начинать с техпаспорта, заказанного в БТИ? Так что журнал "Управление МКД" хоть и "ангажированный", но может быть прав?
В седьмом номере журнала "Управление МКД" за 2019 год была статья, где написано: Если у вас нет технического паспорта дома, вы нарушаете пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 . Техпаспорт входит в состав технической документации на МКД, которую вы обязаны восстановить при утере, хранить и актуализировать.
В жилищном кодексе говорится об общих собраниях собственников и общих собраниях членов ТСЖ (ЖСК, думаю, то же самое). Надо четко определять, какое собрание проводится. В доме может быть только одно юр. лицо, управляющее домом. Нечлены не могут входить в органы управления этого юр. лица и выбирать эти органы. Но беда в том, что все принципиальные вопросы должно решать собрание собственников (например, о ремонте), а потом претворяет в жизнь эти решения орган управления, состоящий только из членов. Наши законы, как всегда, не четкие и противоречивые.
