Самовольное переустройство в МКД – головная боль управляющих организаций. Обнаружив незаконное изменение в конструкциях дома, УО имеет право в суде требовать их восстановления в прежнем виде. Но не всегда это удаётся. Читайте, почему суд может отказать УО в иске к собственнику помещения о ликвидации самовольной постройки.
УО вправе обратиться в суд с требованием к собственнику помещения ликвидировать самовольную постройку
На первом этаже одного из многоквартирных домов Иркутска размещался магазин. Собственник помещения в 2007 году произвёл самовольную реконструкцию – выкопал под домом подвал. При этом владелец такой постройки пытался через суд обязать муниципалитет признать его право собственности на неё, но ему отказали.
На общем собрании собственников помещений МКД участники приняли решение о том, чтобы обязать владельца магазина вернуть помещение к первоначальному виду, согласно техдокументации на дом. Также они уполномочили УО обратиться в суд с таким требованием.
УО направила собственнику предписание с требованием в течение двух месяцев с момента его получения разработать проект по восстановлению общего имущества и в соответствии с ним привести своё помещение в первоначальное состояние. Но адресат предписания ничего не предпринял.
Управляющая организация подала иск в суд, требуя от ответчика снести самовольную постройку – подвальное помещение под магазином – и привести фундамент МКД в первоначальное положение. Также в иске компания указала, что из-за реконструкции перекрыт доступ к инженерным коммуникациям дома, что не позволяет УО обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества.
Владелец магазина в ответ указал, что:
- УО и собственники пропустили трёхгодичный срок исковой давности с момента начала реконструкции спорного помещения;
- доступ к общедомовому имуществу свободный, а в построенном подвале оно вообще отсутствует;
- протокол общего собрания собственников помещений в МКД не наделяет УО полномочиями на подписание от их имени искового заявления о сносе самовольного строения и устранение препятствий в пользовании общим имуществом;
- решение общего собрания собственников помещений в МКД принято в отсутствие кворума, необходимого для утверждения решения о реконструкции дома.
Первый вопрос, который разобрал судья, был о том, законна ли реконструкция дома и кому принадлежит подвал. Городская администрация отказалась выдать разрешение на реконструкцию, поскольку не были предоставлены документы на земельный участок и согласие других собственников. Владелец магазина не смог добиться признания подвала его собственностью. Следовательно, как отметил суд, спорное помещение является неузаконенной самовольной постройкой.
КС РФ и другие суды о согласии всех собственников на переустройство125613
Собственники помещений в МКД на ОСС принимают решение об обращении в суд по вопросу сноса самовольной постройки
Суд первой инстанции признал подвал самовольной постройкой, после чего рассмотрел доводы сторон. Он указал, что УО имела право выступать с иском от лица собственников, поскольку именно решение ОСС об этом наделило компанию такими полномочиями в рамках компетенции собрания.
«За» наделение УО правом обратиться в суд и требовать вернуть дому первоначальные характеристики проголосовали владельцы помещений, обладающие 61,5% доли общего имущества многоквартирного дома, «против» – 12,4%. Протокол собрания не оспаривался, следовательно, принятые на нём решения легитимны.
В силу ч. 1 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решение общего собрания собственников о наделении УО полномочиями по обращению в суд с иском о защите прав, связанных с устранением последствий уже осуществленной самовольной реконструкции, принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании при наличии кворума (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
При этом, как указал суд, ст. ст. 204, 208 ГК РФ установлено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, даже если эти нарушения не соединены с лишением владения. Кроме того, общие положения ГК РФ об исковой давности не применяются в случаях, когда предъявляется требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).
Доводы владельца магазина о том, что ОСС нелегитимно, управляющая организация не может выступать в суде от имени собственников, а срок исковой давности истёк, были судом отклонены.
Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД2647571
Самовольная постройка не подлежит сносу, если это приведёт к созданию угрозы безопасности и ухудшению состояния дома
Основные доводы ответчика суд опроверг, при этом отклонил и требования управляющей организации к владельцу магазина о восстановлении дома в первоначальном состоянии. В силу ст. ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если истец докажет, что он является собственником и что ответчик своими действиями нарушает или может нарушить право собственности или законное владение.
В ходе рассмотрения дела суд неоднократно обращал внимание сторон на возможное влияние сноса самовольной постройки на целостность и безопасность дома, а также предлагал уточнить, как фактически может быть осуществлен такой снос. Эти опасения поддержал и представитель органа ГЖН.
Судья назначил строительно-техническую экспертизу подвала, которая установила, что:
- Реконструкция подвального помещения в целом улучшила состояние несущих конструкций жилого дома и способствует сейсмоустойчивости здания, улучшению состояния основных несущих конструкций, их долговечности.
- Демонтаж железобетонных конструкций, возведённых в процессе реконструкции подвального помещения, приведение его в первоначальное состояние невозможно без ущерба для МКД.
- Помещение элеваторного узла находится в подвале, доступ к нему предоставлен со стороны подъезда. После реконструкции в помещении установлены бетонные полы, деревянная лестница, заменены трубы, запорная арматура, вентили. Препятствий в пользовании общедомовым имуществом дома – трубопроводами теплоснабжения и системами водоотведения – не установлено.
Эксперт пояснил, что если подвал засыпать, то начнётся проседание фундамента МКД. На основании этого суд первой инстанции сделал вывод о том, что исполнение требования УО о приведении помещения магазина в соответствие с техническим паспортом нарушит права собственников помещений и создаст угрозу их безопасности. Безопасного способа прекращения существования указанного объекта, созданного ответчиком самовольно и с нарушением требований действующего законодательства, участниками процесса не предложено. Иск УО был отклонён.
Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона1135628
На заметку
Управляющая организация пыталась оспорить решение суда первой инстанции, дело дошло до ВС РФ, но он отказался рассматривать жалобу компании, не найдя для этого оснований. УО попробовала изменить свои требования и запретить владельцу магазина пользоваться помещением, которое относится к общему имуществу МКД, принудить его освободить, но судьи указали, что по таким основаниям необходимо подать отдельный иск о запрещении деятельности по эксплуатации объекта.
Дело № А19-9053/2017 содержит несколько важных для УО тезисов, которые подтвердил ВС РФ:
- УО вправе представлять собственников в суде по иску о приведении дома/помещений в МКД в соответствие с техдокументацией, если они на ОСС приняли решение об этом простым большинством голосов.
- Срок исковой давности не применяется в деле, где рассматривается требование собственника или иного владельца об устранении нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
При этом УО и собственники, подавая подобный иск в суд, должны учесть, возможны ли восстановление дома в первоначальном виде, ликвидация самовольной постройки без нанесения вреда конструктивным элементам дома и создания угрозы безопасности его жителей. Если нет, то лучше сразу пересмотреть свои требования и собрать обоснования в свою пользу. В ином случае может получиться, что собственник, незаконно вырывший себе подвал под МКД, не будет обязан не только его засыпать, но и освободить.
