Сегодня поговорим об имуществе общего пользования собственников земельных участков, входящих в садово-огородническое некоммерческое товарищество (СНТ). Читайте мнение Верховного суда РФ, может ли СНТ подарить сетевой компании находящиеся на его территории линии электропередач.
СНТ решило безвозмездно передать в собственность сетевой компании линии электропередач
Одному из СНТ в Удмуртии на праве собственности принадлежали сети энергоснабжения. Сведения об этом были внесены в ЕГРН. В конце 2019 года товарищество договорилось с сетевой компанией о передаче ей этих сетей по договору дарения, который и был заключён.
Сетевая компания обратилась с заявлением и договором в Росреестр, чтобы внести изменения в данные ЕГРН о переходе права собственности на линии электропередач. Но управление Росреестра в Удмуртии приняло решение приостановить регистрацию. Ведомство указало, что ЛЭП – объект общего пользования на территории СНТ и не может быть передан ни по возмездной, ни по безвозмездной сделке.
Товарищество с такой позицией Росреестра не согласилось и подало иск в суд с требованием признать действия ведомства незаконными (дело № А71-2789/2020). Спор прошёл три инстанции и в итоге оказался в ВС РФ. Разбираем основные тезисы судов.
Домофон как часть общего имущества в МКД: судебная практика587344
Росреестр и суд первой инстанции: отдать юрлицу объекты общего пользования товарищества нельзя
Суд первой инстанции установил, что электрические сети расположены в границах СНТ и с учётом предназначения объекта являются имуществом общего пользования товарищества.
Согласно ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ, такое недвижимое имущество в границах территории садоводства принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков в СНТ. Право собственности на него возникает с момента государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Согласно ч. 8 ст. 25 № 217-ФЗ, имущество общего пользования может быть передано безвозмездно в государственную собственность субъекта РФ или муниципалитета при соблюдении всех следующих условий:
- общее собрание членов товарищества приняло такое решение;
- в соответствии с федеральным законом указанное имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности;
- в случае, если имущество на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам земельных участков СНТ, получено их согласие на передачу.
Законом не предусмотрена возможность передачи имущества общего пользования СНТ в собственность юридическим лицам по безвозмездной сделке. Поэтому суд первой инстанции отклонил иск товарищества, посчитав, что Росреестр правомерно приостановил регистрацию перехода права собственности на ЛЭП.
Апелляция и кассация: объекты общего пользования СНТ можно передать только в собственность органов власти
СНТ подало жалобу в апелляционный суд. Оно утверждало, что сети не являются капитальным строением и имуществом общего пользования. Муниципалитет не намерен приобрести ЛЭП в свою собственность.
Сетевая компания, выступая третьим лицом в деле, указала, что законом не запрещено передавать имущество общего пользования иным лицам. Спорные объекты, являющиеся предметом договора дарения, не отвечают признакам имущества общего пользования СНТ.
Но апелляционная инстанция поддержала решение первого суда. Для квалификации объекта как имущества общего пользования не имеет значения, что
- воздушная линия электропередач находится за пределами территории СНТ;
- муниципалитет не хочет приобрести объекты в собственность;
- имеется техническая возможность присоединения к ЛЭП иных пользователей электроэнергии.
Кассационный суд, куда обратилось товарищество, также решение не изменил. Он указал, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ, действовавшего до 2019 года, и с п. 5 ч. 3 № 217-ФЗ, имущество общего пользования предназначено для обеспечения в пределах территории СНТ потребностей членов такого объединения.
Вывод судов, что ЛЭП относится к имуществу общего пользования СНТ, предназначена для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство, а также создана в этих целях, является обоснованным.
Как привлечь третьих лиц к ответственности за вред общему имуществу317227
ВС РФ: закон не запрещает передачу имущества общего пользования третьим лицам при согласии собственников
Товарищество обратилось в Верховный суд РФ, который принял жалобу к рассмотрению. ВС РФ указал, что положения ст. 575 ГК РФ и № 217-ФЗ не содержат запрета на заключение договора дарения в отношениях между коммерческой и некоммерческой организациями. Также они не ограничивают право граждан из СНТ на самостоятельное решение вопросов относительно созданного им за свой счёт общего имущества.
Нормы ч. 8 ст. 25 № 217-ФЗ устанавливают, что имущество общего пользования может быть передано в безвозмездную государственную собственность субъекта или муниципалитета. При этом данная часть не содержит запрета на распоряжение общим имуществом товарищества при наличии соответствующего решения собственников. Также эта норма не регулирует иные случаи распоряжения общим имуществом – лишь указывает на возможность безвозмездной его передачи в пользу субъекта или муниципалитета.
Судебная коллегия ВС РФ пришла к выводу, что у Росреестра не было оснований приостановить регистрацию перехода права собственности на ЛЭП. Оспариваемое решение нарушило право собственников на распоряжение их имуществом.
Поскольку суды не дали оценки документам, которые сетевая компания предоставила в Росреестр для регистрации права, кассационный суд направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Можно ли отчуждать общее имущество в многоквартирном доме416990
Часть общего имущества собственников в МКД также может быть передана в собственность другим лицам
Верховный суд РФ в деле№ А71-2789/2020 указал, что с согласия собственников земли, входящей в СНТ, товарищество вправе передать имущество общего пользования другому лицу на безвозмездной основе. Законодательство этого не запрещает.
Вопрос отчуждения и передачи части общего имущества в МКД мы разбирали ранее с юристами МКА «Арбат». Александр Ушаков указал, что это возможно при соблюдении ряда условий, включая состоявшееся общее собрание собственников со стопроцентным кворумом, получение положительного экспертного заключения и, в случае уменьшения площади помещений, внесения изменений в технический паспорт дома.
Вопрос платы за приобретение части общего имущества в собственность – помещения, земли, объектов на придомовой территории – также подлежит урегулированию решением общего собрания собственников.
