В некоторых муниципалитетах размещение на придомовой территории МКД объектов торговли напрямую запрещено локальными актами. Власти борются с павильонами, но иногда собственники помещений против этого. Читайте, могут ли муниципалитет и УО требовать убрать со двора торговую точку, если её размещение одобрено на ОСС.
Собственники на ОСС решили предоставить часть земельного участка в аренду под торговую точку
В Сургуте собственники помещений в одном из МКД ещё в 2015 году на общем собрании передали частной компании часть земельного участка в аренду для размещения её торгового павильона «Продукты». Для этого арендатор заключил договор с владельцами помещений в доме.
Администрация города посчитала это незаконным и попыталась обязать предпринимателя убрать павильон, поскольку правилами благоустройства запрещено ставить торговые точки во дворах жилых домов. Но суд отметил, что муниципалитет не является собственником земли и не вправе предъявлять такие требования (№ А75-1453/2018).
Тогда городская администрация стала действовать через УО: направила ей предостережение. Ведомство указало, что в соответствии с городскими правилами благоустройства на придомовой территории не должно быть нестационарных торговых объектов, и потребовало убрать киоск.
УО направила арендатору письмо о демонтаже торгового объекта. В письме она сослалась на то, что павильон нарушает права и интересы собственников помещений в МКД, требования СанПин 2.1.2.2645-10 и Правила благоустройства города Сургута, утверждённые решением Думы города Сургута от 26.12.2017 № 206-VI ДГ.
Арендатор на письмо не отреагировал. Управляющая организация подала в суд иск к компании с требованием, чтобы она в течение 14 дней с момента вступления решения суда в силу демонтировала торговую точку (дело № А75- 3696/2021).
Можно ли размещать на придомовой территории объекты торговли356471
Со ссылкой на городские правила благоустройства УО потребовала от арендатора убрать торговый павильон
Суд первой инстанции указал, что в полномочия органов местного самоуправления входит утверждение правил благоустройства территории и контроль за их соблюдением (ст. ст. 2, 15, ч. 25 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ). Такие правила могут регулировать размещение нестационарных торговых объектов (НТО) – некапитальных строений как элементов благоустройства муниципального образования (ч. 6 ст. 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ).
Согласно ч. 36 ст. 1 ГрК РФ, благоустройство территории – реализация комплекса мероприятий для повышения комфортности условий проживания граждан. На территории Сургута правила благоустройства № 206 запрещают размещать некапитальные торговые павильоны на придомовых территориях домов.
Также запрет на предприятия торговли во дворах жилых зданий содержится в п. 2.10 СанПин 2.1.2.2645-10. Данный СанПиН действовал на момент принятия собственниками помещений в МКД решения о предоставлении земельного участка в аренду компании и отменён только с 1 марта 2021 года.
Судья отметил, что договор на право пользования частью земельного участка не подтверждает законность размещения павильона возле многоквартирного дома, поскольку он нарушает Правила благоустройства № 206. В соответствии со ст. 209 ГК РФ, действия собственника в отношении принадлежащего ему имущества не должны противоречить закону и иным правовым актам.
Распоряжение земельными участками должно проводить с учётом установленных требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил (п. 8 ч. 1 ст. 1, ст. 42 ЗК РФ, ч. 2 ст. 260 ГК РФ). Правила благоустройства № 206 в части установления запрета на размещение нестационарных торговых объектов на придомовых территориях не оспорены и не признаны недействительными.
К тому же, как отметил судья, демонтаж торговой точки потребовали сами собственники земли, поскольку УО действовала от их имени. В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Поскольку размещение спорного НТО нарушает требования СанПин 2.1.2.2645-10 и Правил благоустройства № 206, наличие согласия ОСС на установку павильона значения не имеет. Иск УО был полностью удовлетворён. Апелляционная инстанция решение поддержала.
Как установить на придомовой территории шлагбаум и дорожные знаки8033018
УО не может требовать от арендатора убрать павильон, если ОСС не давала компании таких полномочий
Арендатор подал кассационную жалобу, указав, что:
- УО является ненадлежащим истцом, поскольку договор аренды части земельного участка заключён с физическими лицами;
- управляющая организация не доказала, что наделена правом на обращение в суд от имени собственников.
Кассационный суд отметил, что согласно протоколу ОСС участники собрания передали компании во временное пользование часть земельного участка и уполномочили двух собственников заключать договор аренды. Именно эти жители МКД подписали договор и акт передачи участка в аренду. Судья указал:
- торговая точка на земельном участке установлена с разрешения ОСС и на основании договора аренды;
- договор заключён между собственниками помещений многоквартирного дома и арендатором;
- большинством голосов собственников в доме была выражена их воля на заключение соответствующего договора;
- право выступать от имени всех собственников было делегировано конкретным физическим лицам, а не УО;
- договор аренды и решение ОСС не оспорены.
Поэтому суд сделал вывод, что УО не вправе подавать иск в рамках этих отношений: она фактически противоречит воле собственников помещений в МКД.
В силу ст. 209 ГК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе предоставить принадлежащий им земельный участок для размещения нестационарных торговых объектов. Суд не нашёл оснований для применения в данном деле положений Правил благоустройства № 206, поскольку решение должно быть основано на постановлении КС РФ от 19.04.2021 № 14-П и ст. 209 ГК РФ. Документы нижестоящих судов были отменены, а иск управляющей организации – отклонён.
Как УО и собственникам получить дополнительные деньги на нужды МКД320602
КС РФ: муниципалитет не может самостоятельно ограничивать собственников земли в правах
Ещё в 2018 году Конституционный Суд РФ сделал несколько важных для ТСЖ, УО и собственников заключений по вопросу размещения на придомовой территории торговых киосков.
Согласно Конституции РФ, каждый имеет право свободно использовать своё имущество для предпринимательской и иной не запрещённой законом экономической деятельности, а также распоряжаться им единолично и совместно с другими лицами.
Собственники могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться землёй, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч. 3 ст. 17, ч. 2 ст. 36 Конституции РФ). Муниципалитет, принимая локальные акты в сфере благоустройства территории, должен привести их в соответствие с указанными требованиями (постановления КС РФ от 16.07.2008 № 9-П, от 31.01.2011 № 1-П, от 12.05.2011 № 7-П).
Как отметил КС РФ, органы местного самоуправления не вправе самостоятельно, в качестве первичного нормотворчества, вводить несоразмерные ограничения нестационарной торговли на придомовой территории.
Порядок размещения и использования торговых точек на земельном участке, находящемся в частной собственности, устанавливает владелец этого земельного участка (ч. 7 ст. 10 № 381-ФЗ). Эти выводы Конституционный Суд РФ подтвердил в постановлении от 19.04.2021 № 14-П.
На заметку
Сдача в аренду части общего имущества многоквартирного дома – один из способов для УО и жителей получить дополнительные средства на содержание и ремонт общего имущества, на плату по счетам от РСО.
КС РФ указал, что муниципалитет не вправе устанавливать ограничения для собственников для реализации их прав распоряжаться общим имуществом, если это не нарушает федеральное законодательство. Главное, чтобы решение предоставить третьим лицам часть общего имущества было подкреплено соответствующим решением ОСС и, при необходимости, разрешительной документацией и договором.
