Верховный Суд РФ подытожил практику и выпустил первый в 2023 году обзор. Рассмотрим, какие выводы из документа будут интересны и полезны управляющим организациям, ТСЖ и кооперативам.
Срок передачи объекта участнику долевого строительства
Несмотря на то, что решение больше относится к участникам долевого строительства, чем к самим управляющим организациям, рассмотрим его с точки зрения содействия собственникам помещений в спорах со строительными компаниями.
Жилец обратился в суд к застройщику о взыскании неустойки за год, аргументируя это тем, что застройщик нарушил определённый договором срок передачи квартиры. При этом истец полагал, что дата передачи квартиры и дата ввода дома в эксплуатацию – это одно и то же.
Суды отказали в удовлетворении требования. Верховный Суд РФ, поддержав предшествующие судебные акты, отметил следующее.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – это существенное условие договора (п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214). В ст. 8 № 214-ФЗ прописано, что передача объекта осуществляется не ранее чем после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. После этого застройщик должен передать собственнику квартиру не позднее срока, предусмотренного договором.
В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает период, в течение которого оно должно быть исполнено, оно подлежит исполнению в любой момент в пределах этого периода.
Из договора по делу следовало, что застройщик должен был передать объект долевого строительства в течение 12 месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Компания не нарушила этот срок.
Как решение КС РФ о машино-местах повлияет на управление паркингами41230
Решение ОСС о предельно допустимой стоимости работ и услуг по капремонту общего имущества
Проблемы при проведении капитального ремонта могут начаться уже на этапе согласования работ на общем собрании собственников в МКД из-за ошибок в повестках и в кворуме. Это подтверждает одно из дел Обзора № 1.
ЖСК направил в банк, в котором формировался фонд капремонта, платёжное поручение для перечисления аванса со спецсчёта в адрес подрядчика. Банк отказал, посчитав, что решение не соответствует требованиям, изложенным в п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, – отсутствует кворум по вопросу о предельно допустимой стоимости услуг и работ. Он составил 62% от общего числа голосов собственников в МКД, а должно быть не менее ⅔ от всех голосов в доме.
Кооператив обратился в суд с иском об обязании банка исполнить платёжное поручение. Суды трёх инстанций поддержали позицию ЖСК, указав, что решение о предельно допустимой стоимости услуг и работ не требует квалифицированного большинства голосов.
Верховный Суд РФ с такими выводами не согласился: решение по вопросу, предусмотренному п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимается большинством не менее 2/3 от общего числа голосов собственников в доме. Это решение представляет собой комплекс вопросов из ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, куда входит и утверждение предельной стоимости.
Три вопроса из практики ВС РФ по компенсации морального вреда: обзор29570
Ознакомление должника с постановлением о возбуждении исполнительного производства, направленным по ЭДО
Многие УО, ТСЖ и кооперативы сталкиваются с проблемами в ходе исполнительного производства. В том числе такие проблемы связаны с противодействием взысканию со стороны должника. Он может применять механизмы, которые внешне выглядят законными.
Например, согласно ч. 12 ст. 30 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ, у должника есть срок для добровольного исполнения обязательства в течение пяти дней со дня получения постановления или с момента его доставки посредством электронного документооборота (ЭДО).
В рамках рассмотренного ВС РФ в Обзоре № 1 дела судебный пристав-исполнитель направил такой документ посредством ЭДО, а через 12 дней вынес постановление о принудительном взыскании долга. Полагая свои права нарушенными, должник обжаловал действия пристава в суде.
Первая и апелляционная инстанции отказали ему, а кассационный суд отменил их решения и удовлетворил требования. Но Судебная коллегия Верховного Суда РФ оставила в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций. Она указала, что судебный пристав-исполнитель направил должнику постановление в форме электронного документа.
Согласно п. 3 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 29.06.2016 № 606, постановление считается доставленным с момента входа лица, участвующего в исполнительном производстве, на Единый портал с использованием ЕСИА. В материалах дела были доказательства, что должник после отправки приставом постановления входил в систему, значит, с этой даты он и считается ознакомленным с документом.
Какие дела сферы ЖКХ включены в обзор практики ВС РФ № 2 за 2022 год35010
Коротко о главном в Обзоре № 1
Резюмируя разобранные выше позиции Верховного суда РФ, отметим, что:
- Срок ввода дома в эксплуатацию не равен сроку передачи квартиры участнику долевого строительства.
- Каждое из решений, указанных в ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего их числа в доме.
- Если должник извещается о возбужденном исполнительном производстве через ЭДО, то днём получения уведомления считается день входа должника в систему с использованием ЕСИА.
