Председатель Совета МКД подписывает договор управления по доверенности от собственников или в случае, когда он получил такие полномочия по решению ОСС. Но суды и ГЖИ по-разному решают, сколько голосов необходимо для принятия такого вопроса на общем собрании. Узнайте ответы из обзора судебного дела и мнения эксперта.
Собственники могут на ОСС наделить председателя Совета МКД полномочиями подписать договор управления
В Москве жители одного из домов проголосовали за выбор новой управляющей организации и наделили председателя Совета МКД правом подписать с ней договор. «За» было отдано 57% от голосов участников, что составило почти 30% от общего количества голосов собственников МКД.
Председатель подписал договор, и УО в соответствии со ст. 198 ЖК РФ направила в орган ГЖН заявление на внесение изменений в реестр лицензий, но получила отказ. Ведомство обосновало его п. 15 приказа № 938/пр – при проверке документов выявлены нарушения:
- п. 3 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр – не соблюдены требования при проведении общего собрания и не подтверждено заключение договора управления с собственниками;
- пп. «б» п. 5 приказа № 938/пр – компания предоставила недостоверные данные;
- пп. «г» п. 5 приказа № 938/пр – УО не разместила в ГИС ЖКХ корректные сведения о заключении договора управления, нарушив ч. 2 ст. 198 ЖК РФ.
УО, не согласившись с отказом, обратилась в суд с требованием признать решение ГЖИ незаконным (дело № А40-200859/2022).
Шесть случаев заключения договора управления МКД389154
Собственники должны собрать на ОСС кворум голосов, необходимый для принятия решения о полномочиях председателя
Суд первой инстанции отметил, что договор управления по общему правилу должны подписать собственники, обладающие более 50% голосов в МКД. Документ подписал председатель Совета дома, но кворум за наделение его таким правом составил всего 30% от общего количества голосов в МКД, а необходимо не менее ⅔ (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В связи с этим суд признал данный договор управления недействительным.
Поскольку, по мнению инстанции, достаточный кворум за наделение председателя правом подписи ДУ не набрался:
- УО не исполнила нормы ч. 1 ст. 162 ЖК РФ и не подтвердила факт заключения договора с собственниками.
- Компания не разместила в ГИС ЖКХ сведения о договоре управления, нарушив ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ.
- В системе представлен реестр собственников без их подписей.
- В ГЖИ не поступало заявление от предыдущей УО о расторжении договора по спорному МКД.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении требований управляющей организации из-за противоречий в заявлении компании по п. 15 приказа № 938/пр. УО подала жалобу в апелляцию, но инстанция поддержала доводы коллег и органа ГЖН.
Нюансы оспаривания решения ОСС при отсутствии кворума144884
Суды расходятся во мнении, сколько голосов необходимо для права подписи ДУ председателем
Управляющая организация обратилась в кассационный суд. Инстанция указала, что, согласно ст. 161.1 ЖК РФ, жители обязаны избрать Совет МКД и его председателя, если в доме нет кооператива или ТСЖ.
По Федеральному закону от 31.07.2020 № 277-ФЗ председателю не требуется доверенность на подписание договора управления с УО, если собственники утверждают право такой подписи на общем собрании.
ГЖИ в своём отказе о внесении изменений в реестр лицензий руководствовалась п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ – вопрос о наделении председателя Совета МКД полномочиями на принятие решений. Но подписание председателем договора управления – это не принятие им какого-либо решения.
Суд отметил, что решения о выборе УО и о заключении с ней договора соответствуют п. п. 1.1, 4, 4.2, 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Они принимаются простым большинством голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). В спорном деле на ОСС, согласно протоколу, «за» было отдано 57% от общего количества голосов проголосовавших.
Следовательно, собственники наделили председателя законным правом подписать договор управления от их имени. Суд отменил решение коллег и постановил ГЖИ Москвы внести изменения в реестр лицензий.
Компетенции Совета дома и их значение для эффективной работы УО556980
Управляющим домами на заметку: ГЖИ чаще всего требуют ⅔ от всех голосов в доме
Согласно делу № А40-200859/2022, собственники могут наделить председателя Совета МКД правом подписи договора управления простым большинством на ОСС. Такой позиции придерживаются и другие суды, например: дела № А19-24479/2018, № А41-23115/2018, № А28-3143/2018.
При этом Елена Шерешовец, глава Экспертного совета Ассоциации «Р1», в своём Телеграм-канале отметила, что на практике этот вопрос решается другим образом: «Как показывает опрос [...] компаний, действительно, во многих регионах ГЖИ требует именно ⅔ голосов».
Во избежание спорных ситуаций рекомендуем:
- Если в доме избран Совет и его председатель, а жители на ОСС уполномочили его подписывать договор управления, то лучше собирать максимальный кворум по этому вопросу: не менее ⅔ голосов от общего количества голосов собственников в доме.
- Если их собрать не удалось, то договор подписывается собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
- Чтобы собрать на ОСС как можно больше участников, проводите его в очно-заочной форме или с использованием системы.