Мы уже рассказывали о роли председателя ТСЖ в успешности работы по управлению многоквартирным домом. Но не менее важна роль директора в успешности УК. Рассказываем, как новый директор УК «Дружба» из Уфы смог отвести от компании угрозу банкротства, погасить миллионные долги перед РСО и наладить диалог с жителями МКД.
Назначить директора, заинтересованного в успешности УК
Управляющая компания «Дружба» была создана в 2006 году компанией-застройщиком для управления новым многоквартирным домом в Уфе. В МКД – 465 квартир, 148 мест на паркинге и 21 офис общей площадью более 25 тыс. кв.м.
Дом в управлении УК «Дружба»
Учредителем УК стал юрист, работавший тогда у застройщика, – Сухроб Хашимов. В конце 2013 года учредитель, только формально относившийся к УК, узнал, что в арбитражный суд подано заявление о банкротстве компании: совокупная сумма долга УК перед РСО и подрядчиками превышала 7 млн рублей.
Руководитель (слева) и сотрудники УК «Дружба» на семинаре РосКвартала
Согласно ст. 61.11 № 127-ФЗ, учредитель организации в случае её банкротства несёт субсидиарную ответственность по её долгам. В данной ситуации единственным выходом для учредителя стало принятие на себя руководства организацией и выведение её из процедуры банкротства.
Опыт УК: как строить отношения с жителями многоквартирных домов43141
Провести анализ причин, приведших УК к долгам и банкротству
«Самыми трудными были первые два года моей работы», – признаётся директор УК. – «Из-за долгов перед РСО компания висела на грани банкротства, но мы выбрались, закрыли все долги и наладили отношения с поставщиками ресурсов».
Ремонт ВДИС в доме под управлением УК «Дружба»
Первое, что сделал учредитель, приступив к руководству УК, – установил причины огромных долгов перед подрядчиками и РСО. Главная из них, по словам директора, неэффективное управление организацией и работа «не по средствам»:
- Размер платы за содержание жилья не менялся в течении трёх лет. К 2014 году он не соответствовал сложившимся реалиям и не покрывал расходов по текущему содержанию общего имущества дома, не говоря уже о создании более комфортной среды проживания для собственников.
- Отсутствие планирования и несоответствие тарифа реальным расходам вело к тому, что все поступающие деньги в первую очередь тратились на сиюминутные нужды и практически ничего не оставалось на развитие и улучшение дома и придомовой территории.
- В УК практически не велась претензионно-исковая работа с жителями-должниками: по некоторым помещениям долги превышали 70 тыс. рублей. Общая сумма долга собственников за ЖКУ на 2013 год превышала 4 млн рублей.
Опыт УК: как добиться капремонта домов раньше установленных сроков73812
Сократить расходы УК, утвердить на ОСС экономически обоснованный размер платы и собрать долги за ЖКУ
Чтобы вывести управляющую компанию из кризиса и рассчитаться с долгами, новый руководитель УК пошёл на несколько не самых популярных, но очень важных в тот момент шагов:
- Максимально сократил расходы УК, в том числе прекратил начисление различных доплат и премий сотрудникам, которые были назначены ещё предыдущим руководством компании. Заработная плата всех сотрудников, в том числе директора, стала фиксированной.
«К чести сотрудников компании к этой непопулярной мере большинство из них отнеслось с пониманием», – отметил директор ООО «Дружба».
- Добился утверждения на общем собрании собственников помещений в доме утверждения экономически обоснованного размера платы. В основу расчётов лёг анализ всех расходов УК за несколько прошедших лет.
- Взыскал долги за ЖКУ с неплательщиков, направив в суды десятки исков в отношении собственников помещений в МКД. Эти меры позволили собрать более 1,5 млн рублей задолженности только за первый год работы.
«Отмечу, что после подачи исков 90% должников сразу же оплатили свои счета за ЖКУ в полном объёме. По остальным исполнительные листы были переданы судебным приставам», – прокомментировал ситуацию руководитель УК.
УК «Дружба» на благоустройстве придомовой территории
- Собранные с жителей суммы задолженности были направлены на погашение долгов УК перед РСО. Директор постоянно вёл переговоры с подрядчиками и поставщиками ресурсов, заключал с ними мировые соглашения с графиками погашения задолженности, которые всегда выполнялись. К 2015 году основные долги УК постепенно удалось закрыть.
Как рассказал директор УК «Дружба», в 2016 году дом пережил попытку перехвата управления другой управляющей организацией: в доме происходила порча имущества, о работе действующей компании распускались негативные слухи, проводилось общее собрание собственников о переходе дома от УК «Дружба» с подделкой бюллетеней для голосования.
Сухроб Хашимов как директор УК объяснял жителям дома происходящее, предоставлял информацию о работе его компании и сравнивал с предложениями новой УО, писал властям, привлекая внимание к нечестным действиям конкурентов:
Из открытого письма директора УК «Дружба» жителям дома
Благодаря этому и неравнодушным жителям дома, которые обратились в орган ГЖН с заявлением, что в ОСС о смене УК участия не принимали, незаконные действия сторонней компании удалось пресечь.
Из письма директора УК «Дружба» депутату Государственного Собрания-Курултая Республики Башкортостан
Более 10 лет УК «Дружба» управляла только одним многоквартирным домом, для чего и была учреждена. В 2018 году собственники помещений в ещё двух домах Уфы заключили с компанией договоры управления. Причём инициативные собственники этих домов сами обратились к руководству ООО «Дружба» с просьбой взять их дома на обслуживание. Сегодня организация управляет тремя МКД общей площадью более 45 тыс. кв.м. и ведёт работу по привлечению новых домов в управление.
Уникальный опыт УК: как управлять МКД и успешно вести другой бизнес56514
Построить диалог с жителями и использовать современные технологии для работы с клиентами
Как отметил Сухроб Хашимов, он ежедневно вовлечён в работу компании и решает множество разных проблем, которые возникают при управлении жилфондом. В первые годы работы, например, ему приходилось практически еженедельно принимать жалобы на неисправность лифтов из-за технического износа и некачественного обслуживания. Постепенно удалось решить эту и многие другие проблемы. Хотя, как отмечает сам директор УК, ещё очень много работы впереди.
Ремонт лифтовой кабины в МКД под управлением УК «Дружба»
Поделился руководитель компании своей интересной практикой «использования малых чисел» при общении с жителями многоквартирных домов. В одном из МКД жители жаловались на холод и промерзание стен: видимо, при строительстве застройщик допустил какие-то нарушения. Чтобы доказать это и судиться с застройщиком, нужна была комплексная экспертиза энергоэффективности, которая стоила 180 тыс. рублей.
Сотрудники УК «Дружба» обратились к жителям дома с предложением разделить эту сумму на все квартиры поровну и оплачивать в рассрочку в течение 6 месяцев: всего по 120 рублей в месяц. Эти взносы удалось согласовать с жителями на общем собрании собственников. Благодаря проведенной экспертизе, УК выиграла судебный процесс и получила исполнительный лист: суд обязал застройщика МКД исправить недостатки, допущенные при строительстве дома.
Обновление дорожного покрытия на придомовой территории МКД в управлении УК «Дружба»
По словам директора УК «Дружба», для компании один из важных показателей успешности её работы – обратная связь от жителей, диалог, в рамках которого обсуждаются все важные вопросы по управлению домом. Для этого в Вотсапе по каждому дому созданы чаты. Таким образом клиенты могут напрямую общаться с управляющей компанией: в чаты добавлены все её сотрудники. Это помогает оперативно обмениваться информацией и принимать решения по управлению домами.
Чаты в Вотсапе для жителей домов в управлении УК «Дружба» – прямая связь с директором и подрядчиками
«В этих чатах мы интересуемся у жителей, каким бы они хотели видеть свой дом в будущем, и строим свою работу в соответствии с их пожеланиями», – рассказал директор УК. – «Мы стараемся разрушить стереотипы, сложившееся у людей негативное отношение к сфере обслуживания жилья, работая напрямую с собственниками, выстраивая с ними диалог и достигая компромиссов».
Перед УК «Дружба» стоят очень амбициозные цели развития: стать одной из лучших компаний в своем городе и увеличить количество домов в управлении. Для этого компания всё время меняется и улучшает свои бизнес-процессы, в том числе за счёт современных технологий.
Помимо онлайн-общения с клиентами, в УК «Дружба» внедряется автоматизация: деятельность диспетчерской организована с помощью облачного сервиса «АДС на 100%». Сервис помогает упростить и систематизировать работу управляющей организации с заявками и обращениями жителей домов. Получите демо-доступ уже сейчас.
Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами.
