Мы уже рассказывали о роли председателя ТСЖ в успешности работы по управлению многоквартирным домом. Но не менее важна роль директора в успешности УК. Рассказываем, как новый директор УК «Дружба» из Уфы смог отвести от компании угрозу банкротства, погасить миллионные долги перед РСО и наладить диалог с жителями МКД.

Назначить директора, заинтересованного в успешности УК

Управляющая компания «Дружба» была создана в 2006 году компанией-застройщиком для управления новым многоквартирным домом в Уфе. В МКД – 465 квартир, 148 мест на паркинге и 21 офис общей площадью более 25 тыс. кв.м.

Дом в управлении УК «Дружба»

Учредителем УК стал юрист, работавший тогда у застройщика, – Сухроб Хашимов. В конце 2013 года учредитель, только формально относившийся к УК, узнал, что в арбитражный суд подано заявление о банкротстве компании: совокупная сумма долга УК перед РСО и подрядчиками превышала 7 млн рублей.

Руководитель (слева) и сотрудники УК «Дружба» на семинаре РосКвартала

Согласно ст. 61.11 № 127-ФЗ, учредитель организации в случае её банкротства несёт субсидиарную ответственность по её долгам. В данной ситуации единственным выходом для учредителя стало принятие на себя руководства организацией и выведение её из процедуры банкротства.

Провести анализ причин, приведших УК к долгам и банкротству

«Самыми трудными были первые два года моей работы», – признаётся директор УК. – «Из-за долгов перед РСО компания висела на грани банкротства, но мы выбрались, закрыли все долги и наладили отношения с поставщиками ресурсов».

Ремонт ВДИС в доме под управлением УК «Дружба»

Первое, что сделал учредитель, приступив к руководству УК, – установил причины огромных долгов перед подрядчиками и РСО. Главная из них, по словам директора, неэффективное управление организацией и работа «не по средствам»:

  1. Размер платы за содержание жилья не менялся в течении трёх лет. К 2014 году он не соответствовал сложившимся реалиям и не покрывал расходов по текущему содержанию общего имущества дома, не говоря уже о создании более комфортной среды проживания для собственников.
  2. Отсутствие планирования и несоответствие тарифа реальным расходам вело к тому, что все поступающие деньги в первую очередь тратились на сиюминутные нужды и практически ничего не оставалось на развитие и улучшение дома и придомовой территории.
  3. В УК практически не велась претензионно-исковая работа с жителями-должниками: по некоторым помещениям долги превышали 70 тыс. рублей. Общая сумма долга собственников за ЖКУ на 2013 год превышала 4 млн рублей.

Сократить расходы УК, утвердить на ОСС экономически обоснованный размер платы и собрать долги за ЖКУ

Чтобы вывести управляющую компанию из кризиса и рассчитаться с долгами, новый руководитель УК пошёл на несколько не самых популярных, но очень важных в тот момент шагов:

  1. Максимально сократил расходы УК, в том числе прекратил начисление различных доплат и премий сотрудникам, которые были назначены ещё предыдущим руководством компании. Заработная плата всех сотрудников, в том числе директора, стала фиксированной.

«К чести сотрудников компании к этой непопулярной мере большинство из них отнеслось с пониманием», – отметил директор ООО «Дружба».

  1. Добился утверждения на общем собрании собственников помещений в доме утверждения экономически обоснованного размера платы. В основу расчётов лёг анализ всех расходов УК за несколько прошедших лет.
  2. Взыскал долги за ЖКУ с неплательщиков, направив в суды десятки исков в отношении собственников помещений в МКД. Эти меры позволили собрать более 1,5 млн рублей задолженности только за первый год работы.

«Отмечу, что после подачи исков 90% должников сразу же оплатили свои счета за ЖКУ в полном объёме. По остальным исполнительные листы были переданы судебным приставам», – прокомментировал ситуацию руководитель УК.

УК «Дружба» на благоустройстве придомовой территории

  1. Собранные с жителей суммы задолженности были направлены на погашение долгов УК перед РСО. Директор постоянно вёл переговоры с подрядчиками и поставщиками ресурсов, заключал с ними мировые соглашения с графиками погашения задолженности, которые всегда выполнялись. К 2015 году основные долги УК постепенно удалось закрыть.

Как рассказал директор УК «Дружба», в 2016 году дом пережил попытку перехвата управления другой управляющей организацией: в доме происходила порча имущества, о работе действующей компании распускались негативные слухи, проводилось общее собрание собственников о переходе дома от УК «Дружба» с подделкой бюллетеней для голосования.

Сухроб Хашимов как директор УК объяснял жителям дома происходящее, предоставлял информацию о работе его компании и сравнивал с предложениями новой УО, писал властям, привлекая внимание к нечестным действиям конкурентов:

Из открытого письма директора УК «Дружба» жителям дома

Благодаря этому и неравнодушным жителям дома, которые обратились в орган ГЖН с заявлением, что в ОСС о смене УК участия не принимали, незаконные действия сторонней компании удалось пресечь.

Из письма директора УК «Дружба» депутату Государственного Собрания-Курултая Республики Башкортостан

Более 10 лет УК «Дружба» управляла только одним многоквартирным домом, для чего и была учреждена. В 2018 году собственники помещений в ещё двух домах Уфы заключили с компанией договоры управления. Причём инициативные собственники этих домов сами обратились к руководству ООО «Дружба» с просьбой взять их дома на обслуживание. Сегодня организация управляет тремя МКД общей площадью более 45 тыс. кв.м. и ведёт работу по привлечению новых домов в управление.

Построить диалог с жителями и использовать современные технологии для работы с клиентами

Как отметил Сухроб Хашимов, он ежедневно вовлечён в работу компании и решает множество разных проблем, которые возникают при управлении жилфондом. В первые годы работы, например, ему приходилось практически еженедельно принимать жалобы на неисправность лифтов из-за технического износа и некачественного обслуживания. Постепенно удалось решить эту и многие другие проблемы. Хотя, как отмечает сам директор УК, ещё очень много работы впереди.

Ремонт лифтовой кабины в МКД под управлением УК «Дружба»

Поделился руководитель компании своей интересной практикой «использования малых чисел» при общении с жителями многоквартирных домов. В одном из МКД жители жаловались на холод и промерзание стен: видимо, при строительстве застройщик допустил какие-то нарушения. Чтобы доказать это и судиться с застройщиком, нужна была комплексная экспертиза энергоэффективности, которая стоила 180 тыс. рублей.

Сотрудники УК «Дружба» обратились к жителям дома с предложением разделить эту сумму на все квартиры поровну и оплачивать в рассрочку в течение 6 месяцев: всего по 120 рублей в месяц. Эти взносы удалось согласовать с жителями на общем собрании собственников. Благодаря проведенной экспертизе, УК выиграла судебный процесс и получила исполнительный лист: суд обязал застройщика МКД исправить недостатки, допущенные при строительстве дома.

Обновление дорожного покрытия на придомовой территории МКД в управлении УК «Дружба»

По словам директора УК «Дружба», для компании один из важных показателей успешности её работы – обратная связь от жителей, диалог, в рамках которого обсуждаются все важные вопросы по управлению домом. Для этого в Вотсапе по каждому дому созданы чаты. Таким образом клиенты могут напрямую общаться с управляющей компанией: в чаты добавлены все её сотрудники. Это помогает оперативно обмениваться информацией и принимать решения по управлению домами.

Чаты в Вотсапе для жителей домов в управлении УК «Дружба» – прямая связь с директором и подрядчиками

«В этих чатах мы интересуемся у жителей, каким бы они хотели видеть свой дом в будущем, и строим свою работу в соответствии с их пожеланиями», – рассказал директор УК. – «Мы стараемся разрушить стереотипы, сложившееся у людей негативное отношение к сфере обслуживания жилья, работая напрямую с собственниками, выстраивая с ними диалог и достигая компромиссов».

Перед УК «Дружба» стоят очень амбициозные цели развития: стать одной из лучших компаний в своем городе и увеличить количество домов в управлении. Для этого компания всё время меняется и улучшает свои бизнес-процессы, в том числе за счёт современных технологий.

Помимо онлайн-общения с клиентами, в УК «Дружба» внедряется автоматизация: деятельность диспетчерской организована с помощью облачного сервиса «АДС на 100%». Сервис помогает упростить и систематизировать работу управляющей организации с заявками и обращениями жителей домов. Получите демо-доступ уже сейчас.

Заполните форму, если хотите принять участие в 30-дневном бесплатном тестировании и использовании сервиса «АДС на 100%». При оплате полного доступа после окончания тестового периода мы предоставим вам бесплатный доступ к курсу «Деловое общение для сотрудников управляющих компаний».

Название вашей организации

Номер телефона или адрес электронной почты для связи

Сколько в вашей организации диспетчеров?

Выполняете ли вы все работы самостоятельно или часть из них (или все) поручаете подрядчикам?

Выполняете ли вы платные заявки?

Извините, произошла ошибка.

Попробуйте позже.