Вместе с экспертами мы разобрали, что делать собственникам и УО, если Росреестр зарегистрировал один земельный участок с несколькими МКД. Читайте, насколько правомерны действия ведомства, можно ли разъединить дворы и как жителям этим домов проводить ОСС по благоустройству.

Обзор новых разъяснений Росреестра по сведениям в ЕГРН и межеванию
Обзор новых разъяснений Росреестра по сведениям в ЕГРН и межеванию
14001
0

Проверить данные в ЕГРН, в чью общую долевую собственность оформлен участок

Читатель портала рассказал, что Росреестр зарегистрировал один участок для нескольких построенных на нём многоквартирных домов. У жителей возникли вопросы, как в такой ситуации проводить ОСС по благоустройству территории и подсчитывать голоса, а также можно ли разделить придомовые территории.

Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец отметила, что двух МКД на одном земельном участке быть не должно. В качестве подтверждения эксперт привела письма Минфина РФ от 02.10.2007 № 03-05-06-02/111 и Росреестра от 15.02.2013 № 14-00559/13.

Единый земельный участок, на котором находятся несколько домов, не может перейти в общую долевую собственность собственников помещений. Сделать это можно только после раздела и формирования самостоятельных земельных участков, на которых расположен МКД.

При этом судебная практика по данным вопросам неоднозначна: иногда инстанции допускают регистрацию неразделённой придомовой территории под несколькими МКД (дело № А76-4617/2009).

Провести ОСС по вопросам формирования и регистрации земельного участка

Вопрос о том, как происходит формирование и регистрация земельного участка под МКД, разъяснил юрист компании «МКДЭКСПЕРТ» Алик Зеленков. Согласно ч. 5. ст. 16 №189-ФЗ, территория под многоквартирным домом бесплатно переходит в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учёта.

«Если участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, необходимо провести ОСС, принять соответствующее решение и направить в адрес органов власти или местного самоуправления заявление о постановке такого участка на кадастровый учёт», – прокомментировал вопрос Алик Зеленков, сославшись на ч. ч. 3, 4 ст. 16 № 189-ФЗ, письмо Минэка РФ от 05.10.2017 № Д23и-5777.

Собственникам необходимо внести в повестку дня ОСС следующие вопросы:

  • о формировании земельного участка под МКД;
  • о межевании и оформлении земельного участка, который относится к двум многоквартирным домам;
  • о выборе человека, который будет представлять интересы собственников дома в органах государственной власти и местного самоуправления.

При этом закон не предусматривает обязанность собственников иметь межевой план, но его отсутствие может стать причиной конфликта между владельцами смежных земельных участков.

Может ли один супруг голосовать на ОСС за другого при общей квартире
Может ли один супруг голосовать на ОСС за другого при общей квартире
9410
3

Собрать нужный пакет документов и подать их вместе с заявлением в уполномоченный орган власти

Для кадастрового учёта и государственной регистрации прав собственности на земельный участок под многоквартирным домом могут потребоваться документы, установленные в ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 15, ст. 18, ч. 1 ст. 42 № 218-ФЗ, п. 157 приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241:

  • акты, которые устанавливают наличие, возникновение, переход, прекращение или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
  • договоры и другие сделки, которые были совершены с имуществом;
  • свидетельства о приватизации жилых помещений, о праве на наследство;
  • вступившие в силу судебные акты;
  • межевой план;
  • утверждённая схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте;
  • принятые карта-план территории, технический план, акт обследования.

К заявлению также нужно приложить:

  • копию протокола ОСС;
  • документы, удостоверяющие личность уполномоченного лица;
  • справку о составе и размере помещений в многоквартирном доме.

Проведённые кадастровый учёт и государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным жилым домом удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 № 218-ФЗ).

Пять вопросов управления домами в разъяснениях ГЖИ и Росреестра
Пять вопросов управления домами в разъяснениях ГЖИ и Росреестра
5348
0

До разделения участков совместно пользоваться и благоустраивать единую территорию

Если же Росреестр без межевания зарегистрировал право общей собственности на земельный участок под несколькими МКД, то собственникам необходимо провести ОСС и принять решение о разделении участков:

  1. При положительном решении ОСС – подать заявление в орган государственной власти или местного самоуправления, а также запросить выделить и зарегистрировать придомовую территорию за отдельным МКД.
  2. Если межевание участка сделано не было, необходимо вызвать кадастрового инженера, определить границы территории и закрепить полученные показатели в кадастровом паспорте объекта.
  3. Сформировать и зарегистрировать участок.

Если орган власти откажется делить уже сформированный участок, в таком случае нужно обратиться в суд и признать регистрацию незаконной. После получения решения необходимо снова обратиться в муниципалитет для формирования отдельных земельных участков.

«Разделить участок между двумя МКД собственники могут только при установленных и зарегистрированных кадастровым инженером границах», – подчеркнул Алик Зеленков. – Пока участки не разделены, вопросы совместного использования территорией и её благоустройства решаются на ОСС жителей всех расположенных на территории домов. Голоса учитываются пропорционально площади жилых и нежилых помещений».