За лето мы получили рекордное количество вопросов от читателей портала: ответы на них мы дадим в двух статьях. В первый материал мы включили ответы на вопросы по обращению с ТКО, капремонту, расчётам за КР на СОИ, счётчиках и содержании земельных участков МКД.
Размещение газопроводов рядом с местами сбора мусора
Есть ли норматив для размещения урн в местах общего пользования, где проходит газопровод?
Норматива расстояния именно для урн в местах общего пользования с газопроводами нет. В соответствии с п. 7.8 СП 62.13330.2011, запрещается прокладка внутренних газопроводов природного и сжиженного газа:
- в помещениях, относящихся к категориям А и Б по взрывопожарной опасности;
- во взрывоопасных зонах всех помещений, подвальных и цокольных этажах зданий;
- в помещениях подстанций и распределительных устройств;
- через помещения мусоросборников и места, где возможно воздействие на газопровод агрессивных веществ и горячих продуктов сгорания или соприкосновение газопровода с нагретым или расплавленным металлом.
Исключения – производственные здания газонаполнительных станций и пунктов, газопроводы природного газа в одноквартирных и блокированных жилых домах. Но в данном случае речь идёт о мусоросборниках, а не об урнах.
Взимание с жителей МКД платы за содержание муниципальных контейнерных площадок
По реестру собственником контейнерных площадок является администрация. Площадка предназначена для юрлиц, индивидуальных и многоквартирных домов. Но плата за её уборку включена в договор управления и взимается только с собственников помещений в МКД. Насколько это законно?
Если стоимость таких работ внесена в договор управления, то плату начисляет УО в составе платы за содержание жилого помещения. Это правомерно в случаях, если:
- на уровне муниципалитета установлена территория общего пользования, которая прилегает к зданию и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования (п. 37 ст. 1 ст. 1 ГрК РФ);
- есть не обжалованное в суде предписание органа ГЖН о содержании данных площадок, выданное управляющей организации;
- уборка является дополнительной услугой, выставляемой сверх платы за содержание жилого помещения.
Для всех ситуаций для выставления УО платы собственникам требуется правовое основание – решение общего собрания или закрепление такой возможности в договоре управления (определение ВС РФ от 06.11.2018 № 5-КГ18-178). Если же управляющая организация выставляет плату за содержание муниципальной контейнерной площадки без основания, то это нарушение.
«Вы нам писали»: отвечаем на вопросы читателей за март-апрель 202392392
Распределение КР на СОИ по электроэнергии между корпусами одного МКД
По документам два разных корпуса без общих стен имеют один номер МКД, установлен один ОДПУ, по которому исполнитель услуги рассчитывает плату за КР на СОИ по энергоснабжению. Есть ли какая-то практика по разделению объёмов на СОИ по корпусам? Как можно решить ситуацию?
Для функционирования одного ОДПУ на несколько домов или корпусов должны соблюдаться следующие условия:
- техническая возможность определения раздельного потребления по каждому дому;
- отсутствие технической возможности установки отдельного ОДПУ;
- единые инженерные сети.
Такие требования приведены, например, в делах № А56-135599/2018, № А42-10580/2017, № А42-7017/2018 и в апелляционном определении Саратовского областного суда от 29.05.2018 по делу № 33-3382. В описанной ситуации можно установить отдельный ОДПУ на каждый корпус или признать текущий прибор учета непригодным для расчётов, если он не позволяет учитывать раздельное потребление по корпусу.
Бездействие регоператора и подрядчика при проведении капремонта кровли МКД
Подрядчик по договору с регоператором начал капремонт кровли МКД в 2018 – и до сих пор не сдал работу. Жители обращались в ГЖИ и прокуратуру, безрезультатно. Что делать?
Регоператор капремонта несёт перед собственниками помещений два вида ответственности:
- За неисполнение своих обязательств – ч. 5 ст. 178, ч. 1 ст. 188 ЖК РФ. Он отвечает за собственное противоправное поведение как сторона, нарушившая обязательство.
- За последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капремонта подрядными организациями (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ). В силу прямого указания в законе такая ответственность возникает за действия или бездействие третьих лиц при организации капремонта.
В описанной ситуации у собственников помещений есть два выхода:
- продолжать обращаться в орган ГЖН и обжаловать его отказ;
- обратиться в суд с требованием к регоператору о проведении капитального ремонта.
«Вы нам писали»: говорим о КР на СОИ, общем имуществе и капремонте48730
Работы и услуги по уходу за зелёными насаждениями и малыми архитектурными формами у МКД
Какие виды работ и услуг по уходу за зелёными насаждениями и МАФ на придомовой территории обязана проводить УО?
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 в качестве работ по содержанию придомовой территории в теплый период года предусмотрены:
- подметание и уборка участка;
- очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов;
- уборка и выкашивание газонов;
- прочистка ливневой канализации;
- уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд,
- очистка металлической решётки и приямка.
В соответствии с ГОСТ Р 56195-2014, в перечень работ по уборке придомовой территории в летний период, в том числе входит надлежащий уход за зелёными насаждениями в соответствии с технологиями ухода и инструкцией по их содержанию, проведение санитарной и омолаживающей обрезки.
При этом вырубка, обрезка и пересадка зеленых насаждений проводятся в соответствии с действующим в муниципальном образовании порядком, на территории которого находится МКД.
Действительность договора управления, не подписанного всеми собственниками помещений в МКД
Действителен ли договор управления, если он не подписан с каждым владельцем помещения отдельно?
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации на ОСС с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на утверждённых собранием условиях.
Судебная практика исходит из того, что если договор подписан не всеми собственниками, то это само по себе не свидетельствует о его недействительности. Действующее законодательство не ставит факт заключения ДУ в зависимость от его подписания всеми без исключения собственниками.
В качестве стороны договора управления могут выступать собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов в МКД. Также, в силу п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, заключить ДУ может председатель совета на основании выданной доверенности.
При решении вопроса о признании договора управления МКД незаключённым правовое значение имеет фактическое соблюдение условий договора сторонами, принятие его исполнения собственниками помещений МКД.
Целевое назначение платы, вносимой собственниками на текущий ремонт общего имущества
Вправе ли УО тратить средства, заложенные на текущий ремонт, на другие работы, например, на аварийный ремонт или замену ОДПУ?
В силу п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, плата за ЖКУ для собственника помещения в многоквартирном доме включает в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества. В соответствии с п. 18 Правил № 491, текущий ремонт общего имущества проводится по решению ОСС:
- для предупреждения преждевременного износа,
- для поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности,
- для устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.
Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведён в прил. 7 Правил № 170. Собственники вносят плату за текущий ремонт, но не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем.
Эти деньги носят целевой характер. Расходовать их можно только на стоимость фактически выполненных ремонтных работ, подтвержденную актами. УО не вправе выбирать, на что потратить полученные средства.
«Вы нам писали» о перерасчётах, временной УО, капремонте и ГИС ЖКХ50664
Указание данных об администраторе в сообщении об онлайн-ОСС
Согласно № 441-ФЗ, инициатор онлайн-ОСС должен указать в сообщении персональные данные собственника или ФИО сотрудника управляющей организации, реквизиты документа о назначении на должность, если тот является администратором собрания. О какой должности идёт речь и каким образом инициатор-собственник получит эти данные в УО или у администратора – физического лица?
Согласно Федеральному закону от 04.08.2023 № 441-ФЗ, инициатор онлайн-ОСС, формируя сообщение о предстоящем собрании, обязан указать в нём данные конкретного лица – администратора ОСС.
- Если администратор – сотрудник юридического лица, то нужно прописать наименование и организационно-правовую форму организации, адрес, номер телефона, сайт и электронную почту, ФИО сотрудника и реквизиты документа о назначении на должность.
- Если администратор – физическое лицо, то указываются ФИО, паспортные данные, место постоянного проживания, номер телефона и электронная почта.
Без указания таких данных, в том числе из-за отказа администратора их предоставить, по закону проводить ОСС нельзя. Сейчас непонятно, как № 441-ФЗ будет реализован на практике, пока исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян советует:
- при первоначальном выборе администратора ОСС укажите ПДн в сообщении, бюллетене и протоколе;
- если инициатор направил администратору сообщение, не содержащее персональные сведения, то администратор онлайн-ОСС всё равно должен принять сообщение и дополнить своими ПДн самостоятельно.
Установка ИПУ тепловой энергии для нежилого помещения до общедомового прибора учёта
Вправе ли собственник нежилого помещения в МКД установить отдельный ИПУ тепловой энергии до ОДПУ?
Действующее законодательство не содержит запрета на монтаж ИПУ тепловой энергии до ОДПУ, равно как и специальных правил расчёта платы за отопление в зависимости от расположения прибора учёта.
При этом собственник нежилого помещения должен оплачивать не только индивидуальное потребление ресурса согласно ИПУ, но и ОДН по отоплению. Плата за общедомовые нужды распределяется между всеми собственниками пропорционально площади принадлежащих им помещений.
В следующей статье рубрики «Вы нам писали» ответим на вопросы об общих собраниях членов ТСЖ, документах для участия УО в открытых конкурсах муниципалитета, административной ответственности ЖСК, промывке систем отопления в МКД и ещё на девять вопросов наших читателей. Следите за обновлениями портала.
