6 ноября 2018 года состоялась I Всероссийская Антиконференция «Решение проблем экономики УО, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами». На мероприятии эксперты отрасли составили рейтинг проблем, с которыми в работе сталкиваются УО, и пути их решения. О решениях, принятых по итогах Антиконференции на 20 ноября, читайте в статье.
Решение проблем УО искали на Антиконференции
Антиконференция была организована Ассоциацией «Некоммерческое Партнерство «Национальный Жилищный Конгресс» с привлечением экспертов отрасли, в том числе постоянного консультанта РосКвартала, практикующего юриста Елены Шерешовец, директора Департамента по проектной работе Ассоциации Региональных расчетных центров Галины Добрыниной, генерального директора ООО «Институт управления ЖКХ» Ирины Маликовов и других.
Эксперты провели дискуссионные площадки, на которых выделили главные проблемы, возникающие при управлении многоквартирным домом, и определили возможные пути их решения.
Остановимся на итогах работы дискуссионных площадок по следующим темам:
- договорные схемы взаимоотношений управляющей организации с ресурсоснабжающими организациями;
- общедомовые нужды при прямых договорах ресурсоснабжающих организаций с собственниками;
- нормативы потребления коммунальных ресурсов и услуг, процедура их изменения;
- установление платы за содержание жилого помещения органами местного самоуправления и взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги;
- лицензионный контроль: процедурные аспекты и правоприменительная практика;
- лицензионные требования.
Налоги УО и ТСЖ: как снизить риск привлечения к ответственности86780
Оснащение домов АСКУЭ и внесение изменений в договоры ресурсоснабжения
На дискуссионной площадке, посвящённой проблемам взаимоотношений управляющих организаций с поставщиками ресурсов, были выделены три самых острых вопроса:
1. Невозможность получения данных приборов учёта коммунальных ресурсов и о качестве оказанных коммунальных услуг.
Эксперты в ходе обсуждения пришли к выводу, что полностью решить вопрос может только оснащение домов автоматизированными системами коммерческого учёта ресурсов. Также для решения данной проблемы:
- необходимо указывать в договоре ресурсоснабжения обязанности сторон по предоставлению информации или заключать отдельное соглашение об информационном обмене;
- услугу по сбору показаний ИПУ должна выполнять сама управляющая организация или независимый оператор коммерческого учёта;
- требуется ввести дополнительную административную ответственность РСО за непредоставление данных.
2. Отрицательный показатель объёма коммунального ресурса, потреблённого в целях содержания общего имущества дома (КР на СОИ).
Участники Антиконференции отметили, что установленный ПП РФ № 124 порядок расчётов за КР на СОИ приводит к необоснованному обогащению РСО из-за запрета на перерасчёт объёма ресурса в последующих месяцах.
Чтобы изменить ситуацию, требуется введение расчёта объёма потребления по году, а не по месяцу, как установлено в настоящее время. В этом случае он будет уточнён по каждому расчётному периоду с учётом данных ИПУ.
3. Слишком малый срок, установленный для перехода РСО на прямые договоры.
Эксперты пришли к заключению, что необходимо увеличить срок перехода на прямые договоры с трёх месяцев до одного года, но при этом полностью исключить альтернативы работы по старой схеме, по договору собственников с УО.
Вправе ли УО передавать РСО персональные данные при прямом договоре808118
Ужесточение ответственности за хищение ресурсов и отказ от нормативов ОДН
Близким к теме первого обсуждения был второй дискуссионный вопрос – общедомовые нужды при прямых договорах РСО с собственниками. Участники также выделили три самые актуальные проблемы и попытались найти пути их решения:
1. Воровство и неучтённое индивидуальное потребление коммунальных ресурсов.
По мнению участников Антиконференции, чтобы справиться с хищениями ресурсов, при прямых договорах необходимо наделить УО полномочиями проверять состояние и показания индивидуальных приборов учёта за счёт РСО. Все эксперты согласились, что нужно ужесточить административную и ввести уголовную ответственность лиц, незаконно потребляющих коммунальные ресурсы.
2. Разбаланс расчётов.
Итогом обсуждения стал вывод о необходимости перевести ОДН из жилищной услуги в коммунальную, а также в целях исключения посредничества со стороны УО/ТСЖ – ввести обязательную переуступку долгов за коммунальные услуги в РСО в полном объёме, а в дальнейшем и вовсе отказаться от понятия ОДН.
3. Ограничение ОДН нормативами и отсутствие возможности расчётов за КР на СОИ по приборам учёта, установленным в местах общего пользования.
Установленные ограничения в виде нормативов и неприменение ПУ для расчётов потреблённых в местах общего пользования ресурсов приводит в конечном счёте к полной ликвидации приборного учёта коммунальных ресурсов.
Подборка полезных для УО онлайн-семинаров от РосКвартала79390
Возврат к расчётам нормативов потребления по аналоговому методу
Нормативам на КУ была посвящена отдельная площадка для обсуждения. Эксперты выделили в качестве главной проблемы установленную методику расчёта и порядок применения нормативов потребления. Решением могло бы стать возвращение к аналоговому методу определения нормативов.
Аналоговый метод позволил бы установить норматив для каждого МКД с учётом его конструктивных особенностей и необходимого потребления ресурсов для комфортного проживания в нём. Существует потребность в алгоритмах, которые бы позволили проверить правильность установленного норматива, а полномочия по такой проверке следует передать прокуратуре РФ.
Увеличить сроки исковой давности и ввести субсидии для ветхих домов
Дискуссионная площадка, посвящённая установлению размера платы за содержание жилого помещения, включила в себя и вопросы взыскания с жителей домов долгов за ЖКУ. Для упрощения борьбы УО с долгами было предложено:
- закрепить в законодательстве возможность УО отключать неплательщику электроэнергию при наличии задолженности по всем ЖКУ;
- ввести субсидиарную ответственность органов муниципального самоуправления за непринятие мер по выселению должника по договору найма;
- ввести принудительную продажу квартир собственников с выселением должника в меньшую площадь;
- ввести запрет на отчуждение квартиры без погашения задолженности за ЖКУ;
- увеличить сроки исковой давности до 10 лет;
- решить вопрос о перечислении адресной субсидии за ЖКУ напрямую в УО в счёт погашения заложенности её получателя.
Также на площадке обсуждались такие предложения как введение субсидий для ветхих домов и закрепление в НПА права управляющей организации на одностороннее расторжение договора управления в случае, если установленный размер платы за услуги экономически необоснован.
Изменить законодательство в сфере проведения внеплановых проверок
Участники Антиконференции уделили внимание теме лицензионного контроля деятельности УО со стороны надзорных органов. Наиболее остро для УО стоит вопрос проведения внеплановых проверок органом ГЖН.
Эксперты выделили такие проблемы как отсутствие границ проведения такой проверки и дифференцированного подхода к виду и категории опасности нарушения. Для решения этих вопросов необходимо на законодательном уровне установить для внеплановых проверок ограничения, аналогичные плановым, перечень предметов и оснований проведения проверок. Проверка должна проходить с применением чек-листов и только по согласованию с прокуратурой.
Как организации оставить себе экономию по договору управления495111
Разграничить понятия текущего и капитального ремонта
Эксперты, рассмотрев действующую систему лицензионных требований, пришли к выводу о том, что введение грубых нарушений не повышает безопасность проживания и ухудшает устойчивость экономического положения УО.
Самыми значимыми проблемами были обозначены вопросы выполнения предписаний по работам капитального характера за счёт средств текущего ремонта и отсутствие приоритета выполнения лицензионных требований.
Для их решения требуется ввести в жилищное законодательство понятия «текущий ремонт» и «капитальный ремонт», а также чётко прописать процедуру проведения работ капитального характера при аварийных ситуациях.
Итоги Антиконференции
По итогам Антиконференции эксперты выработали предложения по решению отраслевых проблем, связанных с экономикой управления многоквартирными домами. Все принятые на мероприятии документы направлены в Минстрой РФ и Госдуму РФ для формирования плана действий по решению проблем отрасли ЖКХ.
В итоговую таблицу вошли 85 решений по вопросам регулирования деятельности управляющих организаций, расчётов за ЖКУ, заключения договора управления, проведения общих собраний собственников и ценообразования. Ряд выработанных решений должны помочь УО смоделировать или скорректировать план перехода организации от плановой убыточности к плановой прибыли.
