Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и УО. Ошибки в нём несут риски для управляющей организации, в том числе в виде убытков. Разбираемся, какие типичные ошибки встречаются в договорах управления (ДУ) и как их избежать.

Как юристу УО или ТСЖ повысить профессионализм и квалификацию
Как юристу УО или ТСЖ повысить профессионализм и квалификацию
3319
0

Ошибки в договоре управления могут стать причиной признания его незаключённым

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, УО по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется:

  • выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
  • предоставлять коммунальные услуги жителям МКД;
  • обеспечивать готовность инженерных систем;
  • осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

Договор управления многоквартирным домом с УО заключается в письменной или электронной форме с использованием ГИС ЖКХ – путём составления одного документа, подписанного сторонами.

Законодательством не предусмотрена ни устная, ни типовая формы ДУ, но в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ прописаны его существенные условия. К ним относятся:

  • состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня;
  • список коммунальных услуг, которые предоставляет УО;
  • порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок её внесения;
  • порядок контроля за выполнением УО её обязательств.

Согласно ст. 432 ГК РФ, пропуск хотя бы одного существенного условия означает, что договор считается незаключённым.

Три основные проблемы в работе юристов УО и пути их решения: мнение
Три основные проблемы в работе юристов УО и пути их решения: мнение
4090
2

УО допускают 13 типичных ошибок при составлении и подписании договора управления

Управляющие организации при составлении ДУ часто допускают ошибки. Рассмотрим наиболее типичные:

  1. Дублирование текста статей Гражданского и Жилищного кодексов РФ в текст договора управления.

В этом нет необходимости – положения данных нормативных актов и так распространяются на договор.

  1. Отсутствие в ДУ описания состава общего имущества МКД или адреса дома.

Согласно ЖК РФ, данная информация является обязательной при составлении договора управления. Сотрудникам УО следует внимательно читать статьи кодекса: лучше всего к составлению документа привлечь грамотного юриста.

  1. Указание фиксированной цены.

Если указать фиксированную цену, то изменить её можно будет только по согласованию с собственниками при проведении ОСС. В ином случае УО придётся управлять домом по прописанной в ДУ цене и нести убытки. Чтобы не оказаться в такой ситуации, в договоре нужно прописать порядок определения цены.

  1. Отсутствие в договоре порядка ежегодной индексации цен на работы и услуги.

Если в ДУ нет этого условия, то УО может столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют повышение размера платы за работы и услуги.

  1. Неправильный расчёт цены договора.

Цена складывается из четырёх составляющих:

  • содержание общего имущества,
  • его текущий ремонт,
  • управление многоквартирным домом,
  • коммунальные услуги.

Плата за содержание общего имущества представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости коммунальных услуг в целях содержания общего имущества. Стоимость текущего ремонта определяется для каждого дома индивидуально в зависимости от стандартов здания и его эксплуатации. Плата за управление многоквартирным домом равняется стоимости выполнения стандартов, утверждённых Правилами № 416.

Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются органами региональной власти. Поэтому в ДУ необходимо зафиксировать порядок расчёта платы за коммунальные услуги со ссылкой на тарифы, а не прописывать конкретную цену.

  1. Отсутствие порядка изменения перечня предоставляемых работ и услуг.

Если его не прописать, то УО, чтобы добавить в перечень те или иные работы или услуги, каждый раз придётся заключать дополнительное соглашение через ОСС.

  1. Перечень работ и услуг в договоре меньше, чем утверждённый в ПП РФ № 290.

Управляющая организация должна обеспечить выполнение всех необходимых для надлежащего содержания дома работ и услуг независимо от того, прописаны они в договоре или нет. При этом работы, не указанные в ДУ и не взятые в расчёт размера платы собственников, компания будет проводить за свой счёт.

  1. Не прописаны права и обязанности сторон по договору.

Например, в ДУ следует указать, что собственник должен предоставить доступ представителям компании в принадлежащее ему помещение:

  • для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования;
  • для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.

Качественно составленный перечень прав и обязанностей сторон может значительно упростить работу УО.

  1. Отсутствие перечня предоставляемых коммунальных услуг.

Согласно Правилам № 354, если собственники не заключили прямые договоры с РСО, исполнителем коммунальных услуг является управляющая организация. Поэтому перечень КУ и информация о них является обязательным пунктом договора управления, забывать про который не стоит.

  1. Отсутствие в ДУ порядка контроля деятельности управляющей организации.

Компания обязана по запросам собственников представлять документы и информацию, касающиеся её работы в доме. В договоре следует прописать, в каком виде она будет предоставляться.

  1. Нет порядка урегулирования споров.

Пункт ДУ о претензионном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.

  1. Отсутствие порядка изменения и расторжения договора.

Изменение и, или расторжение договора управления МКД происходят в порядке, предусмотренном ст. ст. 450-453 ГК РФ. Управляющая организация не может расторгнуть ДУ в одностороннем порядке, а собственники вправе это сделать по основаниям, установленным ст. 162 ЖК РФ.

  1. Не прописаны одно или несколько обязательных приложений, среди которых:

Договор управления без обязательных приложений не соответствует требованиям НПА, а значит, является незаконным и нарушающим права второй стороны по договору как потребителя.

Как правильно составить договор управления: разбираем ошибки
Как правильно составить договор управления: разбираем ошибки
10588
2

Коротко о главном

Из-за неудачных формулировок в договоре управления или пропуска важных пунктов, управляющие организации не только не упрощают себе работу, но и создают дополнительные препятствия.

При составлении ДУ важно предусмотреть все возможные риски: это позволит избежать проблем с надзорными и контролирующими органами и недовольными собственниками. Ведь грамотно составленный договор управления – это и основание для управления многоквартирным домом, и показатель качества работы компании, и её конкурентное преимущество на рынке.