Собственники могут в любой момент расторгнуть договор управления МКД, если УО некачественно исполняет свои обязанности. Это общее правило, которое действует и в первый год работы компании в доме. Узнайте, какой смысл вкладывают суды в понятие «невыполнение условий ДУ».
22 проекта НПА за первое полугодие 2024 года, касающихся работы УО32810
Своевременно реагировать на жалобы жителей МКД
Орган МСУ назначил УО-1 управлять одним из МКД муниципального жилфонда для ветеранов войны и труда. В течение двух лет жители постоянно жаловались на ненадлежащее исполнение компанией обязанностей и отсутствие реакций на заявки.
После очередной такой жалобы представители администрации провели выездной осмотр состояния МКД и выявили, что там требуется:
- подключить пожарную сигнализацию,
- установить замки на электрощитки,
- заменить мусорные ковши и электропроводку в коридорах и квартирах,
- заделать швы на фасаде,
- отремонтировать входную дверь в подъезд,
- покрасить балконы,
- благоустроить придомовую территорию.
Муниципалитет составил акт о нарушении управляющей организацией условий ДУ, направил его компании и расторг с ней договор. По итогам открытого конкурса администрация отдала дом в управление УО-2.
УО-1 сочла такие действия незаконными и через суд попыталась запретить ГЖИ вносить изменения в реестр лицензий, но безуспешно (дело № А33-24687/2022). Тогда компания подала иск к органу МСУ, требуя признать результаты открытого конкурса недействительными (дело № А33-24690/2022).
Какие требования НПА за 2023 год УО и ТСЖ нужно учесть в работе49410
Качественно выполнять работы и услуги, прописанные в договоре управления
Если МКД находится в собственности субъекта РФ, то муниципалитет проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для него (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75). Результаты конкурса могут быть оспорены в суде (ст. 449 ГК РФ, определения КС РФ от 16.07.2009 № 738-О-О, от 15.07.2010 № 948-О-О). Однако:
- НПА не запрещают организовать такой конкурс при наличии уже заключённого ДУ, если УО не обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан, а также надлежащее содержание общего имущества (ст. 157.2 ЖК РФ).
- Собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от договора управления, если компания не выполняет его условия, независимо от срока её работы в доме (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Судья, разбирая иск, принял во внимание жалобы жителей МКД на услуги УО-1, а также акт осмотра технического состояния дома и выданное ранее представление прокуратуры о нарушениях, допущенных компанией при размещении информации в ГИС ЖКХ.
«Ненадлежащее исполнение [...] обязательств по управлению МКД явилось основанием для отказа администрации [...] от договора управления в одностороннем порядке в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ», – заключил суд.
Инстанция пришла к выводу, что ответчик правомерно расторг договор, и не нашёл оснований признать результаты открытого конкурса недействительными. Апелляция и кассация оставили решение без изменений.
Управляющая организация попыталась оспорить принятые постановления и подала жалобу в Верховный суд РФ, но тот отказался пересматривать дело (определение ВС РФ от 23.05.2024 № 302-ЭС24-6410).
Смена УО в первый год её работы: судебная практика по № 434-ФЗ25780
Следить за изменениями в НПА и судебной практикой в отрасли
Выводы суда из дела № А33-24690/2022 нужно учесть всем управляющим организациям, в том числе тем, кто работает в доме первый год. Согласно нормам Федерального закона от 04.08.2023 № 434-ФЗ, собственники помещений в МКД могут расторгнуть договор управления с новой УО только через 12 месяцев после его заключения. Но если они докажут, что компания не выполняет обязанности по ДУ, то сделать это можно и ранее.
Эксперты и представители отрасли задавались вопросом, что относится к «неисполнению» и как трактовать. Если принять во внимание рассмотренное дело, к таким фактам относится акт осмотра, составленный надзорным органом после выездной проверки.
Последствия применения ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ обсуждали эксперты Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян и Елена Шерешовец на онлайн-семинаре «Глаза боятся – руки делают». Что они посоветовали УО и какие рекомендации дали по работе в новых реалиях, узнайте из материалов под отчётной статьёй.
При этом уже начала складываться судебная практика по этой теме. Мы ранее разбирали несколько примеров, где инстанции пришли к выводам:
- если договор управления действует менее 12 месяцев, то новое решение ОСС по этому вопросу ничтожно (дело № А73-1142/2024);
- чтобы сменить УО раньше установленного № 434-ФЗ срока, нужно доказать нарушения со стороны компании (дело № А50-31663/2023);
- ДУ, заключённый менее года назад, можно расторгнуть по обоюдному согласию сторон (дело № А29-1034/2024).
Данные примеры разбирала эксперт Ольга Беленькая на Весенней конференции по управлению МКД. Пропустили? Приезжайте на Итоговую конференцию в Москве: регистрация уже началась.
