В августе одна из УО спросила у экспертов Ассоциации «Р1», вправе ли орган МСУ проводить жилищный контроль по жалобе собственника на ненадлежащее содержание общего имущества МКД. Забирайте ответ юристов со ссылками на НПА и судебную практику по теме.
В доме есть хотя бы одно муниципальное помещение
Согласно ч. 8 ст. 2, п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ, городские администрации наделены полномочиями на проведение муниципального жилищного контроля. Это право также может быть закреплено на городском или региональном уровне (ч. 2.1 ст. 20 ЖК РФ).
Если в МКД есть хотя бы одна муниципальная квартира, то орган МСУ может проверить работу управляющей организации на соответствие обязательным требованиям законодательства – в отношении данного помещения и общего имущества дома (ч. 1.1 ст. 20, ст. 36 ЖК РФ).
При этом не все УО и ТСЖ согласны с тем, что городская администрация вправе контролировать их работу по содержанию МКД, а также считают, что основанием для такой проверки могут служить жалобы только от нанимателей муниципальных квартир. В разрешении этих вопросов поможет судебная практика.
Вправе ли муниципалитет проводить в отношении УО жилищный контроль386703
Орган МСУ получил жалобу от собственника или нанимателя помещения
В Рязани районная администрация получила жалобу от жителей одного из домов о том, что в их квартирах частично обрушилась потолочная штукатурка и видны следы протечек.
Ведомство провело внеплановую выездную проверку МКД и зафиксировало в акте, что УО нарушила обязательные требования из п. п. 4.3.1, 4.6.1.3 Правил № 170, пп. пп. «а–г» п. 2, п. 10, пп. пп. «а», «з» п. 11, п. 13 Правил № 491, п. 6 Минимального перечня № 290. Муниципалитет предписал компании устранить повреждения деревянного межэтажного перекрытия и отремонтировать потолки в квартирах.
УО с требованием не согласилась и подала иск в суд, чтобы его оспорить (дело № А54-8443/2019). Первая инстанция отметила, что:
- Компетенция органа МСУ – жилищный контроль, в рамках которого проводятся проверки управляющих организаций на соблюдение НПА в отношении муниципального жилфонда (п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ).
- При выявлении нарушений городская администрация может лишь созвать ОСС для принятия решения о выборе новой УО, но не выдавать предписания работающей в доме компании (ст. 165 ЖК РФ).
Суд заключил, что ответчик провёл в отношении УО лицензионный контроль, однако это должны делать ГЖИ в соответствии с ч. 7 ст. 20, ст. 196 ЖК РФ. Инстанция согласилась с УО и признала предписание муниципалитета незаконным.
Такое решение орган МСУ обжаловал в апелляции, где настаивал, что в ч. 7 ст. 20, ст. 196 ЖК РФ законодателями не установлен запрет на жилищный контроль в отношении управляющих организаций. Если в МКД есть муниципальное помещение, то это основание для проведения проверки в рамках такого вида контроля, так как у муниципалитета тоже есть доля в общей собственности согласно ст. 36 ЖК РФ.
Инстанция приняла позицию органа МСУ и отменила решение нижестоящего суда, с этим согласилась и кассация. Те же выводы сделали инстанции в деле № А73-14241/2016, разбирая спор между УО из Комсомольска-на-Амуре и местной администрацией.
Как УО доказать отсутствие вины в ущербе из-за гидравлического удара37270
В администрацию поступила жалоба на УО от расположенной в МКД муниципальной организации
В другом споре на УО пожаловались работники библиотеки, которая находилась в одном из МКД Ухты Республики Коми. В обращении к городской администрации они указали: из-под фундамента дома выходит пар.
Орган МСУ при проверке выявил, что подвал затоплен, а воду управляющая организация не откачала. Ведомство предписало компании устранить нарушение п. п. 4.1.1, 4.1.3, 4.1.15 Правил № 170. УО посчитала действия муниципалитета незаконными и подала в суд (дело № А29-12357/2019). В иске она отметила, что:
- Подвал постоянно затапливает из-за прорыва на бесхозном участке сети возле МКД, последствия которого РСО так и не ликвидировала.
- Обращение библиотеки не может служить основанием для проверки содержания общего имущества дома.
Однако суды трёх инстанций пришли к единому мнению: должностные лица органов МСУ являются жилищными инспекторами и вправе выдавать предписания об устранении нарушений в содержании МКД (п. 3 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ). При этом порядок такого контроля в городе регламентирован постановлением администрации МО ГО «Ухта» от 13.06.2017 № 2310, а в субъекте – Законом от 26.09.2012 № 81-РЗ.
ВС РФ согласился с коллегами и отказался пересматривать дело (определение от 05.11.2020 № 301-ЭС20-17732). К похожим выводам пришли инстанции в деле № А60-41062/2016, где предписание муниципалитета оспаривало ТСЖ из Екатеринбурга.
Как УО избежать убытков из-за ущерба при скачке напряжения в сети56230
Жалоба касается невыполнения договора управления или ненадлежащего содержания общего имущества МКД
В соответствии с НПА и судебной практикой орган МСУ вправе проверить, как УО содержит общее имущество и исполняет свои обязанности по договору управления. Для этого необходимо наличие двух условий:
- В МКД есть организации или помещения, принадлежащие городу.
- Администрация получила жалобу от собственника, нанимателя помещения или работника расположенной в доме муниципальной организации.
При выявлении нарушений орган МСУ уполномочен выдать предписание об их устранении, а управляющие МКД обязаны выполнить требование. А если нештатная ситуация произошла не по вине УО, то нужно подготовить доказательства, что были предприняты исчерпывающие меры для её ликвидации.
