Проверок ГЖИ боятся многие управляющие организации. Потому что чувствуют свою незащищённость, не верят, что проверка может пройти честно и их не привлекут к ответственности по надуманному поводу.
28 февраля Юрий Викторович Нетреба, руководитель отдела по судебной защите МКА «Арбат», провёл онлайн-семинар, на котором рассказал, как управляющим организациям наладить эффективное взаимодействие с ГЖИ.
Проведение внеплановых проверок ГЖИ685767
Выстраивать стратегию и определить тактику
Юрий Викторович рассказал, как при помощи грамотной тактики, знания законов и понимания процесса проверок управляющие компании могут, не паникуя, добиться от от ГЖИ внесения изменений в реестр МКД после общего собрания собственников о смене УО и отстоять право на управление домом.
Участники вебинара узнали, кто отвечает за расчёты и убытки спорного дома и на чьей стороне при этом ГЖИ. Мы обсудили, стоит ли подписывать протокол ГЖИ о выявленном правонарушении и как суды применяют Правила № 416 за задолженность перед РСО.
Мы честно разобрали вопросы, как избежать ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ при наличии долга перед РСО и что делать, если орган местного самоуправления нарушает № 135-ФЗ во время открытого конкурса.
Наш эксперт рассказал, почему директора управляющей организации привлекают к уголовной ответственности, когда дому хотят навязать другую УО, и что с этим делать.
Главное, что нужно запомнить о стратегии и тактике в отношениях с ГЖИ – быть вежливым, хорошо знать законы и свои права.
Оспаривать действия ГЖИ
Будьте вежливы, но если заметили нарушение – не молчите. Оспаривайте постановления ГЖИ только когда есть основания для признания их недействительными.
1. Неверно указана дата, время проведения проверки.
Иногда органы ГЖИ ошибаются и указывают в извещении неправильное время проведения проверки. Юрий Викторович вспомнил случай, когда ГЖИ пригласила УО на составление протокола в 4:00 вместо 14:00.
Большинство судов считают это опечаткой и не засчитывают в пользу УО, но в данном случае управляющая организация заявила, что, как и было указано в сообщении, её представители пришли в 4:00 на объект и, не дождавшись, ГЖИ составили акт, что никто из инспекторов ГЖИ не явился. В 14:00 на составлении протокола присутствовать никто из УО не мог, поэтому в данном случае был нарушен порядок привлечения.
2. Протокол составлен с нарушениями положений ст. 27.8 КоАП РФ: без представителя юридического лица, без понятых.
Если извещение составлено неверно или представителей УО не пригласили, появляется шанс доказать, что подпись при получении извещения сделало ненадлежащее лицо.
3. Привлечение за неисполнение действий, которые не соответствуют условиям заключённого с собственниками помещений договора управления и не утверждались на ОСС.
ГЖИ может попытаться привлечь вас к ответственности за нарушения на объектах, находящихся в зоне ответственности собственников. Поэтому важно чётко понимать область ответственности управляющей организации.
4. Неверно указан адрес, объект правонарушения.
Часто пишут, что объект правонарушения – многоквартирный дом и путают дома или путают с местом регистрации юридического лица (по правонарушениям в форме бездействия).
5. Неверно определена подсудность рассмотрения дела об административной ответственности.
Дела об административном правонарушении рассматриваются по месту его совершения (ч. 1 ст. 29.5 КоАП РФ). Например, дела о бездействии необходимо рассматривать по месту нахождения юридического лица, а не по адресу дома, куда ГЖИ выходили с осмотром. За время направления дела по подсудности есть шанс, что истечёт трёхмесячный срок привлечения к ответственности.
6. Пропущен срок давности привлечения к административной ответственности.
Административную ответственность возлагают одновременно на организацию и на должностное лицо. Для должностных лиц, как правило, в санкцию входит не только штраф, но и дисквалификация. При дисквалификации срок привлечения к ответственности – до одного года. Об этом забывают и нарушают срок привлечения к ответственности для организации – 3 месяца в случае рассмотрения судом.
ГЖН всемогущий: полномочия органов государственного жилищного надзора275890
Применять успешные кейсы
Юрий Викторович привёл в пример несколько успешных кейсов МКА «Арбат». Воспользуйтесь ими в подобных ситуациях.
Прекратите дело по малозначительности
Мировой суд рассматривал дело о рассмотрении протокола ГЖИ МО по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Проблема – отслоилась штукатурка на цоколе дома и житель дома пожаловался на управляющую организацию. ГЖИ составила протокол и передала дело в суд.
Цоколь отремонтировали в течение 24 рабочих дней – в установленный срок. В установленном порядке управляющая организация уведомила об этом ГЖИ. В связи с этим суд прекратил производство по делу в связи с малозначительностью и объявил устное замечание вместо штрафа в размере 250 000 рублей.
Благодаря грамотным действиям юристов дело развивалось быстро: житель дома пожаловался на УО 17 мая, а 1 августа вступило в законную силу решение суда.
Напишите ходатайство о переквалификации
Чтобы быстро прекратить дело по ст. 7.23.3 КоАП РФ, напишите ходатайство о переквалификации на более строгий состав.
Мировой суд Московской области рассматривал дело о протоколе ГЖИ по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ и переквалифицировании на ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Суть нарушения – отслоилась штукатурка, видны следы плесени на стенах, вандальные надписи на облицовке лифта. ГЖИ составила протокол по ст. 7.23.3 КоАП РФ.
Юристы посоветовали написать ходатайство о переквалификации совершённого деяния с ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ на ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Суд отказал в переквалификации, потому что это не согласуется с правовой позицией, изложенной в п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 5.
Согласно этой позиции, если при рассмотрении дела установлено, что протокол об административном правонарушении содержит неправильную квалификацию совершённого правонарушения, судья вправе переквалифицировать действия (бездействие) лица, привлекаемого к АО, на другую статью при условии, что назначаемое наказание не ухудшит положение лица, в отношении которого ведётся производство по делу.
Дело прекращено в связи с отсутствием состава на основании ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ. Решение уже вступило в законную силу.
После отказа суда в переквалификации ГЖИ, как правило, уже не обладает необходимым сроком, чтобы составить новый протокол по статье ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Пост-релиз вебинара «Административная ответственность в сфере управления МКД»127550
Изучать технические регламенты и СНиПы
Изучайте технические регламенты и СНиПы, чтобы вовремя определить, имеется ли у вас возможность устранить нарушение.
Не сделанный вовремя ремонт – не всегда однозначная вина управляющей компании. Некоторые работы не удаётся выполнить в срок, который устанавливает ГЖИ, потому что это расходится с требованиями технических регламентов и СНиПов.
Например, наносить штукатурку при внешней отделке дома можно только при температуре +5. Целый месяц на улице держится -20, соответственно, у УО нет возможности устранить нарушение. Поэтому в суде нужно заявить об отсутствии вины. Отсутствие вины – основная часть состава административного правонарушения.
Элементы лифта обслуживаются специализированной организацией и только после демонтажа в покрасочной камере при +300 градусах возможно перекрасить испорченные элементы лифта и удалить вандальные надписи на лифтах. Можно заявить, что время на составление заявки, согласование услуг вы потратили больше времени, чем это указано в предписании ГЖИ, и вины в действиях УО нет.
Выводы
Помните, что отношения с ГЖИ – это не всегда бессмысленное противостояние, а взаимодействие и планомерная структурированная работа:
- Выстраивайте стратегию работы с ГЖИ.
- Оспаривайте действия ГЖИ, когда для этого есть основания.
- Применяйте успешные кейсы, изучайте судебную практику.
- Изучайте технические регламенты. СНиПы и законы, знайте свои права.
Ещё больше советов, инструкций и полезной судебной практики вы найдёте в видеозаписи онлайн-семинара.
