Смета – своего рода дорожная карта для подрядчиков и заказчиков. В этом документе учтены все нюансы капитального ремонта: затраты на материалы и работы, расписанные по соответствующим статьям расходов. Читайте, как владельцу спецсчёта или Фонду капремонта проверить, насколько грамотно составлена смета.
Как выбрать подрядчика для проведения капитального ремонта кровли53731
Проверьте перечень обязательных работ и расчёт их стоимости
У любого технического задания, в том числе если речь идёт о ремонте кровли, есть минимальный перечень обязательных работ. Он должен быть построчно указан в смете. Например, «демонтаж старого покрытия, цементно-песчаной стяжки, устройство уклонообразующего слоя из керамзита или плит клиновидной теплоизоляции PIR, укладка гидроизоляционного слоя». В смете прописывают все примыкания, например, «монтаж примыканий к парапетам до 450 мм».
Если капитальный ремонт проводит Фонд капремонта (ФКР), то все работы осмечиваются на основе государственных элементных сметных норм (ГЭСН) на строительные и специальные строительные работы. Смета формируется в формате федеральных единичных расценок (ФЕР). В этом её основное отличие от стандартных коммерческих предложений.
Если в обычной ситуации подрядчик устанавливает расценки самостоятельно, в основном исходя из среднерыночных коммерческих расценок, то в случае проведения капитального ремонта стоимость работ определяется государственными нормативами. Это означает, что подрядчик не может при ремонте одного объекта обозначить стоимость монтажных работ в одну сумму, а при составлении сметы другого объекта увеличить её в несколько раз по собственному желанию.
Стоимость работ рассчитывается по следующей формуле:
Цена в базовых значениях, зафиксированная в сборнике, умножается на НДС и на индекс строительно-монтажных работ (СМР).
Индекс СМР отличается в разных регионах и пересматривается каждый квартал. Базовые цены остаются неизменными. Соответственно для анализа адекватности сметы на работы важно проверить их перечень.
Что касается анализа сметных цен на материалы, то в основе формирования окончательной стоимости также лежат расценки, зафиксированные в федеральном справочнике.
Для расчёта стоимости необходимо базовое значение умножить на НДС, умножить на индекс СМР в данном регионе и умножить на объём.
Если в справочнике какие-либо материалы отсутствуют, то цена на материал может указываться по прайс-листу производителя или по анализу коммерческих предложений от дилеров. Для этой цели производится анализ цен как минимум трёх торговых партнёров данного производителя в регионе строительства.
В смете указывается средняя стоимость, к которой добавляются расходы на логистику. В итоге экспертиза сводится к проверке того, насколько правильно был выбран материал, базовая расценка, учтён индекс и посчитан объём. Обычно экспертизу сметы проводят сотрудники Главгосэкспертизы. Это обязательный этап при проведении капитального ремонта силами Фонда капитального ремонта.
В случае со специальным счётом таких строгих требований нет. С точки зрения документооборота этот процесс больше похож на текущий ремонт.
Что законодатели хотят изменить в НПА о капремонте и содержании МКД61709
Определите, нет ли в расчётах проектировщиков обмана и упущений, а в проекте – устаревших решений
При формировании сметы и разработке проекта подрядчики могут пойти на разные хитрости. Причины этому разные, но важно выявлять их на стадии проверки сметы:
1. Упрощение расчётов.
Например, при расчёте теплоизоляционного слоя или гидроизоляции проектировщики могут не исключить из общего объёма зоны установки воронок, дымоходов, примыкания к вентшахтам и прочее. Однако чаще всего это делается для упрощения расчётов, а не с целью обмана.
2. Использование неточных данных.
Иногда при расчёте площади проектировщики пользуются не фактическими размерами, а данными из карт. В силу нехватки кадров и большого потока информации экспертиза может упустить эти моменты из внимания.
3. Применение устаревших строительных решений.
Нередки обвинения в адрес проектировщиков и строителей в том, что они применяют устаревшие решения при проведении капитальных ремонтов. Здесь важно понимать, что на этот шаг чаще всего идут только по причине нехватки средств. Ведь современные строительные материалы и системы – это не только качество и долговечность, но ещё и технологичность в процессе монтажа.
Возьмём для примера устройство уклонообразующего слоя. Ранее его делали при помощи керамзита. Это крайне трудоёмкий процесс. Найти керамзит, упакованный в бигбэги, очень трудно. Чаще всего он продается россыпью. И если бигбэги поднимаются на крышу подъёмными кранами, то поднять машину керамзита вручную сложно. Но поднять – это лишь полдела, затем лопатами необходимо его раскидать по крыше, чтобы сформировать основные уклоны и контруклоны.
При этом есть современная альтернатива – формирование уклонов плитами клиновидной теплоизоляции, например, PIR. Строителям нужно просто разложить эти плиты по схеме, созданной проектировщиком. На этот процесс уйдёт не более дня. Очевидно, что если бы выбор был исключительно за подрядчиками, то на современных стройках применялись лишь современные и технологичные материалы.
К тому же подрядчики получают оплату работ и материалов исключительно после окончательной сдачи объекта. Поэтому подрядная организация в самую последнюю очередь заинтересована в затягивании работ.
Проконтролируйте, что все включённые в смету работы проводятся за счёт фонда капремонта
Любой ремонт всего кровельного пирога можно произвести за счёт средств капитального ремонта. Для составления перечня работ оценивают реальный износ конкретного объекта и на основе данного анализа предлагают этапы восстановления. Бывают случаи, когда оператор предлагает полностью демонтировать старый пирог, то есть всю кровельную конструкцию целиком, и смонтировать абсолютно новую конструкцию.
Что собственники и УО вправе требовать от регоператора по капремонту231834
Обратитесь к специалистам, чтобы избежать неточностей в смете
Я убеждён, что проверять сметы могут только специалисты с профессиональным строительным образованием и опытом работ в сфере строительства. Не обладая компетенциями, сложно понять, какие работы входят в перечень устройства гидроизоляционного покрытия. Таких специалистов, сочетающих навыки подряда и сметного дела, у нас мало. Более того, сметчикам без опыта в строительстве также сложно оценивать работы, последовательность этапов и их количество.
Если органы экспертизы замечают неточности в смете, то они выдают отрицательную экспертизу. Подрядчики обязаны её устранить и заново подать документ на проверку. Это потеря времени, риск штрафных санкций от технического заказчика. Такие меры стимулируют подрядчиков максимально грамотно подходить к составлению сметы.
Если же неточности замечают жители, то вариантов может быть два. Первый – обратиться в прокуратуру с требованием проверки. Второй вариант – когда расхождения касаются сметы и реально выполненных работ, то собственники могут отказаться подписывать акт приёмки, без которого подрядчик не сможет сдать работы и получить средства. А значит, он будет вынужден переделать работы, вызывающие недовольство.
