Управляющие организации сегодня нередко помимо управления жилым фондом берут на обслуживание нежилые и многофункциональные здания. На примере судебного дела рассказываем, может ли многофункциональный дом быть признан МКД и должна ли УО обратиться в орган ГЖН для внесения его в реестр лицензий.
В реестр лицензий субъекта РФ обязательно вносятся данные обо всех многоквартирных домах в управлении УО
Управляющая организация из Екатеринбурга помимо обычных многоквартирных домов взяла в управление многофункциональное здание. По технической документации объект не являлся МКД, и компания не стала предпринимать действий по внесению данных о нём в реестр лицензий РФ.
Однако орган ГЖН, проведя документарную проверку УО, установил, что в реестре лицензий компании этого дома нет. Ведомство выдало предписание, чтобы организация прекратила управлять таким зданием, поскольку это нарушение ч. 2 ст. 195, ч. 2 ст. 198 ЖК РФ.
УО не согласилась с требованием ведомства и подала иск в суд, прося признать предписание незаконным (дело № А60-46903/2019). Компания указала, что при управлении многофункциональным зданием у неё нет обязанности по внесению изменений в реестр лицензий и раскрытию данных в ГИС ЖКХ. При отнесении дома к многоквартирному необходимо провести его оценку на соответствие требованиям, предъявляемым градостроительным, санитарным законодательством к проектированию и строительству МКД.
По каким критериям дом признаётся многоквартирным1470200
Данные о здании вносятся в реестр лицензий, если оно признано многоквартирным домом
Суд первой инстанции установил, что в соответствии с разрешением на ввод спорного объекта в эксплуатацию он является многофункциональным зданием переменной этажности для размещения помещений общественного назначения, жилых квартир, апартаментов гостиничного и квартирного типа. Исходя из технического паспорта оно относится к нежилым административным зданиям.
Согласно п. 3.3 СП 160.1325800.2014, утверждённому приказом Минстроя РФ от 07.08.2014 № 440/пр, многофункциональное здание – это здание, включающее в свой состав два и более функционально-планировочных компонента, взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приёмов.
В соответствии с приложением «Б» к СП 54.13330.2011, утверждённому приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778, к жилым многоквартирным зданиям относятся жилые здания секционного, галерейного и коридорного типов, а также блокированный жилой дом.
При этом приложение «Б» СП 54.13330.2011 не относит к МКД многофункциональные здания. В соответствии с п. 4.10 СП 54.13330.2011 в многоквартирных домах не допускается размещать предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв.м. Согласно разделу «П» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в спорном многофункциональном здании есть кафе площадью 771,5 кв.м.
В письме от 08.10.2019 № 35700-ОГ/04 Минстрой РФ разъясняет, что многофункциональные здания не могут быть отнесены к многоквартирным домам, выбирать способ управления в них не требуется. В связи с тем, что такой объект не является МКД, лицензионные требования к осуществлению деятельности управляющей организацией не предъявляются.
Муниципалитет в ответ на обращение относительно проведения открытого конкурса по отбору организации для управления домом указал, что такой конкурс в отношении многофункциональных зданий не проводится.
Суд сделал вывод, что требование органа ГЖН противоречит действующему законодательству и является неисполнимым: в реестре лицензий субъекта РФ содержатся сведения о многоквартирных домах. Управление многофункциональным зданием в отсутствие сведений о нём в реестре лицензий не является нарушением законодательства. Предписание было признано недействительным.
В апелляционной жалобе, которую подал орган ГЖН, ведомство указало, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. В здании есть места общего пользования и подвал, следовательно, оно отвечает признакам МКД и подлежит включению в реестр лицензий. При этом разъяснения Минстроя РФ не являются нормативным актом.
Апелляционный суд, проанализировав доводы первой инстанции, сделал вывод, что спорное здание не МКД, а значит, не должно быть включено в реестр лицензий. Жалоба органа ГЖН была отклонена.
Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий104592
Многофункциональное здание признаётся МКД при наличии в нём жилых помещений и мест общего пользования
Надзорное ведомство обратилось в кассационный суд, настаивая на том, что здание отвечает признакам многоквартирного дома: в нём расположены 146 квартир, есть места общего пользования. То, что порядок эксплуатации многофункциональных зданий не урегулирован законодательством, не влияет на права и обязанности собственников квартир в помещениях. Они идентичны правам и обязанностям владельцев квартир в МКД.
Невнесение данных о доме в реестр лицензий позволяет организации управлять жилым фондом без лицензионного контроля со стороны органа надзора. Собственники квартир в многофункциональном здании лишены возможности защитить свои права, обратившись в государственные органы.
Кассационный суд, рассмотрев доводы сторон и коллег, отметил, что, согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещения в таком доме.
При этом квартира – это структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Согласно разрешению на ввод спорного здания в эксплуатацию, оно является многофункциональным зданием для размещения помещений общественного назначения, жилых квартир, апартаментов гостиничного и квартирного типа. В здании имеются места общего пользования. То есть оно отвечает признакам многоквартирного дома и подлежит включению в реестр лицензий.
Доказательств того, что фактически находящиеся в здании квартиры, имеющие статус жилых, используются в коммерческой деятельности, и, следовательно, здание не является многоквартирным домом, материалы дела не содержат. Многофункциональное здание, включающее в себя помещения жилого и нежилого фонда, является МКД.
На основании такого вывода суд отменил решения предыдущих судов и отказал УО в признании предписания незаконным. Верховный суд РФ, куда обратилась управляющая организация, рассматривать жалобу отказался, утвердив правоту выводов кассационного суда.
О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса186621
Здание, признанное МКД, должно быть внесено в реестр лицензий субъекта РФ
Дело № А60-46903/2019, в котором УО и орган ГЖН спорили о статусе дома, не единичное. Мы уже рассказывали о том, как управляющая организация и орган местного самоуправления смогли доказать в суде, что двухквартирный дом является МКД. Главным аргументом стало то, что в нём были места общего пользования и общие коммуникации.
Если организация управляет зданием, которое отвечает признакам многоквартирного дома, указанными в п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, суд признаёт такое здание МКД. Следовательно, данные о нём УО должна разместить в ГИС ЖКХ и подать в орган ГЖН заявление на включение дома в реестр лицензий.
