Что должно быть в реестре собственников, направляемом инициатору ОСС

Продолжаем разбираться в видах реестров собственников, которые должна вести и предоставлять управляющая организация. Читайте обзор судебного дела, в котором инстанции разбирались, должен ли реестр, направленный инициатору ОСС, по составу информации соответствовать требованиям приказа № 44/пр.

Приказ № 44/пр утратил силу 1 сентября 2025 года, его сменил приказ № 266/пр, в котором нет требования прикладывать к протоколу ОСС реестр собственников.

Инициатор ОСС вправе затребовать у УО или ТСЖ реестр собственников для проведения собрания

В орган ГЖН на одну из управляющих организаций Белгородской области пожаловался житель МКД. Он указал, что для проведения ОСС запросил в компании реестр собственников. Полученный им документ, по мнению инициатора собрания, содержал не все сведения, установленные приказом № 44/пр, ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.

Надзорное ведомство провело проверку и выдало УО предписание об устранении нарушений: потребовало, чтобы организация направила собственнику реестр с информацией, указанной в пп. «а» п. 20 приказа № 44/пр и ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.

УО не согласилась с таким требованием и подала иск в суд, чтобы признать предписание недействительным: выданный инициатору ОСС реестр полностью соответствовал ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.

Требования приказа № 44/пр относятся не к реестру собственников помещений, который упомянут в ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, а к оформлению протокола ОСС. При этом предписание органа ГЖН неисполнимо: у УО нет сведений о собственниках, указанных в ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ и взять их негде (дело № А08-1554/2022).

О видах и актуальности реестров собственников помещений в МКД

ОСС и собственники март’23

О составе сведений, включаемых в реестр собственников, говорится в приказе № 44/пр и ст. 45 ЖК РФ

Суды трёх инстанций были единодушны в своих решениях и их аргументации:

1. Согласно ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, УО, ТСЖ и кооперативы обязаны вести реестры собственников помещений в МКД. При поступлении им обращения в письменной форме от инициатора ОСС о предоставлении реестра собственников у таких организаций есть пять дней, чтобы это сделать.
2. В соответствии с пп. «а» п. 20 приказа № 44/пр, реестр собственников помещений в МКД – обязательное приложение к протоколу общего собрания. Он должен содержать сведения о собственниках всех помещений с указанием ФИО физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, а также:

• номера принадлежащих им на праве собственности помещений;
• реквизиты документов, подтверждающих такое право;
• сведения о форме собственности;
• данные о площади каждого помещения и о доле в праве на них.

3. Минстрой РФ в письме от 11.02.2020 № 3747-ОГ/04 указал, что УО или ТСЖ, кооператив должны предоставить инициатору ОСС реестр собственников в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и приказом № 44/пр.
4. Отсутствие в реестре сведений, предусмотренных пп. «а» п. 20 приказа № 44/пр, не позволяет на ОСС подсчитать количество голосов для определения кворума и оформить результаты голосования (ч. 1 ст. 46, ч. ч. 1, 3, 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Предоставление документа без необходимых для ОСС данных не отвечает целям его запроса.

Управляющая организации в ходе разбирательства указала на то, что письма Минстроя РФ не носят обязательный характер, но инстанции всё равно принимали решение с учётом мнения ведомства.

Об обязанности УО предоставлять реестр собственников инициатору ОСС

Деятельность УО апрель’19

Суды: в реестре, предоставляемом инициатору ОСС, были сведения, указанные в приказе № 44/пр

Инстанции установили, что в реестре, который истец отправил инициатору ОСС, содержалось меньше сведений, чем прописано в приказе № 44/пр о приложениях к протоколу собрания. В документе были лишь ФИО собственников, номера помещений и сведения о размерах долей в праве на них. Это не вся информация, прописанная в пп. «а» п. 20 приказа № 44/пр.

Суды указали, что без неё после собрания невозможно подсчитать кворум и голоса по каждому вопросу. Следовательно, УО нарушила требования НПА, и предписание направлено на понуждение исполнить обязанности компании перед собственниками помещений в объёме, «отвечающем целям обращения [...] и обеспечивающем возможность проведения общего собрания».

Также суды отметили, что требования в оспариваемом предписании являлись реально исполнимыми и содержали чёткие формулировки, указание на конкретные действия, которые необходимо совершить. В итоге инстанции отказали УО в удовлетворении иска, а Верховный Суд РФ подтвердил их правоту (определение от 28.09.2023 № 310-ЭС23-17345).

Способ актуализировать реестр собственников и другие практики для УО

Деятельность УО октябрь’23

На заметку управляющим домами

О подобном споре той же УО мы уже писали ранее: в деле № А08-1555/2022 она также обратилась в суд, чтобы обжаловать предписание органа ГЖН. Надзорное ведомство провело внеплановую проверку компании и зафиксировало, что она не предоставила актуальный реестр собственников по запросу инициатора ОСС – не исполнила требования из ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.

В этом деле суды первой и апелляционной инстанции рассуждали так же, как и в рассмотренном выше разбирательстве, но кассация решила по-другому:

• Реестр собственников помещений, прилагаемый к протоколу ОСС, содержит более расширенные сведения, чем реестр, который должна вести УО в силу ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.
• Законодательством не предусмотрена обязанность компании составлять такой реестр в соответствии с приказом № 44/пр.
• Письмо Минстроя РФ от 11.02.2020 № 3747-ОГ/04, на который сослались нижестоящие инстанции, не является нормативным правовым актом.

Дело было отправлено на пересмотр, но его итог всё равно был прежним – суды постановили, что УО обязана исполнить предписание органа ГЖН (постановление 19 ААС от 18.10.2023 по делу № А08-1555/2022).