О видах и актуальности реестров собственников помещений в МКД

В выписках из ЕГРН больше не указываются данные о собственнике помещения в доме, если он не давал на это согласие. При этом требование к УО предоставить инициатору ОСС реестр владельцев помещений в МКД не изменилось. На примере судебного дела разбираем, какие сведения должны содержаться в таком документе.

Требования к реестру собственников содержатся в ЖК РФ и приказе № 44/пр о протоколах ОСС

В деле № А08-1555/2022 УО обратилась в суд, чтобы обжаловать предписание органа ГЖН. Надзорное ведомство провело внеплановую проверку компании и зафиксировало, что она не предоставила актуальный реестр собственников по запросу инициатора ОСС.

Орган Госжилнадзора указал, что УО не исполнила требования из ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, передав заявителю реестр, в котором не были указаны сведения:

• о реквизитах документов, подтверждающих право собственности на помещения;
• о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений;
• о их площади и о доле в праве собственности на такие помещения.

Ведомство предписало УО выдать инициатору собрания реестр собственников в соответствии с ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, пп. «а» п. 20 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 №44/пр. Поскольку у компании перечисленных данных не было, она решила оспорить предписание.

Приказ № 44/пр утратил силу 1 сентября 2025 года, его сменил приказ № 266/пр, в котором нет требования прикладывать к протоколу ОСС реестр собственников.

Об обязанности УО предоставлять реестр собственников инициатору ОСС

Деятельность УО апрель’19

Один реестр собственников УО ведёт как часть техдокументации дома, второй – передаёт инициатору ОСС

Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону органа Госжилнадзора. Они сослались на следующие нормы законодательства:

1. УО обязана вести реестр собственников.

Перечень сведений, которые должен содержать такой реестр, указан в ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ. По этим данным происходит идентифицикация владельцев помещений в многоквартирном доме.

2. Компания должна передать реестр инициатору ОСС.

Согласно разъяснениям Минстроя РФ из письма от 11.02.2020 № 3747-ОГ/04, управляющая организация обязана предоставить инициатору ОСС реестр собственников в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и приказом № 44/пр, то есть с указанием документов, подтверждающих право собственности на помещения (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ). Сделать это нужно в течение пяти дней с момента получения запроса.

3. Реестр собственников – обязательное приложение к протоколу ОСС.

Это прописано в пп. «а» п. 20 Требований из приказа № 44/пр. В документах должна быть информация о фамилии, имени, отчестве владельца помещения – физического лица, полном наименовании и ОГРН – юридических лиц, а также:

• номера принадлежащих им на праве собственности помещений;
• реквизиты документов, подтверждающих их право собственности;
• сведения о форме собственности в отношении каждого из указанных помещений;
• площадь каждого помещения и доля в праве собственности на него.

По мнению суда, отсутствие вышеперечисленных данных не позволяет подсчитать количество голосов для определения кворума, необходимого для проведения собрания и принятия решений, оформить результаты голосования (ч. 1 ст. 46, ч. ч. 1, 3, 5.1 ст. 48 ЖК РФ).

В суде УО апеллировала к тому, что предписание органа ГЖН неисполнимо в части предоставления «актуального реестра». Но суды двух инстанций с ней не согласились, посчитав, что требование ведомства конкретно и исполнимо, основывается на нормах действующего законодательства.

О новом лицензионном требовании – ведении реестра собственников

Деятельность УО октябрь’18

В НПА нет зафиксированных критериев и определения актуальности реестра собственников

Управляющая организация подала жалобу в кассационный суд, настаивая, что предписание органа Госжилнадзора неисполнимо. И судья отменил решения нижестоящих инстанций, посчитав, что их вывод о том, что реестр собственников помещений должен содержать сведения, предусмотренные пп. «а» п. 20 Требований № 44/пр, противоречит ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ и положениям приказа № 44/пр.

Реестр собственников помещений, прилагаемый к протоколу ОСС, содержит более расширенные сведения, чем реестр, который должна вести УО в силу ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ. Законодательством не предусмотрена обязанность компании составлять такой реестр в соответствии с приказом № 44/пр.

При этом, как отметил кассационный суд, письмо Минстроя РФ от 11.02.2020 № 3747-ОГ/04, на который сослались нижестоящие инстанции, не является нормативным правовым актом. Содержащиеся в нём разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных предписаний. Кроме того, в письме отмечено, что отсутствие реестра собственников не препятствует проведению общего собрания.

В итоге судья сделал вывод: «В требовании органа ГЖН [...] нет конкретизации, не расшифровано, что представляет собой актуальный реестр собственников помещений в МКД, отсутствует определённость». Он отменил решения коллег и отправил дело на новое рассмотрение.

Что делать УО, если надзорный орган выдал неисполнимое предписание

Надзор и судпрактика январь’23

Реестр собственников оформляется по-разному – в зависимости от целей его составления

Итоги судебного спора проанализировал ведущий юрист компании «МКДЭКСПЕРТ» Алик Зеленков. Он отметил, что инстанции исследовали два вопроса:

• что такое вообще «реестр собственников, оформленный в соответствии с законодательством»;
• что такое «актуальный реестр собственников» в частности.

Суды первой и апелляционной инстанций заняли единую позицию: есть «разбросанные» требования к реестру собственников. Одни содержатся в ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, другие – в п. 20 приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44.

«Отправляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции привёл интересный довод о том, что управляющая организация и не обязана вести реестр собственников в соответствии с приказом № 44/пр. Этот НПА закрепляет требования к расширенному реестру, который предоставляется в орган ГЖН при проведении собрания. Но это не та “версия” реестра, которая обязательно должна быть у организации.

То есть реестр по-разному оформляется в зависимости от целей: для выполнения обязанности УО по хранению – в соответствии с ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, для проведения ОСС – согласно приказу № 44/пр.

Также кассационный суд отметил: неясно, что считать «актуальным реестром». Нормативных требований к актуальности нет. Актуальным без специального указания органа ГЖН может быть и реестр годовой, двухгодовой давности. Здесь имеет место исполнимость предписания».