Когда застройщик обязан возместить УО расходы на ремонт в новом МКД

В рамках гарантийного периода застройщик обязан исправлять строительные дефекты в многоквартирном доме. Однако на практике за устранение таких повреждений часто приходится сначала платить управляющим организациям, а потом возвращать эти расходы через суд. Разбираем дело, в котором УО добилась компенсации от строительной компании.

В квартире прорвало трубу с дефектом, установленную застройщиком

В одном из многоквартирных домов в Барнауле из-за разрыва трубы горячего водоснабжения произошёл потоп в жилом помещении. Пострадавший житель обратился в суд с иском к УО о взыскании стоимости ремонта.

Инстанция назначила экспертизу, согласно которой затопление произошло из-за разрушения полипропиленовой трубы общедомового стояка ГВС. Специалист указал, что причиной дефекта стал естественный износ из-за эксплуатации под воздействием горячей воды и внутреннего давления. В итоге инстанция обязала управляющую организацию возместить собственнику квартиры причинённый ущерб.

Суды о правомерности размещения на крыше МКД вывески застройщика

Содержание МКД июль’25

Экспертиза доказала, что прорыв трубы – следствие использования труб ненадлежащего качества.

УО обратилась в специализированную организацию для проведения дополнительной экспертизы. Согласно выводам которой:

• Внутренний слой полипропиленовой трубы разрушается и крошится даже при лёгком нажатии, что не соответствует требованиям государственных стандартов.
• Она прослужила 11 лет, тогда как нормативный срок её эксплуатации – около 25 лет.
• Причиной разрушения могло стать использование изделий ненадлежащего качества или их неправильное хранение до монтажа.

Также при дополнительном осмотре общего имущества дома управляющая организация выявила разрушения труб горячего водоснабжения и необходимость замены стояков в нескольких подъездах.

Считая, что авария произошла по вине застройщика, УО обратилась к нему с требованием компенсировать расходы и устранить выявленные дефекты, в том числе:

• недостатки стояков ГВС в подъездах;
• повреждения горизонтальной разводки труб;
• трещину в подпорной стенке спуска в подвал.

Застройщик не исполнил обязательства, поэтому компания подала иск в суд. Она просила взыскать с него сумму, выплаченную собственнику квартиры, и обязать устранить строительные недостатки (дело № А03-10267/2024).

Можно ли взыскать с застройщика плату за вывески на фасаде нового МКД

Содержание МКД март’24

Даже после окончания гарантийного срока застройщик обязан возместить УО расходы на ремонт

Суд первой инстанции отметил, что, согласно № 214‑ФЗ, застройщик несёт ответственность за качество построенного МКД. При этом обслуживание дома УО и уход за общим имуществом не снимают с него ответственность за ошибки и нарушения, допущенные при строительстве (определение ВС РФ от 07.03.2023 № 305-ЭС22-22698).

Согласно ч. 6 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей», УО может потребовать от исполнителя безвозмездно устранить существенные недостатки. Для этого она должна доказать, что они возникли до принятия результата работ или по причинам, существовавшим до этого момента.

Гарантийный срок эксплуатации МКД истёк в 2017 году. Однако это не освобождает застройщика от обязательств, если дефекты возникли из-за некачественных строительных материалов или нарушений при возведении здания (определение ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516).  

Согласно экспертизе, проведённой по инициативе управляющей организации, были выявлены недостатки в системе ГВС и подпорной стене входа в подвал дома. Эксперты единогласно пришли к выводу, что использованные застройщиком полимерные трубы оказались низкого качества, что стало причиной проблем.

При этом горячее водоснабжение в доме через центральный тепловой пункт работало в нормальном режиме, то есть давление и температура воды соответствовали стандартам. При этом эксплуатация дома сама по себе не могла вызвать эти повреждения.

Требования об устранении дефектов труб поданы через 11 лет после сдачи дома, что соответствует нормативному сроку службы (п. 7.1.2 СП 30.13330.2012). В итоге суд полностью удовлетворил иск: обязал застройщика устранить выявленные недостатки в МКД и компенсировать УО убытки в размере 319 000 рублей.

Общее имущество МКД повреждено по вине застройщика

Строительная компания не согласилась с таким доводом и подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение инстанции. По её мнению:

• суд не применил нормы ЖК РФ, согласно которым ответственность перед собственниками МКД должна нести УО, заключившая с ними договор управления;
• квартиру затопило вследствие ненадлежащего содержания дома, а не из-за ошибок при строительстве;
• управляющая организация плохо выполняла свои обязанности, в том числе не проводила регулярные осмотры имущества МКД;
• при проведении экспертизы судом не были указаны сведения о давлении и температуре воды в системе горячего водоснабжения;
• акты осмотра были составлены уже после истечения гарантийного срока.

Апелляция рассмотрела доводы строительной компании, не нашла оснований для пересмотра решения и отклонила их, поддержав выводы коллег.

Кроме застройщика, жалобу подал и орган МСУ, который являлся собственником строительной компании. Он указал, что если его обяжут устранять недостатки, это может привести к крупным финансовым потерям и даже к банкротству.

Суд отметил, что владение муниципалитетом корпоративными правами не делает его участником спора. Расходы застройщика относятся к предпринимательской деятельности, которая по закону связана с риском (ч. 1 ст. 2 ГК РФ). В итоге суд отклонил и эти доводы, признав их несостоятельными. Кассация поддержала мнение коллег.

Должна ли УО доказать в суде вину застройщика в дефектах нового МКД

Надзор и судпрактика 7 июля 2023

Если вина застройщика доказана, он устраняет дефекты за свой счёт

Дело № А03-10267/2024 показывает, что если управляющая организация докажет, что дефекты дома возникли по вине строительной компании, то застройщик обязан их исправить за свой счёт.

Основываясь на итогах этого спора, можно сделать выводы – чтобы подтвердить вину строительной компании, УО необходимо:

• зафиксировать выявленные дефекты МКД;
• провести осмотр общего имущества дома и составить подробный акт проверки;
• при необходимости заказать строительно-техническую экспертизу в аккредитованной организации;
• направить застройщику официальную претензию с требованием устранить дефекты и копией заключения экспертов;
• при отсутствии реакции обратиться в суд – взыскать расходы на ремонт и обязать исправить недочёты.