Обязана ли УО от застройщика использовать в МКД муниципальный тариф

Выбор способа управления МКД – прерогатива собственников. Если в новостройке они затягивают с решением, орган МСУ проводит открытый конкурс. До этого в доме работает УО от застройщика со своим размером платы. Однако не всегда жители согласны с таким порядком. Читайте, что сказал ВС РФ по этому вопросу.

Правила № 491: размер платы, монтаж ОДПУ и расчёты за ресурсы на СОИ

Содержание МКД август’25

В новом МКД до открытого конкурса или ОСС застройщик сам назначает УО и утверждает условия договора

В одном из новых МКД застройщик, согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, передал дом в управление временной УО и установил в договоре с ней размер платы за содержание жилого помещения выше муниципального.

Один из собственников квартиры с этим не согласился – он настаивал на оплате жилищных услуг по муниципальному тарифу. Поэтому обратился в суд с требованием обязать управляющую организацию уменьшить начисленную плату за СиТР.

Однако инстанция отказала в удовлетворении иска, указав, что застройщик правомерно заключил договор с УО и утвердил с ней свой размер платы на период до проведения открытого конкурса или появления решения ОСС по данному вопросу. Суд сослался при этом на п. 34 Правил № 491, где говорится о применении муниципального тарифа после завершения конкурса.

Тогда собственник подал административный иск в ВС РФ, чтобы оспорить эту норму. Он полагал, что:

• пункт противоречит положениям ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ;
• нарушает его права;
• не регулирует порядок определения размера платы за содержание в период до проведения конкурса.

Житель дома считал, что это создаёт правовую неопределённость, а застройщик волен самостоятельно рассчитывать тариф, в том числе устанавливать размер платы выше муниципального.

«Вы нам писали» об ОСС в новостройках, ремонте вентканалов и НДС

Полезные материалы 4 мая

Орган МСУ устанавливает размер платы для УО – победителя муниципального конкурса

Верховный Суд России, рассмотрев иск и обстоятельства дела, отметил, что ставка за содержание жилья определяется органами МСУ, если собственники не выбрали способ управления домом и не утвердили размер платы на общем собрании (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

При этом п. 34 Правил № 491 этому не противоречит, поскольку он регулирует порядок установления платы по результатам открытого конкурса и не исключает действие других норм ЖК РФ:

Кроме того, ЖК РФ предусматривает поэтапную систему управления новым МКД, чтобы он не оставался без обслуживания:

• В течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией – на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).
• В это время орган МСУ обязан начать процедуру выбора УО. Он размещает извещение о конкурсе, затем проводится тендер и по его результатам определяется компания (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ). Муниципалитет уведомляет жителей дома об итогах и условиях ДУ, в том числе размере платы за содержание.
• Если конкурс не состоялся и в доме не прошло ОСС, муниципалитет назначает временную компанию на один год (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ).

Также ВС РФ указал, что собственники не ограничены в праве самостоятельно определить способ управления домом, не дожидаясь конкурса – инициировать и провести общее собрание по выбору УО и утверждению размера платы (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

В итоге Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что п. 34 Правил № 491 соответствует действующему законодательству и не нарушает прав собственника. Застройщик уполномочен согласовать с назначенной им УО свой, экономически обоснованный, размер платы, превышающий муниципальный тариф. Последний рассчитывается для проведения открытого конкурса.

Суд в итоге отклонил административный иск собственника (решение ВС РФ от 26.11.2025 по делу № АКПИ25-803). Апелляционная инстанция выводы поддержала (определение ВС РФ от 26.03.2026 по делу № АПЛ26-34).

При каких условиях УО вправе индексировать размер платы без ОСС

Надзор и судпрактика 26 марта

УО от застройщика не обязана применять муниципальный тариф – изменить размер платы могут собственники на ОСС

Верховный Суд РФ при рассмотрении административного дела подтвердил право застройщика заключить договор с УО на период до проведения конкурса и согласовать в нём свой – экономически обоснованный размер платы. Муниципальный тариф применяется только по итогам конкурса, а не автоматически с первого дня ввода дома в эксплуатацию.

Пункт 34 Правил № 491 не противоречит ЖК РФ, так как регулирует конкретный случай – результаты конкурса и не отменяет другие нормы. При этом ВС РФ подчеркнул, что собственники могут самостоятельно провести общее собрание, выбрать способ управления и утвердить свой размер платы.

При этом компания, которая хочет получить новостройку в лицензию, имеет два способа это сделать: выиграть открытый конкурс органа МСУ или предложить свои условия собственникам и помочь им организовать ОСС. При этом она должна учитывать, что до заключения договора она не может официально быть инициатором собрания.

При определении кворума и результатов голосования следует учитывать количество голосов каждого участника ОСС: для этого нужны данные о собственниках, о переданных по актам квартирам, по оформленным на застройщика помещениям.