Как доказать, что наследник квартиры в МКД вправе голосовать на ОСС

Один из подписчиков портала РосКвартала спросил, как подтвердить, что наследник вступил в права на квартиру. Инициатор ОСС считает, что без соответствующей записи в ЕГРН будущий собственник не может подтвердить свои полномочия на общем собрании. Вместе с экспертами Ассоциации «Р1» разбираемся в вопросе.

Кто и с какого момента вправе голосовать на общем собрании в МКД

ОСС и собственники 12 марта

Предоставить доказательства смерти наследодателя

Согласно ст. ст. 1113, 1114, 218 ГК РФ, наследство открывается в связи со смертью гражданина. В ст. ст. 1152, 1153 ГК РФ установлено, что для приобретения имущества наследник должен его принять. Тогда оно признаётся принадлежащим такому лицу со дня открытия (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Это не зависит:

• от времени фактического принятия,
• от момента государственной регистрации права.

Это подтверждает письмо Минфина РФ от 23.12.2021 № 03-04-05/105331, где указано: на основании п. 2 ст. 81 ГК РФ, права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

При этом в ст. ст. 1114, 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признаётся принадлежащим новому владельцу со дня его открытия:

«Таким образом, у наследника [...] право собственности на имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав», – подчеркнул Минфин РФ.

Что обсудили на «ЖКХ России»: взыскание долгов за ЖКУ с наследников

Взыскание долгов 14 мая 2024

Собрать доказательства фактического принятия наследства

При объявлении гражданина умершим днём открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об этом (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Как указано в п. п. 1, 2 ст. 1153 ГК РФ, есть два способа принятия такого имущества – путём подачи соответствующего заявления нотариусу о выдаче свидетельства о праве на наследство, а также через фактическое принятие.

Фактически принятым признаётся имущество, если его получатель:

• вступил во владение или в управление им;
• совершил действия по его сохранению, защите от посягательств или притязаний третьих лиц;
• оплатил его содержание, долги наследодателя или получил причитавшиеся ему деньги.

Так, подтверждением фактического принятия квартиры или иного помещения в МКД могут считаться оплаченные счета за коммунальные услуги (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.06.2022 № 88-12228/2022). В таком случае не имеет значения факт наличия или отсутствия регистрации в квартире (определение ВС РФот 29.08.2023 № 89-КГ23-12-К7).

Также подтверждением могут быть иные действия, например, использование квартиры, в которой на день смерти наследодателя был зарегистрирован (п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.06.2022 № 1).

Из определения ВС РФ от 07.09.2021 по делу № 5-КГ21-90-К2

Когда доверенность представителя на участие в ОСС оформлена правильно

ОСС и собственники ноябрь’25

Предоставить свидетельство о наследовании

В ЖК РФ сказано, что на общем собрании в многоквартирном доме правом голоса обладают только собственники помещений в таком МКД (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Согласно п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, в своём решении участник ОСС обязан указать реквизиты документа, который подтверждает его право голосовать.

Одним из таких документов является свидетельство на наследство. В реестре собственников, подготовленном к собранию, в таком случае будут данные об умершем владельце помещения.

Поэтому если в период со дня смерти собственника и до даты внесения записи о новых владельцах в ЕГРН в доме проводится общее собрание, будущие собственники квартиры могут голосовать на таком ОСС. Для этого они должны предоставить свидетельство о наследовании по закону или по завещанию, которые выдаются и заверяются нотариально.

Лицо, принявшее наследство, голосует на ОСС со дня смерти наследодателя – независимо от даты госрегистрации недвижимости.

Это подтверждает и судебная практика по оспариванию итогов общих собраний собственников, например, апелляционные определения:

• Ростовского областного суда от 05.09.2016 по делу № 33-15584/2016;

• Омского областного суда от 14.06.2017 по делу № 33-4031/2017.

Поэтому инициаторы ОСС обязаны допустить правопреемников до голосования, если они предъявили свидетельство о наследовании, и учитывать их голоса при подведении итогов.