ОСС по-новому: как в 2025 году провести общее собрание в МКД

1 марта 2025 года вступили в силу изменения в ЖК РФ, которые касаются порядка проведения общих собраний собственников помещений в МКД. Поправки затронули разные этапы. Разбираем, на что обратить внимание организаторам и администраторам ОСС.

Инициировать ОСС теперь может группа собственников по коллективному обращению

Общее собрание собственников – один из ключевых инструментов управления МКД. Грамотно организованное и проведённое ОСС позволяет принимать решения, касающиеся содержания, ремонта и благоустройства общего имущества.

Согласно ст. 46 ЖК РФ, решения такого собрания обязаны исполнять все собственники жилья и нежилой недвижимости в доме, а порядок его проведения регламентирован ст. 44–48 ЖК РФ. Любое ОСС начинается с его созыва. Инициатором может выступать один из владельцев помещений в МКД или управляющая организация. Он определяет форму проведения: очная, очно-заочная или заочное голосование (ст. 47 ЖК РФ).

С 1 марта 2025 года за жителями закрепили право инициировать ОСС в системе. Вместе с этим у УО появилась новая обязанность – принимать в ГИС ЖКХ уведомления от собственников о необходимости провести общее собрание.

Согласно ч. 6 ст. 45 ЖК РФ, владельцы помещений, обладающие не менее чем 10% от всех голосов в доме, могут направить в ГИС ЖКХ или региональной системе коллективное обращение об организации ОСС.

Однако исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян на одном из телеграм-эфиров о нововведениях при проведении собраний отметила, что на данный момент механизм отправки коллективного обращения в системе не реализован на практике. Поделитесь в комментариях, если вы уже получали от жителей подобный запрос.

Что должно быть в реестре собственников, направляемом инициатору ОСС

Надзор и судпрактика декабрь’23

Уведомлять о предстоящем собрании теперь обязательно в ГИС ЖКХ

Следующий этап проведения ОСС – направление уведомления о предстоящем собрании всем собственникам помещений в доме. Сообщение рассылается не позднее чем за 10 дней до даты его проведения в соответствии со ст. 45 ЖК РФ. В уведомлении указываются форма, дата, время, место для очного голосования, порядок голосования и ознакомления с информацией.

С 1 марта 2025 года увеличилось число обязательных способов уведомления жителей о предстоящем ОСС. Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, теперь делать это необходимо через ГИС ЖКХ и одним из вариантов – в зависимости от решения предыдущего собрания:

• заказным письмом;
• лично под подпись;
• на информационных стендах в подъездах МКД.

Размещать в системе уведомление о собрании нужно независимо от того, в какой форме оно пройдёт.  В соответствии с пп. «а» п. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.12.2024 № 463-ФЗ, после того как инициатор внесёт уведомление о собрании в ГИС ЖКХ, собственники при входе на портал Госуслуг автоматически получат сообщение о предстоящем событии и будут считаться извещёнными.

Как УО быстро и правильно составить повестку дня ОСС по любой теме

ОСС и собственники октябрь’24

Не использовать для онлайн-голосования коммерческие информационные системы

Очное голосование проходит в назначенные время и месте. Заочное – путём передачи инициатору или администратору собрания заполненных решений в установленный срок. Очно-заочное совмещает обе формы, в том числе с онлайн-голосованием.

До 1 марта 2025 года собственники могли использовать для  таких голосований любое коммерческое решение. Выбрать его можно было заранее на ОСС. С указанной даты таких полномочий у жителей МКД больше нет согласно ч. 1 ст. 1 № 463-ФЗ.

Теперь владельцы помещений могут голосовать в ГИС ЖКХ или через Госуслуги: системы технически связаны, и голос будет учтён. Законодатели считают, что такое нововведение приведёт к повышению собираемости кворума. Собственникам не придётся на разные порталы и тратить время на регистрацию.

Также не отменены региональные информационные системы, созданные по решению высшего исполнительного органа субъекта РФ.

Действует одно исключение из запрета на коммерческие инфосистемы – проголосовать в ней жители могут в случае, если:

• решение об использовании такой системы принято на ОСС до 1 марта 2025 года;
• уведомление о проведении собрания размещено в ней до указанной даты.

При онлайн-собрании за собственниками сохранена возможность проголосовать в классическом варианте – заполнить бумажный бюллетень и направить его администратору.

Если администратор получил от собственников помещений в МКД, обладающих более чем 50% голосов от общего числа, письменные отказы от такого формата ОСС, то проводить онлайн-собрание нельзя согласно ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ.

Вправе ли ОСС уполномочить Совет дома распоряжаться общим имуществом

ОСС и собственники июнь’24

При онлайн-собрании следовать требованиям ЖК РФ к администратору ОСС

Из положений ч. 2.1 ст. 47.1 ЖК РФ следует, что если ОСС с использованием системы проводится впервые, полномочия администратора осуществляет инициатор собрания. Он определяет порядок приёма решений собственников, продолжительность голосования и составляет повестку дня.

При этом в соответствии с ч. ч. 7, 8 ст. 47.1 ЖК РФ он обязательно включает в такую повестку вопрос об определении администратора ОСС для проведения последующих собраний в форме заочного голосования с использованием системы.

В сообщении следует указывать сведения об администраторе. Для физических лиц: ФИО, паспортные данные, место проживания, номер телефона и адрес электронной почты. Для юридических – наименование, организационно-правовая форма, место нахождения, адрес электронной почты, номер телефона, адрес сайта и реквизиты документа о назначении на должность (ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).

Также у администратора появилась обязанность в течение 24 часов с момента получения решения собственника разместить его электронный образ в ГИС ЖКХ. А не позднее чем за 48 часов до окончания собрания – информацию о решении собственника, выраженную формулировками «за», «против», «воздержался».

При этом администратор указывает:

• паспортные данные участника собрания,
• его СНИЛС,
• реквизиты документов о праве собственности.

Если не внести такие данные, голос участника ОСС не будет учтён. Поэтому при приёме решения следует обратить внимание на наличие или отсутствие необходимых сведений для размещения решения собственника в систему.

Об итогах собрания следует отчитаться ГЖИ и разместить сведения в системе

Заключительный этап любого ОСС – оформление протокола собрания и доведение его итогов до всех собственников помещений в МКД.

Если собрание проводилось с помощью ИС, решения владельцев помещений по вопросам повестки дня автоматически формируются в форме протокола и размещаются в ней в течение двадцати четырёх часов после окончания такого голосования в соответствии с ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ.

В случае, когда ОСС проведено в традиционной форме, оформить такой документ и довести итоги голосования до жителей инициатор должен в течение 10 дней со дня принятия решений согласно ч. 3 ст. 46 ЖК РФ. Также протокол следует направить в УО, ГЖИ и разместить в системе.

Чтобы не ошибиться при составлении повестки дня и подсчёте кворума по вопросам, поставленным на голосование, воспользуйтесь специальной Библиотекой от РосКвартала: в ней более 200 юридически верных формулировок по самым разным поводам.

Столкнулись с тем, что практика проведения собраний не совпадает с законодательством и функционалом ГИС ЖКХ? О том, как не попасть в ловушку при заполнении системы регулярно рассказывает эксперт Маргарита Кобко на бесплатных эфирах. Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не упустить важные нюансы.

Ещё больше информации об алгоритмах общих собраний собственников, рекомендаций по составлению повестки дня и сведений о правилах оформления документов – в рубрике «Проведение ОСС».