Минстрой о «ленивом» ТСЖ, уборке, домах на «сцепке» и ОСС в секциях

Продолжаем публиковать подборку осенних писем Минстроя России: сделали обзор разъяснений за ноябрь. Читайте о позициях ведомства по вопросам периодичности уборки МОП, заключении ТСЖ договора с УО, общих собраниях в сдающемся поэтапно доме, а также о расчётах в МКД с транзитными коммуникациями.

Периодичность уборки мест общего пользования в разные сезоны года

Письмо Минстроя России от 06.11.2025 № 30829-ОГ/00 посвящено вопросам периодичности уборки мест общего пользования в МКД и её зависимости от сезона года или упоминания в договоре с УО.

Перечень работ по СиТР вместе с составом общего имущества утверждают собственники на ОСС (ч. 2, п. п. 1–3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Также на собрании определяется стоимость всех услуг и график их оказания (п. 17 Правил № 491, п. 8 Правил № 416).

Список работ в договоре управления не может быть меньше Минимального перечня № 290, а дополнительные услуги возможны по соглашению сторон (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Объём и периодичность их выполнения зависят от особенностей дома – конструкций, инженерных систем, климата (п. 3 Минимального перечня № 290).

При этом даже если договор не детализирует каждую услугу, обязательные сезонные и текущие работы выполняются в силу норм (определение ВС РФ от 17.10.2016 № 301-КГ16-14454).

Содержание общего имущества включает  сухую и влажную уборку в МОП, протирку, мытьё окон, дератизацию (п. 11 Правил № 491, п. 23 Минимального перечня № 290). Их периодичность не зависит от погоды (п. 1.8 Правил № 170).

В п. 4.2.2, пп. «д» приложения 1 Методического пособия МДК 2-04.2004 зафиксировано ежедневное и еженедельное подметание, ежемесячное мытьё мест общего пользования в МКД.

«Установленная [...] периодичность работ по санитарной уборке жилищного фонда не зависит от времени года и погодных условий. Если она не утверждена договором управления, то следует придерживаться законодательно установленных норм», – сделал вывод Минстрой РФ.

Вправе ли жители дома отказаться от уборки мест общего пользования

Содержание МКД февраль’23

Способ управления МКД при заключении ТСЖ договора управления с организацией

Управлению МКД при «ленивом» ТСЖ посвящено письмо от 12.11.2025 № 69144-ДН/04. Согласно ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, товарищество собственников жилья заключает в соответствии с НПА договор с УО и иные контракты, в том числе на содержание и ремонт общего имущества.

Жилищное законодательство предусматривает ситуацию, когда способом управления МКД выбрано и реализовано ТСЖ, но это товарищество заключает договор со специализированной компанией (п. 4 ст. 148 ЖК РФ). Таким образом оно делегирует свои полномочия компании.

Изменение способа управления не происходит, поскольку ТСЖ не наделено таким – оно принадлежит исключительно общему собранию собственников (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

В ч. 2 ст. 162 ЖК РФ установлено, что стороной договора с УО выступают собственники или органы управления ТСЖ. Порядок принятия решения о подписании такого соглашения в НПА не урегулирован: он фиксируется в Уставе. Согласие общего собрания владельцев помещений в МКД на это не требуется.

В случае заключения договора с ТСЖ снимаются обязанности:

• по выполнению работ и оказанию услуг по управлению МКД,
• по содержанию и ремонту общего имущества,
• по предоставлению КУ,
• по обеспечению безопасности внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при газоснабжении.

Все эти обязанности возлагаются на УО (ч. ч. 2.2, 11 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Собственники вносят плату ей, а не ТСЖ, и компания распоряжается ими.

Что такое «ленивое» ТСЖ, каковы его преимущества и недостатки

ТСЖ, ТСН, ЖСК сентябрь’25

Расчёты по ОДПУ, установленному в домах «на сцепке»

О расчётах за коммунальные услуги в домах «на сцепке» идёт речь в письме от 17.11.2025 № 70190-ДН/04. Согласно п. 2 Правил № 354, общедомовой прибор учёта (ОДПУ) – средство измерения или их совокупность, устанавливаемые в многоквартирном доме при наличии технической возможности и используемые для определения объёмов ресурса, поданного в один МКД. Законодательство не предусматривает работу единого ОДПУ для нескольких домов.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений принадлежит общее имущество в МКД, в том числе приборы учёта (п. п. 5–7 Правил № 491). Включить один ОДПУ в состав такого имущества двух и более домов невозможно.

Применение прибора учёта на несколько МКД не позволяет учитывать особенности зданий – технического состояния внутридомовых инженерных систем, режима потребления КР, что приводит к нарушению прав потребителей в МКД с повышенным уровнем энергосбережения и энергоэффективности, а также к оплате потерь в сетях.

ОДПУ, установленный для нескольких МКД, не рассматривается как коллективный, а применение его показаний в расчётах стоимости коммунальной услуги не предусмотрено. Также законодательство не определяет понятие «дома на сцепке» и особого порядка расчёта.

Можно ли в расчётах использовать показания ОДПУ, единого для двух МКД

Надзор и судпрактика август’25

Предоставление поквартирной информации о потреблении ресурсов по запросу жителя МКД

Письмо от 27.11.2025 № 33525-ОГ/00 Минстрой России посвятил вопросу предоставления потребителю информации об объёмах потребления теплоэнергии в отдельных помещениях многоквартирного дома.

Единый порядок расчёта платы за отопление для собственников в МКД с применением соответствующих формул установлен в п. п. 40, 42(1), 42(2), 43, 54 Правил № 354. Он не зависит от условий отопления отдельных помещений, их расположения в доме и, его конструктивных особенностей.

Законодательство не предусматривает выделение тепловой энергии, потребляемой при содержании общего имущества, для оплаты отдельно от коммунальной услуги отопления.

В течение трёх рабочих дней со дня получения заявления УО как исполнитель коммунальных услуг направляет любому потребителю письменную информацию за запрашиваемые расчётные периоды о помесячных объёмах КР по показаниям ОДПУ, обо всём потреблении по дому, в том числе на ОДН (пп. «р» п. 31 Правил № 354).

Исполнитель коммунальных услуг не предоставляет потребителю сведения по отдельным помещениям МКД – только о суммарном, по всему дому. Эти данные собственник должен запрашивать у соседей. Исполнитель КУ не имеет права их передавать.

Выбор способа управления и УО в домах, вводимых в эксплуатацию поэтапно

О выборе УО в доме, который сдаётся посекционно, говорится в письме от 13.11.2025 № 69648-ДН/04. В соответствии с ч. 6 ст. 15 ЖК РФ, многоквартирным признаётся здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество, прописанное в п. п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, нежилые помещения, машино-места. Управлять им может только одна компания (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

В п. п. 24, 26 Правил № 491 указан перечень документации, входящей в состав технической. Из него следует, что МКД является одним объектом, даже если состоит из нескольких секций. Признаками единства здания служат общий фундамент и стена, лестничные клетки, назначение и, или однородность материала, единое архитектурное решение (прил. 1 к Инструкции от 04.08.1998 № 37).

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников является органом управления МКД. К его компетенции относится выбор УО (п. п. 4, 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Поэтому наличие секций не является условием для проведения в них отдельных ОСС. Это единый объект капстроительства даже в случае его поэтапного возведения.

«После введения в эксплуатацию новой секции изменяются технические характеристики МКД (площадь, состав общего имущества и др.). Необходимо выбрать способ управления вновь созданным домом и конкретное лицо [...]. Управление несколькими лицами различными секциями одного МКД не допускается», – резюмировал Минстрой РФ.

Есть полезное коллегам письмо с разъяснениями по вопросам работы УО и ТСЖ, содержания и ремонта общего имущества, предоставления коммунальных услуг? Пришлите его на smi@roskvartal.ru или в Телеграме.