Семь тем с конференции по управлению МКД: о чём говорили эксперты

16-17 мая в Калининграде прошла Весенняя конференция Ассоциации «Р1» по управлению МКД. Девять экспертов, десятки УО, ТСЖ и кооперативов с разных регионов России, кейсы, обмен практиками, бизнес-игра – программа была максимально насыщенной. Узнайте, о чём рассказали спикеры.

На конференции выступили девять экспертов с докладами о семи основных темах в сфере управления МКД

Весенняя конференция «Управление МКД в 2024 году: мы ждём перемен» собрала в Калининграде 68 представителей УО и ТСЖ из 35 городов России: Санкт-Петербурга, Москвы, Самары, Челябинска, Новосибирска, Саратова, Твери, Иркутска и даже Хабаровска.

С ними два дня работали девять федеральных экспертов, рассказавших:

• о разрешении конфликтов,
• о нововведениях в сфере капремонта,
• о судебной практике,
• о работе в ГИС ЖКХ,
• об отраслевых законах и проектах НПА,
• о лицензии и договоре управления,
• о размере платы за жилое помещение.

Также участники и спикеры приняли участие в интерактивной игре, на которой они искали решения для самых сложных вопросов в сфере управления домами.

Конфликты и стратегии поведения в переговорах с жителями

Конференцию открыли Сусана Киракосян и Ирэн Парсамян с темой «Стратегии поведения в переговорах и конфликтах». Эксперты вместе с представителями УО и ТСЖ отработали навыки общения по самым патовым обращениям собственников и сложным рабочим ситуациям.

Стратегия поведения – это план, описывающий, как компания должна общаться со своими клиентами, чтобы решить поставленные бизнес-задачи и возникшие конфликты. Эксперты предложили участникам определить их личные стратегии поведения, пройдя простой тест.

Также в первом выступлении конференции нашлось место интерактиву: спикеры предложили участникам разделиться на команды и попробовать разрешить конфликт между «УО» и «жителями», возникший при проведении ОСС.

На интерактиве «ОСС на сцене» спикеры и участники на практике применили навыки активного слушания и стратегии поведения в конфликтах

Изменения в законодательстве сферы капремонта МКД

О последних новостях в сфере капремонта рассказала Светлана Межирицкая. Она сделала обзор НПА, которые регулируют капитальные работы на общем имуществе в МКД. В том числе эксперт отметила, что:

• Конкретизирован момент возникновения обязанности собственников уплачивать взносы на капремонт, если МКД сдаётся в эксплуатацию поэтапно (ч. 5.2 ст. 170 ЖК РФ).

• Уточнён порядок капремонта домов – объектов культурного наследия (ч. 6 ст. 166 ЖК РФ).
• Установлен новый критерий определения очерёдности проведения капремонта – результаты техобследования (ч. 3 ст. 168 ЖК РФ).

Все НПА, о которых говорила Светлана Межирицкая, – в материалах Весенней конференции под статьёй.

Как избежать ошибок при организации и проведении капремонта в МКД

Капремонт июнь’23

Новая судебная практика с участием УО и ТСЖ

После капремонта участники конференции разобрали ключевые решения судебной практики в сфере ЖКХ. Ольга Беленькая собрала важные для УО и ТСЖ выводы инстанций, например:

• В деле № А07-15806/2023 управляющая организация оспаривала привлечение к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Инспекция считала, что компания допустила нарушения, не убрав наледь и снег на кровле. ГЖИ зафиксировала это в протоколе осмотра и приложила к нему фотографии.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил требования УО: по фотографиям невозможно установить, где конкретно выявлены нарушения и имели ли они длящийся характер. В акте не указано, проводились ли замеры снега, а на снимках нет привязки к местности.

• В деле № А17-4114/2018 ТСЖ подало иск о взыскании неосновательного обогащения с бывшей УО, но суды ему отказали. Согласно отчётам, у компании отсутствовало положительное сальдо за период управления МКД. Истец не представил суду доказательств невыполнения работ по СиТР или их выполнение в меньшем объёме.

Также участники разобрали первые примеры из практики по ограничению расторжения договора управления с УО в течение года с момента его заключения. Подробнее – в материалах конференции.

Новый приказ Минстроя РФ о ГИС ЖКХ и изменения в функционале системы

Маргарита Кобко проанализировала изменения, которые произойдут 1 сентября в работе по размещению информации в ГИС ЖКХ, когда начнёт действовать приказ Минстроя РФ от 07.02.2024 № 79/пр.

Спикер подчеркнула, что до сентября сведения в систему необходимо вносить исходя из требований приказа № 74/114/пр. А затем – руководствоваться уже новым НПА, которым законодатели усложнили эту работу для УО, ТСЖ и кооперативов.

Раздел 11 приказа № 79/пр, который относится к управляющим домами, состоит из 20 пунктов. В них есть разные изменения – несущественные и важные. О них эксперт подробно рассказывала на бесплатном онлайн-семинаре.

Также Маргарита Кобко разобрала обновления функционала ГИС ЖКХ. Например, в части размещения протокола ОСС и решений собственников, актов выполненных работ.

Как с 1 сентября изменится работа УО и ТСЖ по заполнению ГИС ЖКХ

ГИС ЖКХ апрель’24

Десятки законопроектов и новых НПА в сфере ЖКХ

Второй день конференции начался с выступления Правления Ассоциации «Р1». Ирэн Парсамян и Елена Шерешовец сделали обзор проектов НПА и новых законов. Среди законопроектов они отметили:

• № 575490-8 с инициативой снять с управляющих организаций обязанность по уплате долгов граждан-банкротов за коммунальные услуги.
• № 575479-8 – авторы предложили выделять отдельной строкой в квитанции начисления за текущий ремонт общего имущества МКД и обязать УО ежеквартально отчитываться по этим затратам.

Участники отдельно обсудили № 67-ФЗ – резонансный закон о свободном доступе провайдеров к общему имуществу МКД, а также разобрали:

• Постановление Правительства РФ от 11.04.2024 № 460 с новым основанием для перерасчёта платы за коммунальные услуги при временном отсутствии в квартире, где нет ИПУ или он не работает;
• Федеральный закон от 25.12.2023 № 675-ФЗ об обязательном досудебном урегулировании споров с ГЖИ по вопросам лицензирования.

Лицензирование УО и управление домами по требованиям ст. 200 ЖК РФ

Тему подхватила Зульфия Атаханова с выступлением «Без лицензии продолжаем? Статья 200 ЖК РФ: в пользу или во вред?». Она проанализировала, с какого момента УО приступает к управлению домом и при каких условиях может прекратить эту работу.

«Если компания фактически приступила к управлению домом во исполнение решения ОСС и жители вносят плату за ЖКУ, поставщик ресурсов выставляет счета по договору, то отношения между УО и РСО могут быть квалифицированы как сложившиеся договорные», – отметила эксперт, комментируя требование ЖК РФ о начале работы только после внесения изменений в реестр лицензий.

Участники обсудили ст. 200 ЖК РФ: если дом исключён из лицензии УО или она лишилась права управлять МКД, то компания всё равно должна выполнять свои обязанности до дня:

• когда на ОСС выберут новую УО или состоится открытый конкурс;
• когда собственники заключат договоры, указанные в ч. ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ, – при переходе на непосредственное управление МКД;
• государственной регистрации ТСЖ или кооператива.

Зульфия Атаханова подчеркнула, что теперь организации обяжут исполнять требования ст. 200 ЖК РФ и в ситуации, когда срок договора управления истёк, а нового собственники не заключили. Такое разъяснение дал Конституционный Суд РФ в постановлении от 18.04.2024 № 19-П.

Обяжут ли УО работать в МКД, если срок договора управления истёк

Деятельность УО апрель’24

Правила и навыки продажи экономически обоснованного размера платы за содержание жилого помещения

Теоретическую часть конференции завершали Татьяна Дёмина и Нина Зянкина. Они говорили о размере платы за содержание жилья и секретах прибыли УО. Эксперты рассказали о двух моделях работы компаний: в ноль и в прибыль.

Собравшиеся согласились, что нужно стремиться ко второй модели, но не у всех получается, в том числе из-за отказа собственников утвердить экономически обоснованный размер платы за жилое помещение.

Чтобы разрешить подобную ситуацию, эксперты разобрали этапы «продажи тарифа» собственникам. При этом важно, чтобы УО постоянно и наглядно показывала свою работу и разницу между домами, где установлен низкий тариф и где используется экономически обоснованный размер платы:

Татьяна Дёмина и Нина Зянкина сформулировали семь правил успешного принятия тарифа, среди которых:

• объяснять потребности дома и стоимость услуг,
• вовлекать жителей в принятие решений,
• отрабатывать возражения.

Как реализовать эти правила, узнайте из материалов конференции.

Поиск решений для основных проблемных зон в работе УО и ТСЖ

После выступления спикеров УО, ТСЖ и эксперты приняли участие в интерактивной игре, на которой искали решения по трём проблемным зонам работы:

• повышение размера платы на ОСС,
• получение персональных данных законными способами,
• борьба с хейтерами и потребительским терроризмом.

Организаторы поделили участников на шесть команд, которые обсуждали и вырабатывали различные предложения, менялись темами и продолжали генерировать идеи. В этом им мешали эксперты, пытавшиеся указать на минусы или помехи для реализации предложенных решений.

Одну проблему решали сразу две команды во главе с капитаном и «хранителем флипчарта»

«В активной генерации идей, очень шумных обсуждениях, иногда в спорах команды не замечали, что эксперты подсматривали за каждым, выделяя самого креативного, компетентного и умеющего работать в команде участника. В итоге трём участникам мы вручили бесплатный билет на бизнес-игры в августе в Нижнем Новгороде и два билета на Итоговую конференцию в декабре», – рассказала PR-директор Ассоциации «Р1» Анастасия Колмыкова.

Позже подробнее расскажем о темах с конференции – следите за обновлениями портала. А мы вместе с Ассоциацией «Р1» уже начинаем подготовку к Итоговой конференции, которая пройдёт в декабре: соберёмся в Москве, чтобы подвести итоги года и отпраздновать юбилеи Ассоциации и РосКвартала. Не пропустите это событие!