«Вы нам писали»: итоги ОСС, замена ИПУ и квалификационный экзамен

В первой подборке вопросов читателей в 2026 году собрали семь разъяснений юристов Ассоциации «Р1». Узнайте об оспаривании итогов общего собрания, проверках и замене ИПУ электроэнергии, составе квитанций, использовании общего имущества в МКД, прохождении НОК и получении квалификационного аттестата руководителем УО.

Действительно ли решение ОСС без уведомления в ГИС ЖКХ и предоставления в УО бюллетеней

Один из собственников предоставил в управляющую организацию протокол ОСС, на котором его выбрали председателем Совета МКД. В ГИС ЖКХ нет сообщения об этом голосовании, также не предоставлены бюллетени участников. Легитимно ли такое решение?

Итоги общего собрания собственников в МКД признаются недействительными по различным основаниям – по акту суда или без него (ч. 1 ст. 181.3 ГК РФ). Решения подразделяются на ничтожные и оспоримые.

В данной ситуации есть признаки оспоримости из-за нарушения процедуры созыва и проведения собрания (ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ). Она соблюдена, если:

• собственники правильно и в нужные сроки уведомлены о собрании и его итогах;
• голосование было инициировано уполномоченным на это лицом;
• набран кворум;
• повестка дня соответствует информации в уведомлении об ОСС;
• учтены все требования, прописанные в ст. 44-48 ЖК РФ, а также к форме и содержанию протокола;
• правильно подсчитаны голоса.

Для признания итогов ОСС недействительными по таким основаниям необходимо обращаться в суд.

Четыре судебных дела из практики 2025 года об оспаривании решений ОСС

ОСС и собственники 14 января

Как рассчитывается плата за электроэнергию с момента выхода ИПУ из строя и его заменой РСО

Когда сломался прибор учёта электроэнергии, собственник подал в РСО заявку на его замену. Гарантирующий поставщик ответил, что работы будут проведены в течение полугода. Как в этот период ведутся расчёты?

С июля 2020 года, в соответствии с пп. «г» п. 59 Правил № 354, плата за электроэнергию в случае выхода из строя ИПУ определяется исходя из среднемесячного объёма потребления начиная с даты, когда наступили указанные события. Также в этой ситуации применяется п. 179 Основных положений № 442.

РСО обязана провести замену прибора учёта электрической энергии и допустить его к расчётам не позднее шести месяцев с даты истечения периода эксплуатации, неисправности или признания его утраченным.

В случае нарушения гарантирующим поставщиком этих сроков стоимость коммунальной услуги по электроснабжению снижается по заявлению потребителя (п. 80(2) Правил № 354).

27 декабря вступило в силу постановление Правительства РФ от 19.12.2025 № 2075, которым с 1 января 2027 года шесть месяцев, отведённых РСО на замену ИПУ с даты получения заявки, сократятся до трёх.

При этом уже с 2026 года при нарушениях правил монтажа и допуска ИПУ в эксплуатацию потребитель вправе требовать снижения платы за коммунальную услугу – стоимость рассчитывается с применением понижающего коэффициента 0,95. Для этого житель МКД должен направить исполнителю или напрямую поставщику претензию о нарушении.

Как изменились правила монтажа и допуска к работе ИПУ электроэнергии

Коммунальные услуги 13 января

Вправе ли ТСЖ проверять ИПУ и снимать показания при прямых договорах

Кто проверяет ИПУ в нежилых помещениях, и вправе ли ТСЖ ежемесячно снимать показания счётчиков, если потребитель сам этого не делает?

При прямом договоре между РСО и собственником в МКД исполнителем услуги будет считаться поставщик ресурса (ст. 157.2 ЖК РФ). Согласно п. 6 Правил № 354, по нежилым помещениям подписание такого договора – безусловное требование. УО или ТСЖ лишь передают сведения о потребителе в ресурсоснабжающую организацию.

Обязанности и права исполнителя услуг прописаны в п. п. 31, 32 Правил № 354. Так, в пп. пп. е(1), е (2) указано, что он должен проводить проверки ИПУ и снимать контрольные показания. Согласно п. 32(1) Правил № 354, поставщик ресурсов при прямых договорах может делегировать эти полномочия УО или ТСЖ.

Нужно ли указывать в квитанции субсидированный тариф на теплоэнергию

У ресурсоснабжающей организации субсидированный тариф на тепловую энергию и теплоноситель. Должна ли УО указывать его в ЕПД?

Приказом Минстроя России от 26.01.2018 № 43/пр утверждена примерная форма платёжного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги. Она соответствует требованиям п. 69 Правил № 354.

Согласно этим НПА, в квитанции за ЖКУ указываются в том числе сведения о субсидиях и льготах на оплату коммунальных услуг в виде скидок – до перехода к предоставлению потребителю компенсаций или иных мер социальной поддержки в денежной форме.

Таким образом, в ЕПД необходимо указывать субсидированный тариф, так как расчёт платы производится именно на его основании.

Может ли неустроенный в УО специалист получить квалификационный аттестат

В декабре вступил в силу № 529-ФЗ, которым с 2028 года вводится требование о независимой оценке квалификации руководителя УО вместо квалификационного аттестата (НОК). Чтобы получить аттестат, нужно ли быть официально трудоустроенным в управляющей организации, и до какой даты он должен действовать?

Согласно ч. 1 ст. 202 ЖК РФ, должностное лицо лицензиата обязано иметь квалификационный аттестат – он выдаётся после сдачи соответствующего экзамена (ч. 2 ст. 202 ЖК РФ). Следовательно, для этого необходимо быть трудоустроенным в УО.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2025 № 529-ФЗ, с 1 марта 2028 года должностные лица управляющих организаций обязаны вместо аттестата получать свидетельство о прохождении независимой оценки квалификации на соответствие положениям профессионального стандарта. До этой даты требование о сдаче экзамена является действующим.

Что такое независимая оценка квалификации, и как она повлияет на УО

Деятельность УО декабрь’25

Является ли договор управления основанием для использования общего имущества в МКД

В договоре управления прописано, что УО имеет право использовать общее имущество дома без проведения ОСС. Правомерно ли это?

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о пользовании общего имущества иными лицами является исключительной компетенцией ОСС помещений в МКД. Также без собрания, в силу ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ, можно проводить работы по адаптации мест общего пользования для доступа инвалидов, если для этого не нужно софинансирование собственников (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ).

Договор управления может стать основанием для использования общего имущества УО без дополнительного одобрения собственников, но только при условии, что компания делает это для реализации целей управления МКД, а не для коммерческих нужд (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Что делать, если надзорные органы не реагируют на жалобы о нарушении со стороны собственника электрокара

Арендатор квартиры кинул шнур в окно через тротуар и заряжает электромобиль. Это мешает проезду спецтехники. Обращения в ГИБДД и ГЖИ с жалобами результата не принесли. Что ещё могут сделать УО и жители дома?

Прежде всего следует установить, имеются ли в действиях собственника нарушения ПДД или иных правил и норм. Если они есть, а госорганы не реагирует, то рекомендуем обжаловать бездействие ведомств через прокуратуру.

Кроме того, если придомовая территория оформлена, собственники помещений МКД на ОСС могут принять правила пользования земельным участком, в том числе ввести ограничения на парковку (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В рубрике «Вы нам писали» мы вместе с экспертами Ассоциации «Р1» отвечаем на интересные вопросы об управлении МКД от наших подписчиков с разных площадок – с портала, из канала в Дзене и ВК-сообщества, из комментариев к телеграм-постам. Разъяснения простых ситуаций будут по-прежнему выходить в пятничной тг-рубрике «Разбор полётов». Подписывайтесь и следите за публикациями.