«Вы нам писали» о капремонте, голосовании на ОСС и работе с ПДн

В обзоре вопросов читателей портала и каналов РосКвартала узнайте пояснения наших юристов по голосованию на общих собраниях, в том числе для проведения капремонта, а также об индексации размера платы, открытии лицевых счетов и границе сетей в МКД.

Голосование на ОСС по вопросам капремонта

Какое количество голосов собственников МКД нужно для принятия на ОСС решения о замене общедомового теплорегулирующего гидроэлеватора?

Исходя из письма Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08, восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом – это капремонт. Следовательно, замена элемента системы теплоснабжения относится к капитальному ремонту общедомового имущества.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решение вопроса о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции ОСС. «За» должно быть отдано не менее 2/3 от всех голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Вправе ли ТСЖ на общем собрании выбрать группу собственников, которая будет самостоятельно, от лица всех соседей, принимать решения по капремонту, используя средства спецсчёта?

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, органом управления многоквартирным домом является ОСС. Принятие решений о капитальном ремонте общего имущества МКД, в том числе об использовании средств фонда капремонта со спецсчёта, относится к компетенции собрания (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Действующее законодательство не позволяет делегировать принятие данных решений какой-либо одной группе жителей МКД. В случае невозможности личного участия в общем собрании собственник может реализовать свои права через представителя.

Как избежать ошибок при организации и проведении капремонта в МКД

Капремонт июнь’23

Реализация решения ОСС по проведению капремонта кровли в МКД со спецсчётом

В 2016 году дом переведён на спецсчёт по капитальному ремонту. На ОСС собственники согласовали ремонт кровли в 2023 году. Что нужно сделать УО и жителям, чтобы перечислить деньги подрядчику?

По п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, лицо, уполномоченное на совершение операций со средствами, находящимися на специальном счёте, выбирают собственники на ОСС. Контроль целевого списания денег возложен на банк, в котором такой счёт открыт.

Перечень документов, которые УО нужно предоставить в банк, установлен ч. 4 ст. 177 ЖК РФ:

• протокол ОСС,
• договор об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту,
• акт приёмки таких работ и услуг.

7 ошибок на ОСС о переходе на спецсчёт капремонта: как избежать

Капремонт ноябрь’20

Постановка земельного участка под МКД на кадастровый учёт

Сколько нужно голосов собственников на ОСС, чтобы зарегистрировать придомовую территорию МКД?

В силу ч. ч. 3, 4 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2020 № 189-ФЗ, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, по заявлению любого лица, уполномоченного решением ОСС.

Исходя из положений ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, вопрос об определении лица, уполномоченного от имени собственников подать соответствующее заявление, принимается на ОСС большинством – 50%+1 – от всех голосов в доме.

Индексация размера платы с учётом прогнозируемой инфляции

Как понимать слова из договора – «стоимость работ и услуг за содержание общего имущества индексируется с учётом прогнозируемого уровня инфляции, устанавливаемого Минэкономразвития РФ»?

В соответствии с п. п. 2, 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления МКД должен быть указан порядок определения его цены, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги.

В договоре может быть прописана регулярная индексация размера платы за содержание и ремонт жилья. В этом случае она может повышаться в зависимости от уровня инфляции, прогнозируемой Минэкономразвития РФ. При этом каждый раз получать согласие собственников помещений в МКД на это не требуется, так как возможность индексации предусмотрена в ДУ.

Документ, которым устанавливается прогнозируемая инфляция в различных областях, – «Сценарные условия, основные параметры прогноза социально-экономического развития Российской Федерации и прогнозируемые изменения цен (тарифов) на товары, услуги хозяйствующих субъектов, осуществляющих регулируемые виды деятельности в инфраструктурном секторе, на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов».

Сведения о том, какой конкретно показатель и каким образом используется, должны быть установлены в договоре управления или дополнительно в решении ОСС.

Что делать УО, если собственники утвердили низкий размер платы

Надзор и судпрактика октябрь’23

Установка навеса на площадке для накопления крупногабаритных отходов

Нужно ли согласовывать и с кем установку металлического навеса для сбора крупногабаритных отходов (КГО) на площадке под ТКО?

В ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в МКД принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Оборудование и иные объекты для места сбора ТКО предназначены для обслуживания и эксплуатации всего многоквартирного дома, следовательно, являются общим имуществом собственников.

Решение об их размещении принимаются на ОСС. Дополнительных согласований с органами государственной власти или муниципального самоуправления при этом не требуется. Вместе с тем, необходимо помнить, что площадка для сбора ТКО после монтажа навеса должна соответствовать требованиям СанПиН 2.1.3684-21.

Предоставление в УО персональных данных для открытия лицевого счёта

Управляющая организация при открытии нового лицевого счёта на квартиру требует копии выписки из ЕГРН и данные паспорта. Правомерно ли это?

Согласно ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за ЖКУ. Для внесения таких платежей необходимо открыть соответствующий лицевой счёт.

Каждая УО в рамках договора управления МКД обрабатывает персональные данные и выполняет расчётно-кассовое обслуживание, ведение лицевых счетов жителей дома.

Если между собственниками помещений МКД и управляющей организацией заключён договор, то она берёт на себя обязательства по открытию лицевых счетов, что регулируется нормативными актами органов местного самоуправления.

Перечень документов, которые собственник должен предоставить УО в такой ситуации, во всех случаях включает в себя паспорт и выписку из ЕГРН. Действия управляющей организации правомерны.

Внешняя граница сетей водоснабжения при входе труб в МКД через цокольное перекрытие

Если трубы отопления входят в дом снизу, через цокольное перекрытие, где будет внешняя граница сетей?

В силу п. 8 Правил № 491, граница балансовой принадлежности по общему правилу устанавливается по внешней стене МКД, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, – по ОДПУ (определение ВС РФ от 21.12.2015 по делу № 305-ЭС15-11564).

Цокольное перекрытие является частью общедомового имущества, поэтому граница балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности проходит по границе такого перекрытия.

Есть вопрос по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества? Оставьте его в комментариях: наши юристы ответят на самые интересные, а мы включим его в следующую подборку рубрики «Вы нам писали».