«Вы нам писали» о захламлении подъездов, платёжных агентах и ТСЖ

Продолжаем отвечать на вопросы читателей нашего портала и социальных сетей за сентябрь. Из второй подборки вы узнаете, как бороться с захламлением подъездов МКД, реорганизовать многодомовое ТСЖ и как УО понять, является ли она платёжным агентом.

Может ли земельный участок принадлежать всем МКД, входящим в состав жилого комплекса

Земля под новостройками ЖК является муниципальной, и застройщик не торопится её оформлять. Может ли такой участок принадлежать всем МКД жилого комплекса одновременно?

В соответствии с п. 1 ст. 259.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ, общим имуществом является территория возле МКД или сооружения в здании, которые:

• обслуживают потребности нескольких собственников,
• были созданы для этой цели.

По ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, при внесении записи в ЕГРН о праве на объект долевого строительства возникает и общедолевая собственность. Эти процессы неразрывно связаны.

Участок под МКД с элементами озеленения и благоустройства является общим в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 43 ГрК РФ, для определения границ территории производится межевание. Таким образом, если проект межевания предусматривает, что земля под домами:

• единая для жилого комплекса, то право собственности распространяется на весь отмежёванный участок;
• раздельная для каждого МКД, то участок и бремя его содержания делятся между всеми домами.

Вправе ли жители дома отказаться от уборки мест общего пользования

Содержание МКД февраль’23

Как бороться с захламлением подъездов МКД, если владелец вещей неизвестен

Как УО бороться с захламлением подъездов жителями, если невозможно определить, кто это делает?

Ранее мы рассказывали, что делать с загромождением общих мест МКД, если личность нарушителя известна. Если же вещи брошены и их владельца не определить, управляющая организация может составить комиссионный акт обследования мест общего пользования, и в нём:

• зафиксировать ненадлежащее состояние мест общего пользования;
• указать все предметы, самовольно оставленные в подъезде.

После этого необходимо разыскать владельцев таких предметов, например, опросить жителей МКД, а также вывесить объявление о том, что в указанный срок вещи необходимо убрать.

Если собственник так и не объявился, следует:

• вновь составить акт обследования МОП и вывезти имущество в иное место хранения;
• подать в суд заявление о признании движимых вещей бесхозяйными и оформления права собственности на них (ст. 290 ГПК РФ).

О реорганизации многодомового ТСЖ путём выхода из него одного МКД

ТСЖ, ТСН, ЖСК июль’19

Как провести реорганизацию многодомового ТСЖ

Долгое время ТСЖ состояло из двух МКД. Может ли один из домов отделиться и создать отдельное товарищество?

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, владельцы помещений вправе организовать ТСЖ, куда войдут несколько МКД. Если собственники в одном из них решают выйти из товарищества, то они должны следовать требованиям ст. 140 ЖК РФ о реорганизации объединения. Сделать это можно путём:

1. Разделения. Решение о выходе из общего состава может принять общее собрание членов ТСЖ одного дома или всех МКД сразу (ч. 3 ст. 140 ЖК РФ). Для этого необходимо большинством голосов от числа участников собрания.
2. Выделения. Оно происходит при смене способа управления: за это голосуют  владельцы помещений одного МКД. Согласие жителей других домов, являющихся членами данного ТСЖ, не требуется. Это вытекает из норм, закреплённых в ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ: собственники могут в любое время изменить способ управления.

Когда УО должна быть в реестре платёжных агентов Центробанка РФ

Деятельность УО октябрь’24

Коротко об открытых конкурсах и платёжных агентах

МКД остался без управления. Два года назад орган МСУ провёл открытый конкурс, который не состоялся, и повторный не проводился. Может ли теперь муниципалитет назначить временную УО на дом?

В соответствии с ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, если открытый конкурс по выбору управляющей организации не состоялся, то многоквартирным домом управляет компания, которую самостоятельно определяет орган МСУ. Предельный срок реализации таких полномочий законодательством не установлен.

ТСЖ собирает плату за коммунальные услуги и перечисляет средства в РСО. В доме отсутствуют прямые договоры. Является ли товарищество платёжным агентом и нужно ли регистрироваться в реестре ЦБ РФ?

По п. 1 ст. 2 Федерального закона от 03.06.2009 № 103-ФЗ, поставщиком услуг признаётся компания или индивидуальный предприниматель, который принимает плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с ЖК РФ. Эту плату ТСЖ получает как лицо, управляющее МКД, и в данной ситуации товарищество – исполнитель КУ и не является платёжным агентом, или оператором по приёму платежей.

16 октября исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян провела онлайн-семинар по данной теме. Она рассказала, что управляющая организация приобретает статус оператора, если принимает деньги за услуги, предоставленные другими поставщиками, например, интернет-провайдерами, организациями, обслуживающими домофоны.

Также эксперт разобрала:

• чем отличаются операторы по приёму платежей и субагенты;
• когда они обязаны отвечать на запросы госорганов;
• какие способы приёма платежей требуют регистрации, а какие нет;
• как попасть в реестр Центробанка РФ;
• можно ли отказаться от статуса платёжного агента.

Ответы на эти вопросы вы найдёте в видеозаписи выступления спикера, которая расположена под отчётной статьей.