Сегодня говорим о праве органа ГЖН признавать решения общего собрания собственников в МКД ничтожными. Анализируем судебную практику и законодательные инициативы по данному вопросу.

Орган ГЖН оценивает решения ОСС на отсутствие признаков ничтожности

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно, если оно:

  • принято по вопросу, не включённому в повестку дня;
  • принято при отсутствии необходимого кворума;
  • принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
  • противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно пп. «е» п. 5 приказа № 938/пр, орган ГЖН при поступлении к нему заявления о внесении изменений в реестр лицензий обязан проверить решения на отсутствие признаков их ничтожности. Если поданные документы не соответствуют требованиям этого пункта, то ведомство выносит решение об отказе вносить изменения (пп. «а» п. 9 приказа № 938/пр).

Также ведомство оценивает по этому критерию и иные решения общих собраний, например, при переходе на формирование фонда капремонта на спецсчёт (дело № А79-590/2020).

Мнение 1: орган ГЖН не вправе признавать решение ОСС ничтожным без суда

Право ГЖИ оценивать решения ОСС на признаки ничтожности зачастую становится причиной судебных споров между УО и органами Госжилнадзора:

  • Одна из управляющих организаций Краснодара по итогам ОСС заключила договор управления с собственниками. Надзорное ведомство отказалось вносить изменения в реестр лицензий, поскольку нашло в решениях собрания признаки ничтожности. УО не согласилась с этим и подала иск в суд, требуя признать отказ органа ГЖН недействительным.

Первая и апелляционная инстанции указали, что надзорное ведомство всё сделало правильно, но кассационный суд отменил их решения и признал отказ ведомства незаконным. Верховный суд РФ отказался рассматривать жалобу органа ГЖН (дело № А32-10976/2021).

  • В мае 2022 года завершился ещё один подобный спор – дело № А32-18077/2021. Управляющая организация обратилась в орган ГЖН Краснодарского края с заявлением о включении в реестр лицензий нового дома, с которым она заключила договор.

ГЖИ провела проверку и установила, что на собрании отсутствовал кворум согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ. Инспекция отказала УО, сославшись на признаки ничтожности решений собственников. Тогда компания обратилась в суд с требованием признать отказ недействительным и обязать ведомство внести изменения в реестр лицензий.

Суды первой и апелляционной инстанций, как и в деле № А32-10976/2021, отказали УО в удовлетворении требований. Кассационный суд отменил эти акты, и ВС РФ с этой позицией согласился.

В обоих спорах суды сошлись на том, что административный орган не наделён правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений ОСС. Наличие у ГЖИ полномочий на проверку правомерности принятия собранием решений не даёт ей права самостоятельно устанавливать их ничтожность без обращения в суд.

Мнение 2: ГЖИ вправе во время проверки решений ОСС устанавливать их ничтожность

Разберём ещё одну ситуацию, где УО оспаривала право органа Госжилнадзора признавать решение общего собрания ничтожным, но в ситуации, которая не касалась реестра лицензий.

Один из жителей многоквартирного дома в Ханты-Мансийске пожаловался в орган ГЖН на незаконно установленные на крыше дома антенны сотовой связи. Ведомство провело внеплановую выездную проверку и установило, что договор на размещение антенн заключён между УО и компанией – владельцем оборудования.

Хотя договор был заключён по решению ОСС, надзорный орган пришёл к выводу, что для положительного решения по данному вопросу не был набран необходимый кворум. Орган ГЖН выдал управляющей организации предписание, чтобы она устранила нарушение: провела новое собрание или расторгла договор с владельцем антенн и демонтировала их.

Компания обратилась в суд с требованием признать предписание незаконным. Она сослалась на озвученную нами выше позицию, что орган ГЖН не вправе признавать решение ОСС ничтожным без обращения в суд (дело № А75-2719/2021).

Но суды на этот раз поддержали надзорное ведомство. Они указали, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ собственники на ОСС вправе принять решение о предоставлении части общего имущества в пользование третьим лицам. Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания по данному вопросу принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего их числа в доме. В ст. 181.5 ГК РФ указано, что решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

В рассматриваемом деле орган ГЖН установил факт отсутствия кворума. Согласно п. 106 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, решение собрания недействительно по решению суда (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Суды отметили, что ведомство правомочно при проведении проверок оценивать решение ОСС на предмет ничтожности.

Договор между УО и сотовым оператором заключён без принятия собственниками решения об этом. Суды указали, что для его заключения не было оснований. Предписание надзорного органа было признано законным во всех инстанциях, в том числе в ВС РФ.

Мнение 3: в НПА нужно закрепить обязанность органа ГЖН обратиться в суд при признаках ничтожности решений ОСС

Как показывают примеры выше, право органа ГЖН признавать решения ОСС ничтожными нередко становится предметом судебных споров. При этом именно орган ГЖН играет решающую роль при смене управляющей организации в доме.

Органы власти хотят конкретизировать в НПА вопрос о том, что должна делать ГЖИ при признаках ничтожности решений собрания:

  • Минстрой России вынес на общественное обсуждение проект корректировок в приказ № 938/пр (ID 02/08/05-22/00127659). Ведомство пропишет в нём право собственников обратиться в орган ГЖН с заявлением о неучастии в собрании. Надзорный орган будет обязан учитывать такие заявления при вынесении решения об изменении записи в реестре.
  • В весеннюю сессию в Госдуме РФ депутаты планируют внести на рассмотрение законопроект с мерами для пресечения подделки результатов ОСС. Авторы инициативы предлагают закрепить в НПА обязанность органа ГЖН обратиться в суд с требованием признать решения собрания недействительными. Ведомство должно будет сделать это, если получит заявления собственников о подделке бюллетеней, и заявители обладают не менее 10% от общего числа голосов в доме.

При этом данный законопроект не решает вопрос о том, может ли орган ГЖН без обращения в суд установить, что документы ОСС обладают признаками ничтожности и отклонить их. Ответ на данный вопрос по-прежнему будет давать суд.

Сталкивались ли вы в своей работе с решениями органов Госжилнадзора о ничтожности переданных им документов общих собраний собственников? Расскажите в комментариях, как вам удалось решить эту ситуацию.