В ЖК РФ прописано, что председатель Совета дома может подписать договор управления. Но суды и ГЖИ по-разному трактуют вопрос, сколько нужно голосов для наделения его такими полномочиями, из-за чего начала складываться судебная практика по таким спорам. Читайте обзор нового разбирательства и других подобных дел.
Для заключения договора управления необходимо более 50% от всех голосов собственников в доме
Собственники помещений в одном из домов Москвы были недовольны работой УО, которая была назначена по итогам открытого конкурса (ч. ч. 4, 13 ст. 161 ЖК РФ). Они провели собрание, на котором:
- проголосовали за выбор новой компании;
- наделили председателя Совета МКД правом подписать договор управления.
Управляющая организация направила в ГЖИ заявление о внесении изменений в реестр лицензий, но получила отказ на основании пп. «б» п. 5 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр. Ведомство указало, что не приложены документы, подтверждающие заключение договора управления с собственниками помещений в МКД, обладающими квалифицированным большинством голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Но компания обратилась в суд, требуя признать действия Госжилинспекции незаконными и обязать её внести изменения в реестр лицензий (дело № А40-255810/2022).
Обязана ли УО подписать договор управления, утверждённый на ОСС165444
Орган ГЖН: чтобы председатель подписал договор управления, необходимо ⅔ от всех голосов в доме
Суд первой инстанции указал, что для внесения изменений в реестр УО обязана разместить эти данные в ГИС ЖКХ и подать соответствующее заявление в ГЖИ (ч. 2, 3 ст. 198 ЖК РФ). Ведомство принимает решение по заявлению в соответствии с п. п. 5, 7 приказа № 938/пр.
- Договор управления заключается на условиях, утверждённых на ОСС: проголосовать за это должны собственники, обладающие более чем 50% от всех голосов в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
- Для наделения председателя Совета дома полномочиями подписать договор с УО необходимо не менее ⅔ или 67% от всех голосов в МКД (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
По расчётам суда, в спорном МКД на общем собрании «за» такие полномочия проголосовали собственники, обладающие только 50,7% голосов, что является нарушением ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. При этом договор с действующей управляющей организацией не признан недействительным (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Суд отказал УО в удовлетворении иска и признал действия ГЖИ соответствующими закону. Компания обратилась с жалобой в апелляционный суд, но решение осталось без изменений.
Брошюра для председателя Совета МКД: как УО её применить в работе178460
Председатель Совета МКД подписывает договор управления, если за это проголосовало простое большинство
В жалобе, направленной в кассационный суд, управляющая организация настаивала на неправомерности действий ГЖИ. Инстанция отметила, что нижестоящие суды опирались на трактовку жилищного законодательства, предложенную Госжилинспекцией, и руководствовались п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Но в данном случае идёт речь о наделении председателя Совета дома полномочиями на подписание договора управления, а не о принятии им каких-либо решений, как указано в этом пункте Жилищного кодекса РФ. При этом ГЖИ и нижестоящие инстанции не ставили под сомнение выбор УО и заключение с ней договора.
Суд заключил, что председатель Совета МКД может подписать ДУ, если этот вопрос на общем собрании набрал более 50% от голосов участников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Также судья подчеркнул, что собственники на ОСС выразили желание отказаться от услуг действующей УО. Навязывать им услуги такой компании неправомерно.
Кассация встала на сторону УО и постановила ГЖИ внести изменения в реестр лицензий. Ведомство обратилось в Верховный суд России, но тот отказал в рассмотрении жалобы (определение от 27.11.2023 по делу № 305-ЭС23-22413).
Когда председатель Совета МКД вправе подписать договор управления112101
Достаточно простого большинства голосов, но во избежание споров лучше собирать ⅔
Ранее мы писали о похожем деле, где суды первой и апелляционной инстанции требовали от УО для наделения председателя Совета МКД ⅔ от всех голосов собственников. Но кассация также пришла к выводу, что для этого достаточно простого большинства.
Таким образом, формируется общая практика в пользу управляющих организаций. Эта позиция отражена в решениях судов по делам: № А19-24479/2018, № А41-23115/2018, № А28-3143/2018.
Но глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец отметила: «Как показывает опрос [...] компаний, действительно, во многих регионах ГЖИ требует именно ⅔ голосов». Поэтому если на ОСС жители уполномочили председателя Совета МКД на подписание договора управления, то УО лучше собирать максимальный кворум по данному вопросу: не менее ⅔ от общего количества голосов собственников в доме.
А если вы хотите сэкономить время на подготовке и проведении общего собрания, упростить задачи по сбору кворума и решений собственников – воспользуйтесь нашим сервисом «ОСС на 100%». Он позволит быстро подготовить документы, в том числе повестку дня и бюллетени, а также подсчитает кворум и сформирует протокол ОСС.
