Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Представьте, что в доме, которым вы управляете, прошло общее собрание собственников. Жители решили установить в подъезде систему видеонаблюдения. Вы поставили видеокамеру, но теперь один собственник отказывается платить за установку оборудования и требует моральной компенсации.

Суды встали на сторону собственника, а некоторые даже решили, что ОСС не могло обсуждать такой вопрос. Сегодня мы расскажем, чем закончилась эта история и какие решения может решать общее собрание собственников.

Что делать, если суд признал протокол ОСС недействительным

65398

8

Мнения судов о компетенции ОСС

Собственники помещений в МКД на внеочередном общем собрании приняли решение установить в доме систему видеонаблюдения, определили порядок оплаты и одобрили тариф на обслуживание. Кворум на ОСС состоялся и никто из собственников не оспаривал протокол собрания.

Никто кроме одного. Этот собственник обратился в суд с иском на управляющую компанию, потребовал, чтобы она вернула ему потраченные на услуги видеонаблюдения деньги, а также компенсировала моральный вред.

Мнения судов разделились. Мировой суд иск не удовлетворил. Апелляционный суд отменил это решение, признал начисление платежей за установку и обслуживание камер незаконным, указал управляющей компании сделать перерасчёт, компенсировать собственнику моральный вред и заплатить штраф.

Президиум Верховного Суда Республики отменил требование о перерасчёте, но сказал, что штраф и компенсацию морального вреда выплатить всё же придётся. Управляющая компания обратилась в Верховный Суд РФ. И Верховный Суд РФ опять всех примирил.

О выборе председателя общего собрания собственников

81757

11

Компетенции ОСС по закону

Управляющая компания установила в подъезде и стала обслуживать систему видеонаблюдения, потому что исполняла желание собственников помещений в МКД. Своё желание они высказали на общем собрании собственников дома.

Апелляционный суд, назначая суровое наказание для УО, исходил из того, что видеонаблюдение – это дополнительная услуга, которую может оказывать собственникам управляющая компания. Дополнительные услуги не относятся к услугам по содержанию жилого помещения и коммунальным услугам, и значит, не относятся к компетенции ОСС.

Суд кассационной инстанции поддержал такую позицию, согласился с ничтожностью решения ОСС. Верховный Суд РФ объяснил, что это неправильно.

Общее собрание собственников помещений в МКД – орган управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). К его компетенции относятся вопросы, предусмотренные ч. 2 ст. 44 ЖК РФ:

• о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек, капитальном ремонте;
• о пределах использования земельного участка;
• об использовании общего имущества дома третьими лицами;
• о выборе способа управления.

Решения ОСС по вопросам, которые выносятся на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов. Есть ряд вопросов, для решения которых необходимо получить не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение ОСС по вопросам, которые относятся к его компетенции, обязательно для всех собственников помещений в таком доме, даже для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Пост-релиз вебинара «ОСС на 100%. Проводим успешное собрание»

11926

2

Исполнение решений ОСС

Мы не устаём повторять вслед за ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нём. УО должна стараться содержать общее имущество в доме в надлежащем состоянии, качественно предоставлять коммунальные услуги.

Компания, которая управляет многоквартирным домом, несёт ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества дома (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

По договору управления УО по заданию собственников в согласованные сроки и за плату оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества и предоставляет коммунальные услуги (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Все собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). К общему имуществу относятся:

• межквартирные лестничные площадки,
• лестницы,
• лифты,
• лифтовые шахты,
• коридоры,
• технические этажи,
• чердаки и подвалы.

Чтобы все перечисленные помещения содержались в должном порядке, собственники утверждают на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер финансирования (п. 17 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения. Относится сюда и плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяет общее собрание собственников. Определяется он с учётом предложений управляющей компании не менее чем на один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Выходит, что к компетенции общего собрания собственников помещений относится решение вопроса об определении перечня услуг и работ по управлению МКД для содержания общего имущества дома. Управляющая компания оказывает такие услуги и работы в счёт платы за жилое помещение.

Признание решения ОСС ничтожным

23376

3

Решение Верховного Суда РФ

Видеокамеру, из-за которой произошёл конфликт, управляющая компания установила с направлением обзора на входные двери подъезда. Так сделали потому, что видеонаблюдение должно было помочь обеспечить безопасность жителей дома.

Предыдущие суды это не учли. И их выводы о том, что решение вопроса о предоставлении дополнительных услуг собственникам МКД не относится к компетенции ОСС, незаконны.

Видеонаблюдение – услуга, направленная на надлежащее содержание общедомового имущества. Его цель – обеспечить безопасность и сохранить имущество собственников помещений дома. Это не индивидуальная услуга, а услуга, одинаково полезная всем жителям дома.

Верховный Суд РФ отменил решения предыдущих судов и направил дело на новое рассмотрение.