Споры за парковочные места во дворах многоквартирных домов – частое явление. Один из них стал объектом судебных разбирательств между собственником квартиры и ТСЖ, которое управляло МКД.
Сегодня расскажем о решении ВС РФ о запрете въезда собственнику на парковку многоквартирного дома.
Как использовать общую парковку возле дома203940
Почему ТСЖ запретило собственнику въезд на парковку
Собственник квартиры одного из многоквартирных домов Санкт-Петербурга сдал свою квартиру и передал арендатору ключи от шлагбаума, расположенного во дворе дома. ТСЖ решило, что арендатор не имеет права пользоваться парковочным местом и заблокировало пульт от шлагбаума.
Своё решение ТСЖ обосновало принятым общим собранием собственников помещений этого МКД решением, что на парковку могут въезжать только автомобили собственников помещений. Посторонний транспорт пускал диспетчер, если собственник его предварительно предупреждал о такой необходимости.
Собственник решил, что ТСЖ ограничило его права на земельный участок МКД, закрыв для него доступ на территорию парковки.
Найти мирное решение проблемы собственнику квартиры, сданной в аренду, и ТСЖ не удалось. Тогда владелец недвижимости обратился в суд с требованиями:
Предоставить ему два исправных пульта от шлагбаума взамен испорченных.
Не чинить препятствий в пользовании земельным участком МКД.
УО и благоустройство дворовой территории1707452
Кто мог пользоваться закрытой парковкой МКД
Московский районный суд г. Санкт-Петербурга решил, что требования истца не обоснованы. Общим собранием собственников помещений определён порядок пользования земельным участком:
- право въезда на территорию имеют только собственники помещений дома и их личный автотранспорт;
- владельцу электронного ключа запрещено использовать его для пропуска на территорию посторонних автомобилей;
- допуск спецтранспорта на территорию осуществляет диспетчер;
- автомобили посторонних людей допускаются на придомовую территорию диспетчером по предварительной договорённости.
В протоколе ОСС также предусмотрено наказание за нарушение установленного порядка – блокировка электронного устройства.
Московский районный суд г. Санкт-Петербурга оставил без изменений решение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского округа. Собственник был уверен, что действия ТСЖ незаконны, поэтому подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ.
Минстрой РФ: как спроектировать двор многоквартирного дома149400
Чем закончилось рассмотрение дела в ВС РФ
Верховный Суд проверил доводы районного суда и пришел к выводу, что его мнение ошибочно.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли права собственности (долевая собственность) каждого из собственников или без определения таких долей (совместная собственность).
Общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Распоряжение имуществом, находящемся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (ст. 246 ГК РФ).
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество МКД, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на земельном участке объекты.
П. 67 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, земля под МКД находится в собственности публично-правового образования.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав ОИ в доме. При определении пределов полномочий собственников помещений по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Если собственнику незаконно ограничили право пользования общим имуществом, он может требовать устранения нарушений его права в соответствии со ст. 304 ГК РФ. Собственник потребовал восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право в силу положения ст. 12 ГК РФ.
ВС РФ пояснил, что решение ТСЖ запретить одному из собственников помещений в МКД въезжать на придомовую территорию противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы собственника. ТСЖ не имеет права закрыть собственнику доступ к общему имуществу и лишить его возможности оставлять автомобиль на придомовой территории в любое время суток.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа на придомовую территорию на основании решения ОСС как санкция за нарушение установленного собранием порядка пользования земельным участком.
ВС РФ отметил, что предыдущие суды должны были руководствоваться тем, что протокол ОСС имеет меньшую юридическую силу, чем ЖК РФ и ГК РФ, и противоречит положениям этих документов.
ВС РФ решил отменить определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда и повторно рассмотреть дело в суде апелляционной инстанции.
