В многоквартирном доме могут работать магазины, аптеки и кафе, а в квартирах – адвокаты, онлайн-школы и швеи. Условие – деятельность не нарушает права соседей и не наносит вред МКД. Узнайте, можно ли, согласно НПА, открыть в квартире частный детский сад и как этот вопрос решают суды.
Собственники и арендаторы вправе вести в квартире МКД отдельные виды бизнеса
Согласно ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, собственники или арендаторы жилых помещений в МКД могут использовать их для ведения профессиональной деятельности. Она не должна нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования к помещению.
Небольшой бизнес можно организовать не только на нежилой площади в доме, но и в квартире. В нежилых помещениях разрешено размещать продуктовые магазины, точки продажи товаров первой необходимости, офисы компаний, аптеки и кафе. В квартирах могут работать адвокаты и нотариусы, онлайн-школа, кондитеры и швеи.
Но в МКД нельзя устроить контактный зоопарк, сауну или бар, а в жилых помещениях – гостиницу. Запрещено продавать горючие материалы, автозапчасти, автомобильные масла и шины, а также вести в доме миссионерскую деятельность.
Когда коммерческая деятельность в помещении МКД незаконна161890
Детский сад, открытый ИП в квартире, не должен нарушать права соседей и требования к жилому помещению
В одной из наших статей мы приводили ответ на вопрос читателя о том, допускается ли размещение в квартире МКД детского сада. Юристы ответили, что да, сославшись на ч. 2 ст. 17 ЖК РФ. Это возможно, если деятельность не нарушает права соседей.
В таблице 5.34 СанПиН 1.2.3685-21 встречается формулировка «дошкольные группы, размещённые в жилых помещениях»
То есть ИП без особых проблем может организовать детский сад в квартире. Но, как показывает практика, у юрлица иногда возникают проблемы с надзорными органами. Например, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 13.02.2020 № 33-3208/2020 указал, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ).
Их использование для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается только лицами, проживающими в этом помещении на законных основаниях (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).
В силу абз. 2 ст. 288 ГК РФ, собственник вправе организовать в квартире предприятие или учреждение только после его перевода в нежилое. Компания не может арендовать жилые помещения и организовать там центр для детского досуга.
Может ли собственник оборудовать сауну в нежилом помещении МКД182840
Чтобы запретить детский сад в квартире, нужно доказать вред МКД от такого бизнеса и нарушение прав жителей
Ещё один пример из практики, который касается детского сада в квартире, разобрала Сусана Киракосян, эксперт Ассоциации «Р1». В деле № А45-17826/2022 с иском в суд обратилось ТСЖ из Новосибирской области. Оно потребовало запретить индивидуальному предпринимателю:
- размещать в квартире МКД частный детский сад,
- пользоваться общей площадкой на придомовой территории.
Товарищество указало, что жители жалуются на шум и грязь, а также невозможность в любое время пользоваться детской площадкой. К тому же из-за посетителей сада подъезд приходится убирать чаще, чем другие общие помещения дома. Рассмотрим выводы судов ниже.
Три инстанции отказали ТСЖ в удовлетворении иска, считая, что товарищество выбрало ненадлежащий способ защиты и не представило допустимые и достоверные доказательства нарушений, ведь:
- ИП пользуется помещением на законных основаниях;
- в нём располагается не детский сад, а группа по уходу за детьми;
- ТСЖ не доказало вину ответчика в загрязнении подъезда и необходимости дополнительной уборки, в ухудшении состояния детской площадки, в нарушении прав соседей предпринимателя;
- пояснения свидетелей, акты о громких звуках из квартиры не доказывают превышение допустимого уровня шума и не подменяют официальные документы уполномоченных госорганов.
Верховный суд РФ не стал рассматривать жалобу ТСЖ, считая, что нижестоящие инстанции пришли к верным выводам. Они проверили соблюдение предпринимателем требований «пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического законодательства».
ТСЖ не доказало ненадлежащее использование ИП квартиры и общего имущества и угрозу причинения какого-либо вреда (определение ВС РФ от 29.09.2023 № 304-ЭС23-17959).
Можно ли разместить контактный зоопарк в многоквартирном доме88860
Нарушение прав соседей в МКД – направление для работы законодателей, но пока она фрагментарна
«В моей практике был кейс, когда защищала интересы ИП, организовавшую детский досуг в МКД. Но речь шла не о нарушении соседских прав. А о попытке квалификации незаконной образовательной деятельности без лицензии. Удалось отстоять интересы ИП», – прокомментировала дело Сусана Киракосян. – «Эти вопросы [соблюдения соседских прав – прим.ред.] законодатель всё ещё пытается осмыслить! И решить не системно, а привычными фрагментарными мерами. Например, через законопроект о соблюдении тишины и покоя».
Речь идёт о законопроекте № 299053-8 с единым для всех регионов режиме:
- тишины в многоквартирных домах – с 23:00 до 07:00;
- для шумных строительных работ – с 9:00 до 19:00, в будни и с обязательным перерывом с 13:00 до 15:00.
Авторы добавили в документ условие, что собственники на ОСС смогут выбрать ответственного жителя, который, наряду с УО, получит право составлять акты о нарушениях режима тишины и передавать их в правоохранительные органы.
Также предложены поправки в КоАП РФ о штрафных санкциях для нарушителей: от 500 до 2 тысяч рублей – для граждан, от 5 тысяч до 10 тысяч – для должностных лиц и от 20 тысяч до 50 тысяч рублей – для организаций.
А как вы боретесь с шумными жителями МКД и нарушающими права соседей предпринимателями? Расскажите в комментариях.
