Монтаж козырьков над балконами и другие подобные изменения в доме, выполненные без получения согласия ОСС, считаются самовольным переустройством или реконструкцией. Читайте, признают ли суды законными такие действия, если в ЕГРН внесены сведения о надстройке в МКД и зарегистрировано право собственности на неё.

Суд вправе узаконить самовольную постройку и разрешить внести данные о ней в ЕГРН

В одном из МКД Москвы собственник надстроил дополнительный третий этаж. При этом площадь его квартиры увеличилась на 160 кв. м. Соответствующие изменения он пытался внести в ЕГРН. Правительство Москвы после рассмотрения заявления подало иск в суд, требовав вернуть квартиру в первоначальное состояние. Ведомство посчитало реконструкцию незаконной из-за отсутствия разрешительной документации.

Судебная экспертиза показала, что демонтировать постройку нельзя, так как она присоединена к несущим конструкциям здания. Снос приведёт к их деформации и возможному обрушению (Федеральный закон от 30.12.2003 № 384-ФЗ). На этом основании суд отказал Правительству Москвы.

Тогда владелец помещения подал встречный иск к ведомству, чтобы принудить его внести в ЕГРН сведения о надстройке. Иск был удовлетворён частично: инстанция указала зарегистрировать право собственности на новые 130 кв. м. в МКД (решение Кунцевского районного суда от 09.01.2020 по делу №2-6/2022).

Собственники помещений могут потребовать через суд привести дом в первоначальное состояние

Но разбирательства в отношении надстройки продолжились. Один из жителей дома подал на собственника переустроенного помещения в суд: потребовал снести новый этаж и привести здание в первоначальный вид. Он указал несколько оснований для этого:

  • Здание расположено на особо охраняемой природной территории, находящейся в государственной собственности. Для строительства на такой земле необходимо получить разрешение от органов власти Москвы (постановление Правительства Москвы от 17.05.2013 № 296-ПП, п. 1 ч. 5 ст. 37 ЗК РФ).
  • В доме не проходило ОСС по вопросу реконструкции, затрагивающей общее имущество МКД и разрешение на такие работы ответчик не получал.
  • ГЖИ при проверке подтвердила, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки.

Следовательно, надстройка и зарегистрированное на неё право являются незаконными и нарушают интересы других жителей дома.

Пять выводов ВС РФ о самовольных постройках внутри и во дворе дома
Пять выводов ВС РФ о самовольных постройках внутри и во дворе дома
28323
0

Решение о сохранении постройки зависит от того, возможен ли её снос без ущерба МКД и угрозы здоровью граждан

Суды трёх инстанций принимали решение, основываясь на результатах новой экспертизы. Она показала, что:

  • надстройка увеличила нагрузку на несущие и ограждающие конструкции здания, но не создала угрозу обрушения МКД и жизни людей;
  • дом находится в работоспособном состоянии и критических дефектов, ухудшающих его эксплуатационные характеристики, не обнаружено;
  • в результате строительства нового этажа изменена конфигурация кровли, но её целостность не нарушена.

Эксперт подчеркнул, что снос конструкции недопустим, так как может привести к частичному или полному разрушению здания. Инстанции не приняли доводы истца, требовавшего демонтировать новый этаж, поскольку постройка не затронула земельный участок под МКД и памятники исторического и культурного наследия.

Суд пришёл к выводу, что истец всего лишь не согласен с результатами экспертизы и аргументацией суда и, по сути, оспаривает не законность надстройки, а право соседа распоряжаться ей.

При этом судья подчеркнул, что даже в отсутствие разрешительной документации спорный объект можно сохранить, если его демонтаж приведёт к угрозе обрушения дома. В данном случае новый этаж – это объект капитального строительства, ликвидация которого невозможна без ущерба для целостности конструкций МКД.

Инстанции отказали истцу в удовлетворении требований:

Условия признания пристройки к МКД законной: мнение ВС РФ
Условия признания пристройки к МКД законной: мнение ВС РФ
4302
0

Регистрация права на самовольную постройку в ЕГРН не делает её законной автоматически

Не согласный с такой позицией истец подал жалобу в Верховный суд РФ. Он считал, что инстанции проигнорировали отсутствие разрешения ОСС на реконструкцию дома. ВС РФ учёл данный факт и отметил, что при принятии решения суды должны применять НПА, исходя из правоотношений между сторонами (ст. 196 ГПК РФ).

Житель МКД обязан получить согласие всех владельцев помещений на работы, которые приведут к уменьшению общедомового имущества (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. ч. 1, 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). На спорный объект, появившийся в результате несогласованных работ, распространяются нормы ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке (п. 28 постановление Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Поскольку ответчик не получил разрешения на реконструкцию от органа МСУ и других собственников, суды необоснованно отказали в удовлетворении требований истца (ст. 195 ГПК РФ). Наличие в ЕГРН данных о надстройке и регистрация права на неё не делают её законной. Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение (определение ВС РФ от 17.10.2023 по делу № 5-КГ23-124-К2).

Всегда ли собственник обязан снести самовольную постройку в МКД
Всегда ли собственник обязан снести самовольную постройку в МКД
12813
0

Собственнику можно запретить пользоваться самовольной постройкой при подаче соответствующего иска

Разобранное выше определение ВС РФ подтверждает, что:

  • Внесение данных о самовольной постройке в ЕГРН не делает её законной автоматически. Суды обязаны рассматривать все факты, в том числе давали ли другие собственники разрешение на такие изменения.

Например, владелец помещения произвёл перепланировку в своей трёхэтажной квартире, включив в её состав часть лифтовой шахты, водопроводной сети и вентиляционной системы. Сделал он это на основании разрешения от ГЖИ.

Другие собственники защищали в суде право на безопасное проживание: они настаивали на том, что если реконструкция затрагивает общее имущество, то на такие работы необходимо получить согласие на ОСС от всех владельцев помещений. ВС РФ с ними согласился (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 05.02.2019 № 5-КГ18-320).

  • Суд может отказать в иске о приведении дома в первоначальный вид, если такие действия приведут к ущербу конструкциям дома и угрозе безопасности проживания в МКД.

В деле № А19-9053/2017: владелец магазина, занимавший помещение на первом этаже, вырыл под ним подвал. УО по решению общего собрания выступила представителем собственников в суде и потребовала привести здание в первоначальный вид. Но экспертиза показала, что, если бы подвал засыпали или залили бетоном, это вызвало бы разрушение фундамента. И суд отказал компании в удовлетворении иска.

При подаче жалобы в ВС РФ управляющая организация пыталась изменить свои требования – запретить владельцу магазина пользоваться помещением и принудить освободить подвал. Однако инстанция указала, что по таким основаниям необходимо подать отдельный иск (ст. 1065 ГК РФ).

Больше судебной практики по спорам об общем имуществе в МКД разберём 16-18 мая на Весенней конференции в Калининграде. На ней выступят эксперты сферы ЖКХ и члены Экспертного совета Ассоциации «Р1».

В программе мероприятия: анализ НПА и разбор судебной практики, обмен ценным опытом с коллегами, дискуссии во время выступлений спикеров и между ними. Спешите зарегистрироваться: количество мест ограничено, и половина из них уже занята вашими коллегами.

РЕГИСТРАЦИЯ