С требованием обеспечить доступ к общему имуществу МКД могут выступать как от собственников, так и от УО. Разбираем судебную практику по вопросу, в том числе новое дело, где предприниматель добивался допуска в подвал для подключения нежилого помещения к внутридомовым инженерным системам. Узнайте, что решили инстанции.
Предприниматель планировал перепланировку нежилого помещения и подключение его к ХВС, ГВС и канализации
Индивидуальный предприниматель обратился в УО с заявкой на подключение его помещения к общедомовым системам ХВС, ГВС и канализации, приложив рабочую и проектную документацию на организацию в доме досугового центра.
Компания выдала ИП технические рекомендации: магистраль холодного и горячего водоснабжения на нежилые помещения нужно выполнить в подвале. Тогда собственник запросил туда доступ, но ответа не получил.
После повторного письма и претензии ИП подал иск в суд, требуя пустить рабочих в общедомовое помещение и взыскать с УО неустойку – 10 000 рублей за каждый день неисполнения решения (дело № А60-2673/2023).
Управляющая организация в отзыве на иск отметила, что собственник при проведении работ изменил назначение нежилого помещения – с досугового центра на сауну. Поэтому выданные ему ранее технические рекомендации недействительны, нужно получить новые: количество водоразборных точек увеличится.
К тому же согласно проекту дома нежилое помещение не подключено к ВДИС, следовательно, собственник собирается провести переустройство сетей и перепланировку. Эти работы в установленном законом порядке не согласованы.
Может ли УО закрыть доступ к паркингу за неоплату его содержания97220
УО не пустила собственника в подвал из-за несогласованного переустройства сетей дома
Суд первой инстанции запросил мнение водоканала, с которым ИП заключил договоры водоснабжения и водоотведения. РСО отметила, что технические рекомендации, на которые ссылается УО, получать необязательно.
При этом подключение сантехнических приборов к общедомовым магистралям, согласованное техническими условиями, возможно только в подвале МКД, куда управляющая организация истца не пускает.
Инстанция указала:
- УО не представила доказательств изменения назначения помещения;
- работы по подключению к сетям не являются перепланировкой – трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, а также радиаторы центрального отопления на поэтажных планах не показываются (п. 3.16 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37).
В итоге иск предпринимателя был удовлетворён, и инстанция утвердила для УО неустойку в 5 тысяч рублей за каждый день просрочки исполнения решения.
УО не вправе запретить собственнику пользоваться общим имуществом
Управляющая организация подала жалобу, настаивая, что ИП собирается провести в доме несогласованные перепланировку помещения и переустройство ВДИС, а также организовать сауну вместо досугового центра.
Апелляционный суд, рассмотрев спор, указал:
- В помещении ИП установлен узел учёта, собственник заключил договоры с РСО на коммунальные услуги. Поэтому, в силу требований постановления Правительства РФ от 04.09.2013 № 776, потребителю не нужно получать технические условия на подключение к системе холодного и горячего водоснабжения, водоотведения.
- Собственник помещения вправе беспрепятственно пользоваться общим имуществом МКД и иметь к нему доступ (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. п. 5, 6 Правил № 491).
- Отсутствие согласования с органом МСУ переустройства или перепланировки в споре «не может являться основанием для отказа» в удовлетворении требований ИП. Данный факт не влияет на незаконность позиции УО о его недопуске в подвал.
Судья указал: если управляющая организация считает, что несогласованные работы нарушат чьи-то права и, или интересы, она вправе обратиться с иском к предпринимателю. А решение по рассматриваемому делу инстанция оставила в силе, в том числе в части уплаты неустойки за невыполнение требований.
Что предпринять УО в условиях свободного доступа провайдеров в МКД412844
УО вправе не пустить собственника в общий подвал МКД, если докажет нарушение прав и интересов других лиц
Но УО не воспользовалась советом апелляционного суда и продолжила борьбу в рамках того же дела. Она подала кассационную жалобу, настаивая, что ИП:
- провёл переустройство в обход закона – установил и перенёс инженерные сети, санитарно-техническое оборудование;
- с помощью суда избежал проверки проекта перепланировки органом МСУ и нарушил запрет на размещение бани в МКД (п. 8.5.1 СП 2.1.3678-20);
- не получил согласия ОСС на подключение оборудования к общедомовым сетям.
Но инстанция повторила позицию коллег: несогласование перепланировки не является предметом рассматриваемого спора. Управляющая организация может обратиться в суд с иском, если полагает, что из-за действий ИП нарушены права и интересы самой компании или собственников помещений в МКД.
Верховный суд России отказался рассматривать жалобу УО (определение от 10.06.2024 № 309-ЭС24-8385). Он отметил, что компания не вправе препятствовать собственнику в пользовании имуществом для подключения к ВДИС в рамках договоров с РСО и по согласованной ранее документации.
Об обязанности жителей предоставлять УО доступ к общему имуществу46599620
Предоставление доступа к общему имуществу – обоюдная обязанность УО и жителей дома
Судебная практика о доступе к общему имуществу в МКД обширна: в ней есть примеры, где собственники требуют такого доступа от УО или ТСЖ, а есть и ситуации наоборот – когда жители не пускают сотрудников управляющих организаций в квартиры для ремонта сетей или иных общих конструкций.
Минстрой России в письме от 07 06.2021 № 13759-ОГ/04 указал, что собственник имеет право получить доступ к техническим помещениям дома в любое время, если это не нарушает права и законные интересы проживающих в МКД граждан. Также такой житель дома должен соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические.
В деле № А40-37034/2021, похожем на рассмотренный выше спор, ТСН закрыло собственнику-юрлицу доступ в общедомовое помещение, где тот разместил своё оборудование. Суды, в том числе ВС РФ, признали право компании наравне с другими жителями пользоваться общими помещениями МКД, если это не нарушает интересы соседей. Товарищество не привело доказательств таких нарушений.
При этом УО и ТСЖ также вправе получать доступ к общедомовому имуществу – расположенному в квартирах собственников или если только через такие помещения можно к нему подобраться. Это необходимо для проведения осмотров, текущего и капитального ремонта такого имущества.
Например, в Кургане управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты. Подборку подобных решений вы найдёте на нашем портале.
У вас есть судебная практика по теме требования предоставить доступ к общим помещениям или сетям МКД? Поделитесь с коллегами: оставьте её в комментариях или пришлите на smi@roskvartal.ru.
