Продажа общих помещений МКД в рамках банкротства застройщика всё чаще становится предметом судебных споров. Сделали обзор подобного дела, где собственники отстаивали права на комнату консьержа с общедомовым оборудованием. Узнайте, на чью сторону встали суды, в том числе ВС РФ.
Если застройщик признан банкротом, то под реализацию попадает всё зарегистрированное на него имущество
В 2020 году застройщик из Московской области был признан банкротом. При реализации его имущества в конкурсную массу включили нежилое помещение МКД, поскольку, согласно записи ЕГРН, оно числилось в собственности компании.
С этим не согласились жители дома, ведь:
- помещение используется как комната консьержа и относится к общедомовому имуществу, предназначено для нужд жителей;
- там размещены блок управления запирающего устройства входной группы, сервер системы видеонаблюдения, пульты пожарной сигнализации, узел распределения системы отопления и каналы электроснабжения этажных щитов МКД.
Группа собственников подала иск в суд, требуя признать незаконным переход к застройщику права на нежилое помещение и аннулировать соответствующую запись в ЕГРН (дело № А41-39673/2019).
Когда запись в ЕГРН не подтверждает право собственности на помещение64131
Если застройщик зарегистрировал право собственности на помещение в МКД, то оно может быть продано
Суд первой инстанции, а за ним апелляция и кассация, отказали жителям МКД в удовлетворении их требований:
- Согласно техническим и кадастровым паспортам, спорное помещение является нежилым. В нём нет коммуникаций, необходимых для обслуживания иных помещений в МКД. Оно изначально проектировалось и сдавалось в эксплуатацию как самостоятельное.
- Комната поставлена на кадастровый учёт, право собственности зарегистрировано за должником (п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
Инстанции посчитали, что в деле нет доказательств, что комната консьержа обслуживает более одного помещения в МКД, а это главный критерий для его отнесения к общему имуществу (ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
Изначальное оформление прав на спорный объект за застройщиком подтверждает, что помещение с момента ввода дома в эксплуатацию имело самостоятельное назначение и принадлежало должнику. Компания несла расходы по его содержанию, в том числе платила налог на имущество.
Также суды указали на пропуск собственниками срока исковой давности по заявленным требованиям: право на помещение оформлено в 2015 году (ст. 301 ГК РФ, п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64). Сведения об этом являются общедоступными.
Кто платит за общедомовые помещения, если в ЕГРН они числятся за ОМС144712
Нельзя продать помещения в МКД, которые в силу закона являются общедомовым имуществом
Тогда собственники подали жалобу в Верховный суд России: они считали, что инстанции неправильно применили нормы права, и ВС РФ с ними согласился. Он принял дело к рассмотрению, указав на правомерные доводы истцов:
- Спорное помещение предназначено для обслуживания нужд жителей, в нём расположены общедомовые инженерные коммуникации.
- Помещение не имеет отдельного входа, проход возможен только через общий подъезд.
К тому же застройщик-банкрот никогда не платил за коммунальные услуги в спорном помещении: лицевой счёт на него был открыт только в 2023 году – после возникновения спора.
Право долевой собственности на общее имущество принадлежит владельцам помещений МКД – в силу закона и вне зависимости от его регистрации в ЕГРН (п. 3 постановления № 64, определение ВС РФ от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628).
Также суд обратил внимание на довод собственников об отсутствии пропуска срока исковой давности: они изначально являются владельцами спорного помещения. В нём всё время трудился консьерж: он дежурил круглосуточно, а его работу оплачивали жители дома. Они предъявляли иск об устранении нарушений прав (ст. 304 ГК РФ). К таким искам не применяется срок давности.
В итоге ВС РФ, рассмотрев доводы жителей, отменил решения, принятые нижестоящими судами, и отправил этот обособленный спор на новое рассмотрение в первую инстанцию (определение от 07.10.2024 № 305-ЭС22-4220 (4)).
Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД136346
Право на общее имущество не зависит от записи в ЕГРН – продать его в рамках банкротства застройщика нельзя
О подобной ситуации мы уже писали ранее: в деле № А40-168748/2020 Верховный суд РФ разобрал спор об общем имуществе в многофункциональном здании с апартаментами. Застройщик, который его возвёл, обанкротился, и управляющий включил в конкурсную массу для продажи индивидуальный тепловой пункт. Помещение продали за 351 тысячу рублей.
С такой ситуацией не согласились владельцы апартаментов в здании, и образованное ими ТСН обратилось в суд с иском. Товарищество требовало исключить ИТП из имущества, которое выставлено на торги из-за банкротства застройщика, и признать результаты продажи теплопункта недействительными.
Суд первой инстанции заявление удовлетворил, поскольку индивидуальный тепловой пункт относится к объектам жизнеобеспечения. Его нельзя реализовать на торгах в составе имущества должника. Но апелляция и кассация заняли противоположную позицию, поскольку в Едином реестре помещение записано как собственность банкрота.
Верховный суд РФ, куда пожаловалось товарищество, не согласился с коллегами. Несмотря на данные в ЕГРН, индивидуальный тепловой пункт фактически принадлежит собственникам, это общее имущество (п. 3 постановления № 64). В итоге ВС РФ отменил решения апелляционного и кассационного судов и поддержал позицию первой инстанции (определение от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628 по делу № А40-168748/2020).
Больше практики по отстаиванию собственниками прав на общедолевое имущество МКД вы найдёте на нашем портале, например:
- что делать, если право на него числится в ЕГРН за муниципалитетом;
- может ли ТСН закрыть собственнику доступ в общее помещение;
- как земельный участок становится общедомовым имуществом новостройки.
У вас есть судебное решение по этому вопросу, интересное другим УО и ТСЖ? Присылайте его на smi@roskvartal.ru.
