В новой статье рубрики «Вы нам писали» отвечаем на январские вопросы наших читателей. Узнайте, нужно ли решение ОСС для изменения данных в паспорте МКД, сколько человек должно входить в Совет дома, где ТСЖ взять деньги на оплату административных штрафов и кто отвечает за шлагбаум на территории ЖК.

Нужно ли проводить ОСС, чтобы внести изменения в техпаспорт МКД

Собственники планируют установить шлагбаум на территории МКД. Каким числом голосов на общем собрании они принимают решение об актуализации технического паспорта дома для внесения в него изменений?

Согласно п. 27 Правил № 491, ответственные лица обязаны в установленном законодательством России порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом, вносить в неё необходимые изменения, связанные с общим имуществом. Также такие требования входят в перечень стандартов управления многоквартирными домами (в пп. «а» п. 4 Правил № 416).

Состав техдокументации длительного хранения определён в п. 1.5.1 Правил № 170. Он включает и паспорта на каждый жилой дом, квартиру и участок. В силу п. 1.5.2 Правил № 170, такие документы должны корректироваться по мере изменения технического состояния МКД, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции, а также в иных подобных случаях.

Техническая документация должна постоянно пополняться и актуализироваться: сроки её обновления приведены, например, в приложении «Б.2» ГОСТ Р 56038-2023.

Согласно п. 20 Правил № 416, техдокументация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества. Отвечает за неё УО, ТСЖ или кооператив, а также сами собственники – при непосредственном управлении домом.

Следовательно, актуализация технического паспорта МКД является прямой обязанностью управляющей организации и не требует решения общего собрания собственников для её проведения.

Однако они вправе и самостоятельно принять на ОСС решение о внесении в документы актуальных данных. В таком случае необходимо набрать простое большинство – 50%+1 от голосов участников собрания.

Сколько человек должно быть в Совете МКД

Может ли Совет МКД состоять из одного человека? Он автоматически становится председателем?

Минимальное количество членов Совета дома законодательством не установлено. В силу ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ, этот вопрос решают собственники на общем собрании. Если они этого не сделали, то состав определяется с учётом имеющегося в данном доме числа подъездов, этажей, квартир.

При этом из компетенции и структуры Совета следует, что это выборный коллективный орган, число членов которого пропорционально количеству собственников помещений МКД. Согласно ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ, председателя выбирают из числа членов этого объединения. Поэтому Совет МКД не может состоять из одного человека, который является одновременно его председателем.

Из каких средств ТСЖ платит административные штрафы

ТСЖ получило административный штраф на юрлицо. Из каких средств его оплачивать, и надо ли для этого проводить ОСС?

В данном случае есть несколько вариантов:

  • Уплатить штраф из резервного фонда, если он предусмотрен Уставом ТСЖ.

В соответствии с ч. 3 ст. 151 ЖК РФ, на основании решения общего собрания членов в товариществе могут быть образованы специальные фонды на определённые Уставом цели. Порядок образования спецфондов утверждается на ОСЧ.

  • Погасить штраф за счёт дополнительных взносов членов ТСЖ.

В последнем случае нужно учитывать, что собственники помещений, не вступившие в товарищество, обязаны оплачивать содержание и ремонт общего имущества (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ). Административные штрафы не относятся к плате за СиТР. Поэтому нельзя требовать с собственников, не вступивших в объединение, нести такие расходы.

  • Использовать деньги из прибыли за допуслуги, которые оказывает товарищество.

Дополнительные – услуги, которые не прописаны в жилищных НПА как обязательные и не касаются общего имущества МКД. Товарищество вправе их оказывать только с согласия ОСС: например, поверка ИПУ по аккредитации, сантехнические работы в квартирах, клининг.

Кто отвечает за ремонт шлагбаума на придомовой территории жилого комплекса

Въезд на территорию жилого комплекса с четырьмя МКД перекрывает шлагбаум. Он сломался. Кто платит за ремонт?

На схожий вопрос ранее отвечали эксперты Ассоциации «Р1». Они дали УО примерный алгоритм действий в такой ситуации:

  1. Разобраться в вопросе, к общему имуществу какого МКД отнесён шлагбаум и земельный участок, на котором он установлен.

Возможно, объект находится в общедолевой собственности у владельцев помещений всех зданий жилого комплекса.

  1. Провести ОСС в доме, в состав общего имущества которого включён шлагбаум.

На собрании нужно принять решение о ремонте оборудования и определить, за счёт каких средств организовать эти работы (п. 18 Правил № 491).

Также эксперты советуют УО проверить действие гарантийного срока на сломанный шлагбаум. Если он не истёк, то необходимо обратиться к установившей его компании для ремонта.

Есть вопрос по управлению МКД, содержанию общего имущества или предоставлению коммунальных услуг? Оставьте его в комментариях: ответы на самые интересные мы включим в следующую статью рубрики «Вы нам писали».