Рассказываем о судебном деле, в котором ВС РФ ответил на вопросы, могут ли две организации – ЖСК и УО – одновременно управлять одним многоквартирным домом, разделённым на секции, или же собственники должны на ОСС выбрать лишь одну из них или администрация – провести открытый конкурс.
В доме одновременно может быть выбран и реализован только один способ управления
В 1980 году в Санкт-Петербурге в два этапа в разное время был возведён многоквартирный дом. Для постройки и управления первой частью МКД был создан жилищно-строительный кооператив, который действует до сих пор. Второй частью дома, сданной в эксплуатацию позже, управляла специализированная организация.
В конце 2016 года дом проверила Госжилинспекция, и она пришла к выводу, что в МКД присутствуют нарушенияч. 2 ст. 44, ч.ч. 2, 4, 9 ст. 161 ЖК РФ, пп. 2 п. 3 ПП РФ № 75: управление одним МКД одновременно осуществляют несколько организаций. Ведомство выдало предписание муниципалитету, а тот в свою очередь потребовал от собственников помещений в доме выбрать один способ управления на ОСС – кооператив или УО.
Собственники общего собрания проводить не стали, и администрация района объявила, а потом провела открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Тогда ЖСК и действующая УО обратились с иском в суд, требуя, чтобы действия ОМС были признаны незаконными, а результаты конкурса – недействительными (дело № А56-46237/2019).
Какие интересные УО судебные дела ВС РФ включил в обзор № 1 (2020)86420
Многоквартирный дом с едиными коммуникациями и техдокументацией управляется одной организацией
Судебный спор о том, могла ли администрация района проводить открытый конкурс по выбору УО для многоквартирного дома, когда там уже были ЖСК и другая управляющая компания, дошёл до ВС РФ.
Суды всех инстанций по делу № А56-46237/2019 решали вопрос о том, является ли дом единым объектом управления или же ЖСК и УО могли одновременно управлять каждый своей частью МКД, а способ управления в нём – считаться реализованным.
Суд первой инстанции установил, что спорный дом вводился в эксплуатацию отдельными очередями, которые в совокупности представляют собой единый объект – многоквартирный дом с единым почтовым адресом. Но при этом каждая часть дома имеет свои отдельные инженерные сети, подача коммунальных ресурсов в них осуществляется отдельно, что подтверждается договорами с энергоснабжающими организациями.
Из содержания технических паспортов дома следует, что они выданы на разные его части как на отдельные объекты недвижимости. Суд отметил, что само по себе разделение здания при проектировании/строительстве на этапы, возможность ввода его в эксплуатацию по частям с одной стороны, и единый почтовый адрес, сквозная нумерация квартир с другой, не являются безусловными свидетельствами единства или разделения МКД в целях применения положений жилищного законодательства. Это согласуется с позицией ВС РФ, высказанной в определении ВС РФ от 31.10.2018 № 310-КГ18-17659.
Таким образом суд установил, что в МКД есть техническая возможность управлять отдельно разными его частями. Он признал действия ОМС по проведению открытого конкурса незаконными, а его итоги – недействительными.
Почему ВС РФ не разрешил лишать лицензий УО без домов в управлении79171
Части МКД, имеющие раздельное общее имущество и свою техдокументацию, могут управляться разными способами и компаниями
Администрация района не согласилась с выводами суда первого инстанции и подала апелляционную жалобу. Она указала, что факт управления домом несколькими организациями не оспорен. Дом учтён как единый объект, не имеет каких-либо разделений на корпуса, литеры или блок-секции. Управление им по частям противоречит законодательству.
Апелляционный суд снова подробно рассмотрел вопрос о том, возможно ли управлять частями спорного МКД или он должен рассматриваться как единый объект с невыбранным/нереализованным способом управления. Суд указал, что два корпуса дома по техническим паспортам имеют различное общее имущество и коммуникации. В одной секции 232 квартиры, в другой 223 квартиры.
Для строительства первой секции на 232 жилых помещения в 1979 году был создан ЖСК, который и сейчас управляет этой частью дома, что подтверждают выписка из ЕГРЮЛ, Устав кооператива, договоры по содержанию и ремонту общего имущества и предоставлению коммунальных услуг жителям дома.
Согласно Уставу ЖСК, он организован с целью строительства МКД на собственные средства кооператива с помощью госкредита, последующей эксплуатации и управления домом с числом членов 232 человека. Свои обязательства ЖСК выполняет более 30 лет, и нового решения о смене способа управления собственники помещений не принимали.
Суд сделал заключение, что способ управления МКД был определён и реализован до принятия ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
В силу ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12 2004 № 189-ФЗ ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента принятия собственниками решения о смене способа управления.
Для назначения и проведения открытого конкурса по отбору УО районная администрация должна была установить отсутствие в многоквартирном доме выбранного и реализованного способа управления. Поскольку техпаспорта и разрешения на введение в эксплуатацию частей МКД выданы на различные объекты недвижимости и существует техническая возможность управления частью МКД, суд заключил, что существующий способ управления может быть сохранён. Жалоба ОМС была отклонена. Кассационный суд подтвердил правильность решения первой инстанции.
О двух мнениях ВС РФ об обязанности УО восстановить техдокументацию169845
На заметку
ВС РФ, куда обратилась администрация, пытаясь оспорить принятое по делу решение, отказался передавать жалобу на рассмотрение, повторив ключевые для спора выводы судов, решившие исход дела:
- Домом управляют две организации – кооператив и УО.
- Согласно технической документации, в МКД есть возможность управления разными секциями отдельно, что подтверждают и договоры с РСО и подрядчиками.
- Собственники до введения в действие ЖК РФ выбрали и реализовали способ управления своей частью дома – кооператив, и он выполнял свои обязательства согласно Уставу с 1980 года.
- Существующий способ управления МКД может быть сохранён, для него не нужно проводить открытый конкурс по выбору единой УО.
Вопрос о статусе многоквартирного дома нередко становится ключевым при решении споров о праве организации управлять им и иным вопросам, связанным со сферой управления МКД. О нескольких делах вы можете узнать из наших материалов:
