Когда запись в ЕГРН не подтверждает право собственности на помещение

В суд обратилась теплоснабжающая организация, чтобы взыскать долг за отопление подвала. Согласно записи в ЕГРН, помещение было в собственности города, но УО и администрация отказывались от него. Читайте, как данный спор разрешил Верховный суд России и кому по закону надлежит платить за ЖКУ в подвале дома.

Муниципалитет исключил помещение из реестра своего имущества

Теплоснабжающая организация обратилась в суд с иском к администрации Ростова-на-Дону. РСО требовала, чтобы муниципалитет оплатил долг за отопление подвала в многоквартирном доме, который по записи в ЕГРН числился в собственности города. На момент подачи иска задолженность составляла свыше 260 тысяч рублей и 30 тысяч рублей пеней.

Администрация утверждала, что является ненадлежащим ответчиком по делу: ещё в 2012 году она исключила запись о подвале из реестра муниципальной собственности. Помещение принадлежит владельцам квартир в МКД как часть общего имущества дома.

Управляющая организация, участвовавшая в деле, отрицала, что подвал включён в состав общедомового имущества. Данная площадь не учитывалась при расчёте размера платы за содержание жилого помещения для жителей МКД. Компания также сослалась на выписку из ЕГРН, где значилось, что помещение принадлежит муниципалитету.

Спор поставщика тепловой энергии, муниципалитета и УО дошёл до Верховного суда России, который ответил на главный вопрос: кому принадлежит подвал в доме и на запись в каком реестре нужно ориентироваться при решении этого вопроса. Рассмотрим основные доводы инстанций (дело № А53-30478/2020).

Кто платит за общедомовые помещения, если в ЕГРН они числятся за ОМС

Капремонт июнь’21

Помещение обладает признаками общего имущества собственников в МКД

Первая инстанция отклонила довод городской администрации о том, что подвал ей не принадлежит, поскольку исключён из муниципального реестра. В силу ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр недвижимости. В ЕГРН записано, что помещение – часть собственности города. Сам по себе факт исключения подвала из реестра муниципального имущества правового значения для спора не имел.

Судья отметил, что администрация не доказала, что подвал не может быть использован самостоятельно и предназначен для обслуживания более одного помещения в МКД. Также в деле не было подтверждения, что подвал использовался фактически в качестве общего имущества. Иск РСО был удовлетворён: суд только снизил размер задолженности на 20 тысяч рублей.

Апелляционный суд поддержал позицию коллег. Собственник помещения в МКД обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги, а согласно данным в ЕГРН, подвал принадлежит муниципалитету. УО не заключала договоры с РСО на ресурсоснабжение данного помещения, поэтому не должна оплачивать ЖКУ по нему.

Ошибки в данных ЕГРН о доме и шаги, необходимые для их исправления

ГИС ЖКХ ноябрь’18

Суд признаёт право собственности на помещение в силу закона вопреки данным ЕГРН

Кассационный суд, куда обратилась администрация города с жалобой, отменил все решения предыдущий инстанций, по-иному интерпретировав ситуацию:

• Запись в ЕГРН о праве на имущество сама по себе без гражданско-правового основания для возникновения такого права не может подтверждать принадлежность имущества лицу.
• Муниципалитет как компетентный уполномоченный орган принял решение об исключении подвала из реестра своего имущества, поскольку помещение обладало признаками общего имущества собственников МКД. Такое решение никто не оспорил.
• В силу ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил № 491, подвал относится к общему имуществу МКД, потому что обладает признаками такого имущества: предназначен для обслуживания более чем одного помещения.
• Право общей долевой собственности на такое имущество принадлежит собственникам помещений в МКД и возникает в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Судья не нашёл в деле доказательств, что администрация использовала подвал или не позволяла собственникам его эксплуатировать. Также он отметил, что УО свидетельствовала о том, что подвал не является частью ОИ дома, поскольку заинтересована в таком исходе дела. Именно компания должна была оплачивать счета за отопление подвала как части имущества собственников.

В итоге кассационная инстанция полностью отказала РСО в праве взыскать долг с муниципалитета – задолженность за теплоснабжение подвала по закону числилась за управляющей домом организацией.

Как составить реестр собственников МКД и заказать выписки из ЕГРН

Деятельность УО февраль’21

На заметку управляющим домами

Теплоснабжающая организация подала жалобу в Верховный суд РФ, но тот отказался пересматривать решение кассационной инстанции. Он указал, что точка зрения РСО на статус спорного помещения не влияет на правильность выводов суда.

Таким образом в деле № А53-30478/2020 ВС РФ подтвердил правильность позиции кассации в следующем:

1. Запись в ЕГРН о праве собственности на помещение в МКД с признаками общего имущества (ОИ), не имеет первоочередного значения.
2. Если муниципалитет исключил такое помещение из реестра своего имущества, то подвал автоматически, в силу закона, переходит в состав ОИ дома, даже если запись об этом не внесена в реестр недвижимости.
3. Оплачивать коммунальные ресурсы, используемые на содержание общих для жителей помещений, должны собственники. Если домом управляет УО, то именно она обязана начислять и собирать с владельцев помещений плату за КР на СОИ и за коммунальные услуги, исполнителем которых является.

Это не первое подобное решение в Ростове-на-Дону. К таким же выводам суды пришли при разрешении спора регоператора по капремонту и муниципалитета (дело № А53-15079/2020).

Управляющим домами следует иметь в виду данную позицию Верховного суда России и провести ревизию помещений в доме. Возможно, обнаружатся помещения, которые формально принадлежат муниципалитету, а фактически являются частью общего имущества собственников.