Поучительная история о том, что для реконструкции помещения в многоквартирном доме лучше заручиться согласием 100% собственников.
Сегодня мы расскажем, как Верховный суд разрешил спор об использовании общего имущества в МКД между собственниками и предпринимателем
Нарушение правил пользования общим имуществом МКД236471
С чего всё началось
Предприниматель выкупил квартиру в МКД и решил переделать её в парикмахерскую. Для этого он обратился в администрацию за разрешением и получил 75% голосов за создание входной группы на общем собрании собственников.
Но ⅔ голосов не хватило. Одна собственница выступила против создания парикмахерской и потребовала вернуть всё в исходный вид. Предприниматель отказался, потому что на руках у него было разрешение администрации и согласие большинства собственников. Собственница обратилась в суд.
Районный суд поддержал требование о сносе входной конструкции: признал разрешение на строительство недействительным и обязал предпринимателя снести пристройку.
Предприниматель оспорил решение районного суда в областном суде и выиграл. Собственница на этом не остановилась и обратилась в Верховный суд.
Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД6305611
Что решил Верховный суд
Верховный суд РФ встал на сторону собственницы. Он указал, что предприниматель и администрация города руководствовались ст. 36 ЖК РФ, в которой сказано, что общее собрание собственников может решать вопросы, связанные с:
- реконструкцией МКД,
- строительством пристроек,
- предоставлением в пользование земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ, для этого нужно заручиться поддержкой двух третей от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Верховный суд РФ сказал, что это неправильно. Потому что пристройка для парикмахерской появилась на земельном участке многоквартирного дома, который входит в состав общего имущества.
Общим имуществом МКД собственники помещений владеют на праве общей долевой собственности. Спорный земельный участок предприниматель уменьшил за счёт пристройки. Уменьшать общее имущество МКД можно только с разрешения 100% собственников этого дома. Даже если один собственник не согласен с пристройкой входной конструкции, строить её нельзя.
Верховный суд РФ признал возведение пристройки незаконной несмотря на то, что разрешение выдала городская администрация. Областной суд, куда предприниматель подавал апелляцию, и администрация города были неправы, потому что неверно применили нормы права.
ВС РФ поручил областному суду рассмотреть дело заново. Это уже сделано и теперь предприниматель должен снести пристройку.
Земельный участок в составе общего имущества МКД1420184
Что делать, если администрация ошиблась
Разрешение на реконструкцию – сложный и важный вопрос. Подразумевается, что городская администрация владеет полной информацией, когда и в каком случае его выдавать. Но администрация иногда ошибается.
Если выясняется, что разрешение на реконструкцию выдали незаконно, потерпевший имеет право через суд возместить расходы на строительство и снос. Администрация города оплатит их из своего бюджета (ст. 1069 ГК РФ).
В нашем случае у предпринимателя есть шанс получить компенсацию от городской администрации. Но пока иск в судах не зарегистрирован.
Выводы
Споры, связанные с использованием общего имущества в МКД, сложные и вечные. Поэтому важно знать, как их решает Верховный суд РФ. Чтобы в вашем доме не сложилась ситуация, как в сегодняшнем примере, следуйте этим простым правилам:
- Изучите полный состав общего имущества в МКД (ст. 36 ЖК РФ).
- Получите на ОСС 100% голосов, если реконструкция повлечёт уменьшение общего имущества МКД.
- Получите разрешение местной администрации.
- Если суд оспорил решение администрации, требуйте компенсации.
Эти советы вы можете применить и в обратной ситуации – когда нужно приструнить предпринимателя, незаконно построившего пристройку на придомовой территории. В таком случае проверьте протоколы ОСС и запросите разрешение администрации.
Провести общее собрание собственников и решить вопрос реконструкции гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».
