В традиционной рубрике нашего портала отвечаем на вопросы читателей за октябрь. Узнайте, должна ли УО организовать в подъездах кран для уборки, нужно ли проводить новое ОСС после отмены страховых взносов с вознаграждения Совету МКД, нужно ли платить за вывоз строительного мусора и можно ли сохранить кладовки в подвале.
Вправе ли УО взимать плату за воду на СОИ, если краны есть только в квартирах
В подъездах нет кранов для забора воды, например, для уборки. Но платы за КР на СОИ начисляют. Должна ли УО устроить такие краны и правомерно ли взимать плату в их отсутствие?
В соответствии с п. 4 Правил № 354, потребителю могут быть предоставлены коммунальные услуги при условии наличия в многоквартирном доме соответствующих внутридомовых инженерных систем.
При этом законодательство не связывает факт потребления ресурсов на содержание общего имущества с конструктивными особенностями МКД. Жители платят за КР на СОИ при подаче в дом соответствующих коммунальных услуг по внутридомовым инженерным сетям (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).
В определении от 21.01.21 № 303-ЭС20-22307 Верховный суд РФ отметил, что плата за КР на СОИ начисляется в силу наличия ВДИС и факта поставки в неё ресурса, вне зависимости от того, есть ли водозаборные устройства в МОП. Поэтому УО не обязана оборудовать в подъездах и иных местах общего пользования выпускные краны для обслуживания общедомового имущества.
Зависит ли поставка КР на СОИ от конструктивных особенностей дома44680
Кто должен устранить течь из канализационной трубы в квартире
Канализационная труба в ванной и туалете квартиры спускаются с потолка вниз, затем коленами уходит в стояк. Она постоянно мокрая, появляется плесень. Кто отвечает за неё?
На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «а» п. 2, п. 5 Правил № 491, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, относится к общему имуществу собственников МКД. В том числе в его состав включаются внутридомовые инженерные системы, состоящие:
- из стояков и ответвлений до первого отключающего устройства,
- из общедомовых приборов учёта холодной и горячей воды,
- из запорно-регулировочных кранов;
- из механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Если течь происходит на отводах внутриквартирной разводки, которые используются для обслуживания не только этой квартиры, но и других помещений, то участок инженерной системы входит в эксплуатационную ответственность управляющей организации.
Нужно ли после отмены страховых взносов провести новое ОСС о размере вознаграждения Совету МКД
На ОСС принято решение о выплатах председателю Совета МКД. Собственники перечисляют эти деньги УО. С 2025 года отменят страховые взносы, значит, размер реально полученного вознаграждения увеличится. Проводить ОСС по этому вопросу?
Исходя из положений ч. ч. 2 и 3 ст. 161, ч. ч. 1, 6, 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ, на общем собрании собственники избирают членов совета МКД и его председателя и принимают решение о вознаграждении. Такое решение должно содержать условия и порядок его выплаты.
Управляющая организация не вправе уменьшать утверждённую на ОСС сумму, в том числе на размер страховых взносов. Они начисляются за счёт средств, переданных собственниками в УО по договору управления МКД. К таким деньгам относится и уплата обязательных платежей по законодательству о налогах и сборах (письмо Минфина РФ от 12.03.2024 № 03-15-06/21759).
Поэтому установленный ОСС размер вознаграждения председателю Совета МКД не меняется в зависимости от наличия или отсутствия страховых взносов.
Должна ли УО платить налоги и взносы с вознаграждения Совету МКД66211
Имеет ли собственник квартиры, в которой никто не живёт, право на перерасчёт платы за вывоз мусора
Если в квартиры новостройки никто не живёт, ремонт не проводится, вправе ли УО взимать с собственниками плату за вывоз бытового и строительного мусора?
В силу ч. 11 ст. 155 ЖК РФ, неиспользование помещения собственниками не освобождает их от обязанности оплачивать ЖКУ. При временном отсутствии, более пяти полных календарных дней, потребители вправе обратиться за перерасчётом платы за коммунальные услуги, расчёт по которым проводится исходя из нормативов (п. 86(1) разд. VIII Правил № 354). Это касается и услуг по обращению с ТКО.
Но неиспользование жилого помещения не тождественно понятию «временное отсутствие потребителя» и не является основанием для освобождения от платы за вывоз ТКО. Согласно п. 148(36) Правил № 354, при отсутствии постоянно и временно проживающих в квартире граждан объём коммунальной услуги по обращению с отходами рассчитывается исходя из количества собственников помещения.
При этом вывоз строительного мусора является дополнительной услугой и к коммунальным не относится. Соответственно, перерасчёт платы за неё в порядке, предусмотренном разд. VIII Правил № 354, не проводится.
Что делать жителям МКД, если УО требует очистить подвал от личных вещей
В подвале МКД много лет по общему согласию жители хранили личные вещи. УО потребовала очистить его. Собственники хотят оставить за собой кладовки, даже готовы подписать договоры аренды, но компания против. Что делать?
В соответствии с п. п. 3.4, 3.4.5 Правил № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечить надлежащее содержание подвала. Входные двери в него должны быть закрыты на замок. О месте хранения ключей делается специальная надпись на двери. Из этого следует, что свободный доступ в подвал запрещён законодательством.
Согласно пп. «б» п. 16 Правил № 1479, нельзя использовать технические, подвальные, подземные и цокольные этажи, подполья для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов. При этом эксплуатация здания должна проводиться в соответствии с проектной документацией (ч. 5 ст. 55.24 ГрК РФ). Если кладовые предусмотрены в проекте дома, то жители вправе использовать их по назначению.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, подвалы являются общедолевой собственностью владельцев помещений в МКД. Поэтому она на ОСС вправе принять решение о передаче части общего имущества в пользование, если это не нарушает законные интересы других лиц.
Поэтому собственникам помещений МКД следует провести общее собрание, на котором поставить вопрос о передаче кладовых в аренду и установлении платы за это.
Передача жителям МКД ключей от подвала: проблемы и судебная практика2322933
Как жителям МКД провести первое онлайн-ОСС
Управляющая организация отказывается проводить онлайн-собрание по вопросу установки системы видеонаблюдения. Как это сделать, если ранее собственники не использовали такой формат ОСС?
Положениями ч. 2.1, 14 ст. 47.1 ЖК РФ предусмотрена возможность проведения первого общего собрания в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ или региональной информационной системы. Предварительного ОСС по этому вопросу не требуется. Инициатор собрания в таком случае получает полномочия его администратора. Порядок проведения и сроки прописаны в ст. 47.1 ЖК РФ.
Если собственники понимают, что организовать собрание самим трудно, то, обладающие не менее чем 10% голосов в доме, могут письменно обратиться по этому вопросу в УО (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). В обращении нужно сформулировать повестку дня ОСС.
При этом следует учитывать, что при проведении собрании в ГИС ЖКХ инициаторы и собственники могут столкнуться с рядом проблем, в том числе при формировании протокола с приложениями.
Жители дома могут выбрать и иную информационную систему, но тогда необходимо предварительно вынести этот вопрос на голосование в рамках стандартной формы ОСС (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Например, в одном из домов Екатеринбурга онлайн-собрания проводят с использованием ИС РосКвартала.
Среди несомненных плюсов организатор онлайн-ОСС назвал экономию трудоресурсов инициаторов собрания, ведь им не пришлось разносить множество бюллетеней, а потом собирать их и вручную считать результаты. Собрание прошло быстрее, чем это происходило раньше, в традиционной форме без электронного голосования.
Если вы тоже хотите экономить время на подготовке и проведении ОСС, упростить задачи по сбору кворума и решений собственников – воспользуйтесь нашим сервисом «ОСС на 100%» и информационной системой для голосования «Моя Квартира». Попробуйте – а мы поможем! Заполните форму ниже, и наши специалисты свяжутся с вами:
