Прямые договоры в доме с ИТП: мнения, судебная практика и инициативы

В конце мая 2022 года Минстрой России в новом письме снова озвучил свою позицию по вопросу заключения прямых договоров в домах с ИТП. Делаем подборку писем ведомства по данной теме, а также приводим мнение Верховного суда России и законодателей, могут ли собственники перейти в таких домах на договоры с РСО.

В ЖК РФ нет механизма перехода дома с ИТП на прямые договоры, если им управляет компания или товарищество

Согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе на общем собрании принять решение о переходе на прямые договоры по коммунальным услугам с РСО.

Реализация данного права стала проблемой для жителей МКД, в которых для приготовления горячей воды используется внутридомовое оборудование – индивидуальные тепловые пункты (ИТП). В таких МКД ресурсоснабжающие организации поставляют в дом коммунальные ресурсы: холодную воду, или теплоноситель, и тепловую энергию для её подогрева (ч. 12 ст. 2, ч. 1 ст. 7 № 416-ФЗ, пп. «б» п. 4 ПП РФ № 354).

Подогрев производится уже на ИТП многоквартирного дома исполнителем коммунальной услуги по ГВС – с помощью поставленных в дом электроэнергии, газа или теплоэнергии (ст. 157.2 ЖК РФ). В таких домах обязательно должны действовать прямые договоры с РСО в трёх случаях:

• в доме способ управления не выбран или не реализован (ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ);
• в доме выбран непосредственный способ управления (ст. 164 ЖК РФ);
• дом остался без управляющей организации, новая УО ещё не выбрана или не назначена по результатам открытого конкурса (п. 17 ПП РФ № 354).

В таких многоквартирных домах собственники заключают прямые договоры с РСО на коммунальный ресурс, который поставляет организация. Это соответствует положениям п. 54 ПП РФ № 354.

Но если собственники выбрали для дома управляющую организацию или создали ТСЖ или кооператив, то правомерность перехода на прямые договоры под вопросом. Ниже разбираем позицию органов власти и Верховного суда РФ.

Как оплачивается электроэнергия, затраченная на работу ИТП

Содержание МКД ноябрь’19

Минстрой России: сначала запретил, а затем посчитал возможным заключать прямые договоры в домах с ИТП

Минстрой России выпустил три письма по вопросу заключения прямых договоров в домах, где коммунальная услуга по горячему водоснабжению оказывается с использованием ИТП. В них отражены две противоположные позиции.

Нельзя заключить. В письме от 07.05.2018 № 20237-ОГ/04 Минстрой РФ указал, что в домах с ИТП поставщик ресурсов – теплоносителя и ресурса для его подогрева – не оказывает коммунальную услугу по горячему водоснабжению. Он только поставляет ресурс для её производства. Следовательно, в доме с ИТП заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией на коммунальную услугу ГВС собственники не могут.

Возможно заключить. В письме от 04.02.2019 № 3080-ОО/06 ведомство указало, что собственники помещений в домах с ИТП могут заключить прямые договоры, но не напрямую на горячее водоснабжение. Чтобы подобному дому перейти на прямой договор водоснабжения и не получить отказ от РСО, на ОСС собственникам необходимо принять решение о заключении:

• договора о снабжении дома тепловой энергией для подогрева воды в целях ГВС;
• договора холодного водоснабжения на нужды горячего водоснабжения.

Третье разъяснение появилось 31 мая 2022 года: Минстрой России в письме № 24513-МС/04 повторил свою позицию от 2019 года о том, что собственники помещений в доме с ИТП могут заключать прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией при нецентрализованной системе ГВС и централизованной поставке в дом ресурсов для приготовления горячей воды. Договор составляется отдельно по каждому компоненту с компанией, которая его поставляет.

Как рассчитывается плата за водоснабжение и отопление в домах с ИТП

Коммунальные услуги март’21

Чтобы заключить прямые договоры в домах с ИТП, важно правильно сформулировать вопросы на ОСС и предмет таких договором

Подобную точку зрения выразила в 2018 году Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец. В выпусках онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются» она привела нормы законодательства, которые позволяют жителям домов с ИТП заключить договоры с РСО напрямую, а также рассказала, как это правильно сделать.

Как отметила эксперт, согласно ч. 1 ст. 1 ЖК РФ, граждане свободны в реализации своих прав по заключению договоров. Ограничение жилищных прав граждан возможно только для защиты конституционного строя, а также нравственности, здоровья, прав и законных интересов лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 1 ЖК РФ). Заключение прямого договора не подпадает под перечисленные условия, то есть права жителей домов с ИТП в этой ситуации не могут быть ограничены.

Елена Шерешовец указала, что для заключения договоров с РСО нужно правильно сформулировать вопросы повестки дня для голосования на ОСС. Согласно ч. 4.4 ст. 44 ЖК РФ, начало вопроса повестки дня должно выглядеть следующим образом:

«Принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме следующих договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями…». 

Далее необходимо выбрать ту формулировку, которая подходит к системе ГВС и отопления конкретного многоквартирного дома при нецентрализованной системе и теплоснабжения и ГВС. Если для подогрева в доме используется электроэнергия, то в повестке дня следует использовать следующую формулировку:

Принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме следующих договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями:

• …энергоснабжения, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг по энергоснабжению и в целях производства тепловой энергии на отопление и подогрев воды в МКД.
• …холодного водоснабжения и водоотведения, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг по холодному водоснабжению и водоотведению, и в целях производства тепловой энергии на отопление и подогрев воды в МКД, также в целях горячего водоснабжения в МКД и водоотведения».

Правильно оформленный протокол ОСС не является гарантией того, что ресурсоснабжающая организация сразу согласится перейти на прямые договоры. Но при этом у собственников появится шанс при отказе отстоять свою позицию в суде.

10 вопросов о работе УО при прямых договорах собственников с РСО

Коммунальные услуги декабрь’21

ВС РФ запретил переход домов с ИТП на прямые договоры: исполнитель услуг – всегда управляющее домом лицо

Другую позицию высказал Верховный суд России в деле № А17-8192/2019. Судья посчитал, что прямой договор на ГВС в домах с ИТП заключить невозможно. Поставщик ХВС не вправе быть исполнителем коммунальной услуги по горячему водоснабжению в доме с ИТП.

При отсутствии в доме централизованной системы ГВС исполнителем такой коммунальной услуги всегда является управляющая домом организация, ТСЖ или кооператив. Решение общего собрания собственников не может преодолеть императивные требования ЖК РФ.

Законодатели предлагают закрепить в ЖК РФ право собственников в домах с ИТП заключать прямые договоры

Точку в споре мнений пытаются поставить депутаты Госдумы России. Ещё в мае 2020 года они внесли на рассмотрение законопроект № 960730-7. Документом предлагается прописать в ст. 157.2 ЖК РФ специальные правила, регулирующие заключение прямых договоров в домах с индивидуальными тепловыми пунктами и крышными котельными.

Авторы предложили дополнить ст. 157.2 ЖК РФ частью 7.2 и прописать в ней, что собственники помещений в домах с ИТП заключают с РСО договоры о поставке ресурсов на цели ГВС. В марте 2021 года документ был принят в первом рассмотрении, а с октября 2021 года находится на втором чтении.

На заметку

Мнения Минстроя России, эксперта и Верховного суда России о правомерности заключения прямых договоров в домах с ИТП разделились. Сегодня сложно сказать, насколько удачно пройдёт этот процесс в случае, если собственники помещений всё-таки примут такое решение на ОСС и обратятся с протоколом в РСО.

Поставщик ресурсов в зависимости от своих интересов займёт ту или иную позицию. Если УО и собственники с такой позицией не согласятся, то вправе будут оспорить решение РСО в суде. Но на чём будет основывать решение суд – на мнении Минстроя России или решении ВС РФ по конкретному делу – сказать сложно.

А в вашей практике есть успешный кейс по переводу дома с ИТП на прямые договоры? Расскажите в комментариях.