Орган ГЖН отказал управляющей организации из Ульяновска в исключении дома из реестра лицензий, поскольку она не предоставила в ведомство протокол ОСС и акт приёмки-передачи техдокументации согласно требованиям № 938/пр. УО обратилась в ВС РФ с требованием признать, что она не обязана предоставлять эти документы. Рассказываем, почему суд встал на сторону УО.

Для исключения дома из реестра лицензий УО обязана предоставить пакет документов согласно п. 3 № 938/пр

Согласно ч. 2 ст. 168 ЖК РФ, после утверждения собственниками на ОСС договора управления и его подписания, а также после прекращения действия такого договора, управляющая организация обязана обратиться в орган ГЖН с заявлением о внесении изменений в региональный реестр лицензий. Этот процесс регламентирован Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр.

Однако не всегда то, что прописано в нормативно-правовом акте, соответствует реальному положению вещей. И в таком случае управляющие организации, пытаясь внести изменения в реестр лицензий, сталкиваются с неразрешимыми без судебного разбирательства ситуациями.

Так, одна из УО Ульяновска подала в орган ГЖН заявление на исключение дома из реестра лицензий, поскольку истёк срок действия договора с собственниками. Согласно пп. «а», «б», «г» п. 3 № 938/пр, УО была обязана приложить к заявлению:

  • копию протокола и решения ОСС о расторжении договора управления с лицензиатом в случае проведения такого собрания;
  • копию протокола конкурса по отбору УО для управления многоквартирным домом, в соответствии с которым лицензиат определён победителем конкурса, в случае проведения указанного конкурса;
  • копию акта приёма-передачи техдокументации и иных документов, связанных с управлением домом, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению МКД.

Поскольку УО прекратила управлять домом из-за истечения срока действия договора управления, то таких документов она предоставить не могла. Орган ГЖН отказал компании в исключении дома из реестра.

Орган ГЖН отказывает УО в исключении дома из реестра лицензий без приложения обязательных документов

УО с таким положением дел не согласилась, считая, что нормы № 938/пр нарушают её законные права и интересы, и подала административный иск в Верховный суд РФ.

Компания потребовала признать пп. «а», «б», «г» п. 3 № 938/пр недействующими. Они не позволяют изменить реестр лицензий в связи с прекращением договора управления, если собственники ещё не выбрали новую УО на ОСС. Организация посчитала, что такое положение вещей противоречит ч. 2 ст. 198 ЖК РФ.

Приказ № 938/пр в данных подпунктах не разграничивает случаи внесения изменений в реестр в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом и исключения сведений из реестра в связи с досрочным его расторжением. В ч. 3 и ч. 5 ст. 198 ЖК РФ эти случаи разведены. В результате орган ГЖН незаконно требует от УО в ситуации, когда истёк срок действия ДУ, документы, которые компания не может предоставить.

К тому же, как посчитала УО, принуждение её продолжать управление домом после истечения срока договора с собственниками является незаконным вмешательством госоргана в финансово-хозяйственную деятельность УО и безосновательным ограничением её прав.

УО после окончания срока действия договора не должна располагать всеми документами из п. 3 № 938/пр

ВС РФ пришёл к выводу, что управляющая организация права, настаивая на признании пп. «а», «б», «г» п. 3 № 938/пр недействующими применительно к компаниям, которые просят исключить из реестра лицензий дом из-за истечения срока действия договора управления. В обоснование своего решения ВС РФ привёл следующие нормы законодательства:

  1. Прекратив управлять домом, УО обязана разместить сведения об этом в ГИС ЖКХ и направить их в орган ГЖН для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (ч. ч. 2, 3 ст. 198 ЖК РФ, ч. 3 ст. 7 № 255-ФЗ).
  2. Реестр лицензий предполагает, что указанные в нём сведения, в том числе о лицензиате и об адресах домов, которыми он управляет, должны быть достоверными и актуальными, обновляться своевременно при заключении, прекращении или расторжении договора управления многоквартирным домом (п. 15 ПП РФ № 1110).
  3. Договор управления многоквартирным домом заключается на конкретный срок (ч. ч. 4, 13, 14 ст. 161, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Если одна из сторон заявила о прекращении договора управления по окончании установленного срока, то он расторгается, что соответствует нормам ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, ст. 421 ГК РФ.
  4. Если после истечения срока действия договора управления, он не был продлён, то УО прекращает деятельность по управлению домом и изменяет перечень домов в реестре лицензий РФ в соответствии с ч. ч. 2, 3 ст. 198 ЖК РФ. При этом ЖК РФ и иные НПА не возлагают на управляющую организацию обязанность управлять домом до выбора новой компании или дня возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом у других лиц.

ВС РФ сделал заключение, что управляющая организация после истечения срока действия договора управления уже не является участником правоотношений по управлению домом. Она не должна располагать документами, предусмотренными пп. «а», «б», «г» п. 3 № 938/пр и представлять их вместе с заявлением о внесении изменения в реестр лицензий.

№ 938/пр не разделяет разные случаи и основания прекращения УО деятельности по управлению домом

Верховный суд РФ, рассматривая административный иск, отметил, что оспариваемые нормы № 938/пр не учитывают, что ЖК РФ предполагает разные основания для исключения дома из реестра лицензий, в том числе из-за аннулирования лицензии или досрочного расторжения ДУ по инициативе собственников. Отличие оснований определяет разное содержание прав и обязанностей управляющих организаций при прекращении управления домами и внесении изменений в реестр лицензий.

В п. 3 № 938/пр используется общее императивное предписание прилагать к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий указанные в пункте документы, без разграничения оснований, по которым изменения нужно внести. Несоответствие пакета документов требованиям, установленным пп. «а» п. 5 № 938/пр, является причиной для отказа в исключении дома из реестра (пп. «а» п. 9 № 938/пр). Это противоречит законодательству.

ВС РФ отметил, что с такой точкой зрения согласен и Минстрой РФ в своих письменных возражениях на иск. Из них следует, что на УО-истца действие пп. «а», «б», «г» п. 3 № 938/пр распространяться не должно. Ведомство считает, что эти требования не подлежат применению в случае прекращения договора управления многоквартирным домом в связи с истечением его срока. Поскольку такого указания в № 938/пр нет, то ВС РФ признал пп. «а», «б», «г» п. 3 № 938/пр недействующими.

Запомнить

Своим мнением о решении ВС РФ поделилась наш постоянный эксперт, практикующий юрист Елена Шерешовец:

Смотрите видео на нашем канале

Благодаря настойчивости УО из Ульяновска и решению Верховного суда РФ от 13.08.2019 по делу №АКПИ 19-474, управляющие организации, которые прекращают управлять домом после истечения срока договора управления, теперь не обязаны предоставлять в орган ГЖН документы, которые указаны в пп. «а», «б», «г» п. 3 № 938/пр.

При этом надзорное ведомство не сможет отказать УО во внесении изменений в реестр лицензий из-за отсутствия таких документов, приложенных к заявлению. Но это применимо только в тех случаях, когда срок действия договора управления истёк и не был автоматически пролонгирован из-за заявления одной из сторон о его прекращении. В остальных ситуациях требования пп. «а», «б», «г» п. 3 № 938/пр по-прежнему действуют. Будьте внимательны!