О договорах и налогообложении при непосредственном управлении МКД

Непосредственное управление домом встречается нечасто, но среди наших читателей есть представители Советов в таких МКД. Сделали подборку ответов на их вопросы из нашего канала Яндекс.Дзен. Читайте, кто заключает договоры на ЖКУ, как выплачивать вознаграждение членам Совета и облагаются ли такие деньги налогами.

Обязательно ли заключить договор с УО, которая выступит посредником в отношениях с РСО

«Мы организовали непосредственное управление для своего дома, приказ подписали 13.07.2023 г. В нашем доме 27 квартир, нет центрального отопления и горячей воды: каждая квартира отапливается газовым котлом. Индивидуальные договоры на свет, газ, мусор, ВДГО – заключены. Переговоры о заключении таких договоров на воду ведём. Я бы хотела узнать, как правильно и на какие услуги заключать договор, это обязательно должна быть УО или может быть физлицо?».

При непосредственном управлении нет требования обязательно заключить договор с УО как обслуживающей организацией.

• Договоры на поставку тепла, электроэнергии, воды, газа и водоотведение, вывоз ТКО каждый владелец помещения заключает самостоятельно. Исполнители КУ будут начислять плату как за индивидуальное потребление, так и за ОДН.
• Договоры на содержание и ремонт общего имущества собственники заключают на основании решений ОСС. Это может быть одна компания для всех необходимых работ и услуг или разные. Подрядчики будут выставлять квитанции на оплату согласно условиям договоров.
• В отношениях с подрядчиками и органами власти собственников помещений в доме с непосредственным управлением представляет один из них на основании доверенности, которую он получает по решению ОСС.
• Если в доме более четырёх квартир, то жители на общем собрании избирают Совет МКД. Заключить договоры от имени собственников вправе председатель такого совета, если его наделили полномочиями на собрании.
• Фонд капремонта у дома с непосредственным управлением всегда копится на счёте регоператора, он выставляет платёжные документы.

Что учесть собственникам при выборе непосредственного управления МКД

ОСС и собственники март’22

Кто и как собирает деньги для выплаты вознаграждения представителю всех собственников

Как правильно оформить платёжки на вознаграждение собственнику, который будет всех представлять, кто собирает на это деньги и их выплачивает?

Исходя из положений ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ, общее собрание в МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю Совета МКД или иному их представителю.

Такие выплаты связаны с выполнением управленческих функций, поэтому правоотношения между ним и другими собственниками регулируются нормами гражданского законодательства. Необходимо заключить гражданско-правовой договор между владельцами помещений с одной стороны и получателем вознаграждения, например, председателем Совета МКД, – с другой.

При этом на ОСС следует утвердить:

• размер, периодичность, порядок выплат;
• вопросы их оформления – составление акта выполненных работ, расписки о получении денежных средств;
• лицо, организующее приём денег от соседей и передачу вознаграждения получателю.

Облагается ли налогом вознаграждение представителя собственников при непосредственном управлении

Нужно ли идти в налоговую службу с данными о вознаграждении председателя Совета МКД и кто это должен делать?

Согласно пп. 6 п. 1 ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в РФ относятся вознаграждения за выполнение трудовых или иных обязанностей, за выполненную работу, оказанную услугу на территории России.

Соответственно, вознаграждение, выплачиваемое физическим лицам по гражданско-правовым договорам на выполнение работ или на оказание услуг, – объект налогообложения НДФЛ.

Поскольку договор между собственниками и их представителем, например, председателем Совета МКД, – это договор между физическими лицами, обязанность по уплате налогов возлагается на получателя денег.

«Вы нам писали»: разбираем вопросы о парковке, взыскании долгов и ОСС

Деятельность УО декабрь’21

Нужно ли регистрировать такую форму управления

Нужно ли при непосредственном управлении регистрировать ООО, чтобы стать юрлицом для расчётов с подрядными организациями?

Регистрация юридического лица для организации непосредственного управления МКД не требуется и действующим законодательством не предусмотрена. Также не нужно нигде регистрировать и Совет МКД.

В соответствии с ч. 2 ст. 164 ЖК РФ, при такой форме управления МКД договоры с РСО на предоставление коммунальных услуг заключает каждый собственник помещения от своего имени. Договоры на содержание и ремонт имущества в доме владельцы помещений заключают с подрядчиками на основании решения ОСС.

В соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ, п. 1 ст. 185 ГК РФ, от имени собственников МКД в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из них или другое лицо, уполномоченное ОСС или доверенностями от всех или большинства владельцев помещений.

Особенности споров в ЖКХ: как УО разрешать конфликты с жителями

ОСС и собственники 6 июля 2023

Больше информации – на портале

Мы нечасто пишем про непосредственное управление домами, но на нашем портале есть серия статей по этой теме:

1. Нюансы организации непосредственного управления МКД.

Мы рассказывали о том, в каких домах можно выбрать такой способ, с какого момента он считается реализованным, какие договоры необходимо заключить, какие вопросы нужно вынести на ОСС и кто заполняет ГИС ЖКХ.

2. Заключение договоров с РСО и проверки органов ГЖН.

Наши юристы ответили на вопросы читателей, в том числе о том, кто отвечает за качество коммунальных услуг, могут ли собственники отказаться от части услуг и работ из Минимального перечня № 290 и должен ли орган ГЖН проверять компанию, которая обслуживает дом.

3. Подготовка дома к отопительному сезону.

Эту тему мы рассмотрели в статье с различными ситуациями, о которых писали читатели портала. В ней вы найдёте ответ на вопрос, кто несёт ответственность за неготовность МКД к эксплуатации в осенне-зимний период в таких домах.

4. Расчёты за КР на СОИ в доме с непосредственным управлением.

Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец посвятила этой теме отдельный выпуск онлайн-журнала «ЖКХ: мечты сбываются». Она напомнила, что в домах с непосредственным способом управления собственникам помещений не оказывается жилищная услуга КР на СОИ. Вместо этого потребители вносят плату за коммунальную услугу ОДН.

Остались вопросы? Задайте их в комментариях.

Хотите найти единомышленников и обсудить с ними опыт непосредственного управления? Присоединяйтесь к обсуждениям на нашем Телеграм-канале.