Вправе ли ОСС изменить плату за жилое помещение и строки в квитанциях

Собственники на ОСС могут изменить размер платы, назначить выплаты Совету дома и принять иные решения в пределах компетенции собрания. И не всегда УО согласны с этими решениями. На примере судебного дела разбираемся, могут ли участники ОСС признать размер платы от УО завышенным и изменить формулировки в платёжном документе.

Как убедить жителей утвердить экономически обоснованный размер платы

Содержание МКД ноябрь’23

Собственники вправе на ОСС принимать решения по вопросам, входящим в его компетенцию согласно ЖК РФ

В одном из домов Кирова собственники помещений провели общее собрание, на котором избрали Совет МКД и:

• снизили размер платы за жилое помещение, посчитав прежний сильно завышенным;
• отменили вознаграждение председателя Совета МКД и утвердили оплату «поддержания деятельности Совета МКД».

ОСС набрало необходимый кворум, а жители проголосовали положительно по всем вопросам повестки дня. После этого собственники направили решение в УО для исполнения, но та подала иск в суд с требованием признать результаты ОСС недействительными. Она утверждала, что:

• не знала о проведении общего собрания;
• сроки уведомления участников об ОСС нарушены;
• к протоколу не приложен реестр собственников;
• размер платы уменьшен без учёта её мнения и реальных расходов;
• изменение формулировки о вознаграждении председателю Совета дома грозит УО привлечением к ответственности за неуплату налогов.

Что делать УО, если собственники утвердили низкий размер платы

Надзор и судпрактика октябрь’23

Решение ОСС законно, если на нём собран кворум и при его созыве не допущены существенные нарушения ЖК РФ

Разбирая спор, суд первой инстанции, ответил на три вопроса:

1. Можно ли на ОСС изменить в квитанциях формулировку «вознаграждение председателю Совета МКД» на «поддержание деятельности Совета МКД»?

В отзыве на иск собственники пояснили, что при изменении характера выплат с управляющей организации снимается обязанность удерживать налоги (Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ). Деньги будут направлены на покупку канцелярских принадлежностей и распечатку документов, а не на вознаграждение.

Суд согласился с этим, посчитав: раз оплата работы председателя Совета МКД отменена, то УО не будет привлечена к ответственности за нарушение норм НК РФ. Собственники вправе утвердить дополнительные взносы на поддержание работы Совета дома.

2. Выполнил ли инициатор ОСС требования по надлежащему уведомлению собственников о собрании, и знала ли УО об этом?

Жители дома предоставили доказательства, что разместили объявления об ОСС в подъездах МКД. Такой способ информирования они выбрали ранее (ст. 45 ЖК РФ). Явка составила 75%, что подтверждает надлежащее уведомление о собрании (ч. 3 ст. 45, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

При этом, согласно материалам дела, УО выслала инициатору своё предложение о размере платы, значит, знала об ОСС (п. 31 Правил № 491). Суд первой инстанции решил, что перечисленные истцом недочёты в процедуре созыва ОСС не существенны. Они не влияют на решение собственников, правильность подсчёта голосов и не затрагивают права компании.

3. Вправе ли собственники уменьшить размер платы за содержание без учёта мнения УО, считая, что стоимость услуг завышена?

Инициатор ОСС в отзыве на иск подчеркнул, что:

• по расчётам собственников, реальная стоимость работ и услуг УО меньше, чем указала компания в смете;
• за последние четыре года они переплатили более 1 млн рублей;
• при принятии решения на ОСС жители учли, что размер платы должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать содержание общего имущества МКД в соответствии с НПА (п. 29 Правил № 491, постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П).

Управляющая организация, в свою очередь, пыталась доказать ошибочность позиции жителей МКД. Она представила суду документы и чеки, которые подтверждали, что стоимость проведённых работ по содержанию общего имущества выше, чем считают собственники.

Но инстанция отклонила доводы УО, так как в чеках не было прямого указания, что средства были потрачены на нужды дома. К тому же организация нарушила п. 9 приказа Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр и не подписала акты выполненных работ, которые бы подтверждали качественное оказание услуг и их стоимость.

В итоге судья не нашёл оснований для признания ОСС недействительным и отказал УО в удовлетворении требований (решение Ленинского районного суда Кирова от 28.08.2023 по делу № 2-2280/2023). Апелляционный суд поддержал коллег (апелляционное определение Кировского областного суда от 30.11.2023 по делу № 33-5919/2023).

Как УО списать долги и индексировать размер платы: отвечают эксперты

Деятельность УО сентябрь’23

Чтобы оспорить решение ОСС, нужно доказать существенные нарушения НПА и прав компании

Собственники помещений в МКД нередко выносят на голосование ОСС вопросы, с которыми не согласна управляющая организация: отменить ранее принятое решение или существенно снизить размер платы за содержание, убрать из перечня работ и услуг уборку помещений.

В таких ситуациях компании обращаются в суд, чтобы оспорить решения. При этом они должны доказать ничтожность или недействительность итогов ОСС – что были допущены существенные нарушения порядка созыва или проведения собрания или решение повлекло убытки или иные неблагоприятные последствия.

Рассмотренное дело показывает, что суд не встанет на сторону УО при оспаривании результатов ОСС, если она не сможет предоставить суду весомых доказательств того, что:

• собственники в своём решении не учли требования НПА или вышли за пределы компетенции ОСС;
• при проведении собрания были допущены существенные, а не формальные ошибки;
• компания понесёт убытки или будет привлечена к ответственности, если исполнит принятое решение.

Есть вопросы по проведению ОСС или оспариванию его итогов? Не знаете, как правильно обосновать размер платы за содержание жилого помещения? Задайте их экспертам на Весенней конференции по управлению МКД. Она пройдёт 16-18 мая в Калининграде.

ПРОГРАММА КОНФЕРЕНЦИИ