Противоречия в законодательстве: как УО поступать с протоколами ОСС

В жилищном законодательстве множество документов, и иногда они вступают в противоречия друг с другом, особенно если в ЖК РФ изменения внесены, а в нижестоящие документы – ещё нет. Рассказываем о противоречии в нормах ЖК РФ и ПП РФ № 491 о протоколах ОСС и даём рекомендации, как УО поступать в такой ситуации.

Организация ОСС и заочное голосование: отвечаем на трудные вопросы

ОСС и собственники ноябрь’19

ЖК РФ и приказ № 44/пр требуют от УО направлять оригиналы документов ОСС в орган ГЖН

Решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, оформляются протоколом такого ОСС. Требования к оформлению протокола до марта 2019 года были закреплены в приказе Минстроя РФ № 937/пр, который затем был заменён на приказ от 28.01.2019 № 44/пр.

Документ регламентирует два аспекта проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах:

1. Требования к оформлению протоколов ОСС.
2. Порядок направления соответствующих решений собственников, принятых на собрании, и протокола в орган Госжилнадзора.

В № 937/пр было указано, что в орган ГЖН передаются копии протокола ОСС и решений собственников. Новыйприказ Минстроя РФ № 44/пр изменил это требование: по всему тексту приложения 2 к приказу слова «копии» были заменены на «подлинники».

Приказ № 937/пр:

Приказ № 44/пр:

Получается, что до 5 марта 2019 года, когда вступил в силу № 44/пр, инициаторы собраний, УО/ТСЖ направляли в орган ГЖН только копии протоколов ОСС, а оригиналы оставляли у себя.

Предоставить в орган Госжилнадзора именно подлинники этих документов инициаторов ОСС, управляющие организации и ТСЖ обязали в ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ:

Обязанность направлять в надзорное ведомство именно оригиналы протоколов общих собраний собственников, а не копии, наступила у УО/ТСЖ и собственников – инициаторов собраний ещё до № 44/пр, с момента вступления в силу № 485-ФЗ в январе 2018 года.

Что Минстрой РФ изменил в требованиях к оформлению протоколов ОСС

ОСС и собственники февраль’19

ПП РФ № 491 требует от УО хранить оригиналы документов ОСС в составе технической документации на дом

Протокол общего собрания является не только главным документом ОСС, но и частью технической документации на многоквартирный дом и должен храниться в УО/ТСЖ и передаваться новому управляющему или собственникам в случае, если последние решили сменить УО или способ управления домом.

Согласно пп. «д(3)» п. 26 ПП РФ № 491, в состав техдокументации включены не копии протоколов ОСС, а их подлинники:

В законодательстве на данный момент существует несоответствие нескольких документов по вопросу передачи подлинников протокола ОСС. С одной стороны, с 2018 года оригиналы направляются в орган ГЖН, с другой – подлинники должны храниться в составе технической документации МКД на руках у УО. Изменения в пп. «д(3)» п. 26 в 2018–2019 гг. не вносились, и он остался в прежней редакции.

Восстановление техдокументации МКД с помощью сторонних организаций

Деятельность УО декабрь’18

Делайте два экземпляра оригинала протокола ОСС или храните у себя копии, загруженные в систему

Постановления Правительства РФ являются подзаконными актами, которые принимаются на основании и во исполнение законов: ПП РФ № 491 имеет меньшую юридическую силу, чем Жилищный кодекс РФ. Но из-за противоречий между ЖК РФ и ПП РФ управляющие организации и ТСЖ оказались в двояком положении:

1. Если не направить в орган ГЖН оригиналы документов общего собрания, они нарушат требования ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, то есть лицензионные требования к своей работе.
2. Если она отправит подлинники протокола ОСС в надзорное ведомство, то формально не выполнит нормы пп. «д(3)» п. 26 ПП РФ № 491, что также трактуется как нарушение лицензионных требований.

Мы предлагаем УО и ТСЖ несколько вариантов, как обезопасить себя от любой претензии по поводу хранения или отправки протоколов ОСС:

1. Составлять и подписывать протокол ОСС в двух экземплярах: один направлять в надзорное ведомство, второй хранить в комплекте технической документации на дом.
2. Хранить в составе технических документов на дом копии, которые должны полностью соответствовать скан-копиям, размещённым в ГИС ЖКХ в соответствии с ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ. Заверять такие копии не нужно.

Сегодня в законодательстве, которое регулирует сферу управления многоквартирными домами, много неточностей и противоречий, которые усложняют работу УО, ТСЖ и ЖСК. Для исправления ситуации мы создали Ассоциацию профессиональных управляющих недвижимостью «Р1», которая будет представлять и защищать интересы УО, ТСЖ и кооперативов в рабочих группах различных органов власти, в том числе разрабатывающих нормативно-правовые акты в сфере ЖКХ и изменения в них. Приглашаем вас в нашу команду профессионалов, чтобы вместе влиять на жилищное законодательство.

Чтобы узнать больше об Ассоциации и условиях вступления в неё, перейдите на официальный сайт «Р1», нажмите кнопку «Вступить в Ассоциацию» и заполните форму обратного звонка. Мы свяжемся с вами в ближайшее время, чтобы ответить на все ваши вопросы.