Всегда ли разбор общей стены требует согласия всех собственников МКД

В одном из МКД Вологодской области собственник нежилых помещений разобрал часть несущей стены между ними. Суды разбирались, изменился ли из-за этого объём общего имущества, нужно ли было получить на эти работы согласие всех владельцев в доме и когда переустроенные помещения можно сохранить в изменённом виде.

Собственник разобрал оконный проём в общей стене дома и устроил в нём дверь

Предприниматель – собственник помещений в подвале и пристройке к одному из МКД Вологодской области – без согласований провёл их перепланировку:

• разобрал несущую стену под окном и устроил вместо окна дверной проём,
• вмонтировал рольставни,
• заложил дверь между двумя своими помещениями.

После реконструкции ИП обратился в суд с иском к администрации города, потребовав сохранить помещения в перепланированном виде. Свой иск он обосновал нормами ст. ст. 12, 209, 304 ГК РФ и ст. ст. 25, 20 ЖК РФ. Также он ходатайствовал о проведении судебной экспертизы.

Представители городской администрации в отзыве на иск указали, что требования необоснованные: предприниматель в установленном порядке не обращался в орган МСУ для согласования перепланировки или переустройства помещений МКД (дело № А13-14394/2021). В итоге спор дошёл до ВС РФ.

Четыре вопроса о перепланировках в МКД и роль УО в этом процессе

Содержание МКД декабрь’23

Если уменьшился состав или объём общего имущества – нужно получить согласие всех собственников

Суд первой инстанции отклонил ходатайство ИП о назначении экспертизы «в связи отсутствием целесообразности её проведения», а также отметил, что:

• В соответствии со ст. 26 ЖК РФ, переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
• В ином случае, в силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, такие работы признаются самовольными, и собственник обязан привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
• В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суд вправе принять решение о сохранении помещения в переустроенном состоянии, если не нарушены права и законные интересы граждан и нет угрозы их жизни или здоровью.

Как отметил судья, предприниматель не представил доказательств, подтверждающих согласование переустройства, обращения в администрацию, – сразу же пошёл в суд в обход установленного порядка. А суд не должен подменять предусмотренную законом процедуру. Поэтому первая инстанция отклонила иск собственника к органу МСУ.

Как должна проводиться перепланировка в помещениях МКД: пример Москвы

Содержание МКД 4 мая 2022

Если размер общего имущества после перепланировки не уменьшился – достаточно ⅔ голосов на ОСС

Предприниматель подал апелляционную жалобу, где указал, что направлял заявление в администрацию, но ответа на него не получил. Он предоставил инстанции материалы заключения о том, что перепланировка произведена с соблюдением градостроительных и строительных норм.

Апелляционный суд назначил экспертизу, которая не выявила нарушений требований строительного, пожарного, санитарного, экологического законодательства. Проведённые работы не изменили характеристики надёжности конструкции МКД и не создали угрозы жизни и здоровью людей.

Орган МСУ настаивал, что при устройстве дверного проёма собственник разобрал часть несущей стены, которая входит в состав общего имущества. В результате работ размер такого имущества уменьшился. А предприниматель не получал на это согласие всех собственников, что является нарушением.

Но апелляционный суд пришёл к выводу, что в данной ситуации согласия всех владельцев помещений не нужно:

• Демонтаж подоконной кладки затронул не всю стену, а только её часть. Устройство дверного проёма на месте существующего оконного выполнено без изменения проектной ширины проёма и не привело к снижению несущей способности стены, надежности несущей конструкции здания.
• Демонтированный участок стены расположен не в месте общего пользования, а в частном помещении.
• Орган МСУ не доказал, что изменение общедомового имущества без согласия других собственников повлекло нарушения их прав и интересов граждан.

Суд сделал заключение, что спорные работы не повлекли уменьшения общего имущества. В силу п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в таком случае для перепланировки достаточно, чтобы на ОСС «за» собственники отдали не менее 2/3 от общего числа всех голосов в многоквартирном доме.

Истец после проведения спорной перепланировки собрал ОСС, в котором участвовали собственники, обладающие 73,70% голосов. По результатам голосования 72,64% из них отданы за согласование работ.

Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск предпринимателя, кассация его поддержала. Верховный суд РФ, куда обратился орган МСУ, отказался пересматривать дело (определение от 27.10.2023 № 307-ЭС23-16625).

Почему УО не отвечает за самовольное переустройство помещений в МКД

Надзор и судпрактика октябрь’20

Количество необходимых голосов зависит от характера работ по переустройству или перепланировке в МКД

Как показывает рассмотренное дело № А13-14394/2021, из любых правил бывает исключение, и при разных обстоятельствах вопрос о законности перепланировки или переустройства суды решают по-разному.

В Жилищном кодексе РФ указано, что:

• Переустройство, перепланировка помещения в многоквартирном доме должны быть согласованы с органом местного самоуправления. Также собственник вправе обратиться в орган МСУ уже после работ – для легализации сделанных изменений.
• В спорах, когда администрация отказывается согласовать перепланировку, суды обращают внимание на последствия проведённых работ: были ли нарушены характеристики здания, изменился ли состав общего имущества, создаёт ли перепланировка угрозу жизни или здоровью граждан, нарушены ли требования НПА. Если такие нарушения не найдены, то инстанции вправе дать разрешение сохранить помещение в изменённом виде.

При этом суды исследуют и вопрос об изменении состава общего имущества в результате работ. Если такое имущество уменьшилось, то собственник должен получить согласие всех владельцев помещений. В ином случае, как показало дело № А13-14394/2021, достаточно и квалифицированного большинства.