Залог успешного ОСС: краткое руководство от Ассоциации «Р1»

Законодательство о проведении общих собраний собственников помещений в МКД постоянно меняется, усложняя работу инициаторов. Ирэн Парсамян на онлайн-курсе рассказала УО, ТСЖ, юристам и активным жителям, как проводить ОСС в соответствии с требованиями актуальных НПА. Читайте обзор рекомендаций эксперта.

Учитывайте базовые положения законодательства о проведении общих собраний собственников

Своё выступление на онлайн-курсе «Полное руководство по проведению ОСС: от основ к практике 2.0» исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян начала с базовых аспектов ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это высший орган управления домом. Только на нём владельцы помещений вправе принимать решения по содержанию и использованию общего имущества МКД, по капитальному ремонту. Такие решения обязательны для всех владельцев помещений.

Согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ, проводить ОСС собственники должны ежегодно – как правило, в течение второго квартала года, следующего за отчётным. Кроме этого, возможны внеочередные – их можно созывать в любое время по инициативе любого владельца помещения или их группы при необходимости решения новых вопросов.

Действующее законодательство предусматривает три основные формы ОСС:

• очное – с личным присутствием;
• заочное – путём сбора письменных решений;
• очно-заочное – сочетающее два формата.

Спикер отметила, что все формы равноправны, их выбор зависит от ситуации. Очная позволяет обсудить вопросы, но требует кворума присутствующих. Очно-заочная даёт возможность собрать голоса тех, кто не пришёл лично. Заочная применяется, если очное собрание не состоялось из-за отсутствия кворума.

Особое внимание Ирэн Парсамян обратила на распространённое заблуждение «один собственник – один голос»: каждый собственник имеет число голосов, пропорциональное доле принадлежащей ему недвижимости.

ОСС по-новому: как в 2025 году провести общее собрание в МКД

ОСС и собственники март’25

Действуйте в рамках компетенции и полномочий ОСС

Статья 44 ЖК РФ определяет круг вопросов, которые относятся исключительно к компетенции общего собрания собственников. Среди них:

• выбор способа управления МКД;
• согласование условий договора с УО;
• избрание или переизбрание Совета дома и его председателя;
• использование общего имущества;
• утверждение работ по капремонту;
• порядок проведения ОСС.

➡️ Полный перечень таких вопросов – в материалах курса под статьёй.

Если какой-либо собственник не согласен с принятыми решениями, он вправе оспорить итоги собрания в суде в течение шести месяцев (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому важно соблюдать все предусмотренные процедурой требования – от уведомления до подсчёта голосов – чтобы решения ОСС были легитимными.

Как с 1 сентября верно оформить протокол ОСС и передать его в ГЖИ

ОСС и собственники июнь’25

Следуйте чёткому алгоритму действий при организации и проведении собрания

Чтобы общее собрание собственников помещений в МКД считалось легитимным, его инициатору стоит строго придерживаться всех этапов.

Инициация ОСС. Любой собственник помещения в доме, их группа, обладающая не менее чем 10% от всех голосов в МКД, или УО могут инициировать такое собрание (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).

Подготовка документов. Это один из самых трудоёмких шагов. Для ОСС необходимы реестр собственников, сообщение о проведении собрания, бюллетени, доверенности. Но это ещё не всё: полный перечень, разработанный экспертами Ассоциации «Р1», – в материалах под статьёй.

Уведомление. За 10 дней до начала голосования следует разместить сообщение о проведении собрания в ГИС ЖКХ и на информационных стендах в подъездах МКД. Также спикер рекомендует опубликовать его на сайте и в социальных сетях УО, в домовых чатах.

Проведение. В соответствии с ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, чтобы собрание состоялось, нужно набрать кворум – более 50% от общего числа голосов в МКД. Они считаются по площади помещений (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ).

Оформление протокола в течение 10 дней после ОСС согласно п. 17 прил. 1 к приказу Минстроя РФ от 30.04.2025 № 266/пр. Его должны подписать председатель, секретарь и счётная комиссия. Для онлайн-ОСС система формирует протокол автоматически в течение суток.

Подробнее о шагах на каждом этапе, требованиях законодательства и советах из опыта эксперта – в материалах под статьёй.

ОСС через ГИС ЖКХ: видеоинструкция, примеры повестки дня и протокола

ОСС и собственники апрель’25

Учитывайте пороговые значения голосов для разных решений

Общее собрание собственников в МКД считается состоявшимся при кворуме более 50% от всех голосов в доме. Без него решения недействительны (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Порог большинства зависит от вопроса:

• простое – более 50% от участников ОСС;
• более 50% от всех голосов в МКД;
• 2/3 от всех голосов;
• 100% голосов – вопросы, касающиеся уменьшения общего имущества при реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Рассказала эксперт и об особых случаях, которые нельзя отнести к перечисленным выше пороговым значениям. Среди них – вопросы о переводе жилого помещения в нежилое, включение в программу комплексного развития территорий. Ирэн Парсамян советует проверять порог по каждому вопросу заранее, чтобы избежать оспаривания решений собрания (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Сделать это можно в сервисе «ОСС на 100%».

Можно ли продлить сроки голосования на ОСС: теория и судпрактика

ОСС и собственники февраль’25

Изучайте судебную практику о спорах вокруг ОСС и выводы разных инстанций

Второй день онлайн-курса спикер посвятила разбору актуальной судебной практики по делам, связанным с ОСС. Наиболее частые поводы для оспаривания решений собрания – это нарушение процедуры его созыва, отсутствие кворума или фальсификация документов. Рассмотрим несколько из приведённых экспертом примеров:

• Определение ВС РФ от 17.01.2025 № 305-ЭС24-22801 о доказательствах уведомления о собрании.

Жители МКД выбрали управляющую организацию на ОСС, но ГЖИ отказала в изменении реестра из-за неподтверждённого факта уведомления владельцев помещений. Суды согласились с ведомством: уведомления не были вручены всем собственникам, что нарушает ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. Верховный Суд РФ отказал в пересмотре дела, подчеркнув, что документы должны подтверждать уведомление.

• Определение ВС РФ от 10.10.2024 № 302-ЭС24-10761 об обращении инициатора в прокуратуру.

Орган ГЖН отказал УО во внесении изменений в реестр лицензий на основе письма прокуратуры от инициатора ОСС, отрицающего его участие в собрании. Суды нижестоящих инстанций отменили отказ, но ВС РФ восстановил решение ГЖИ: орган проверяет документы на ничтожность по п. 5 Порядка № 938/пр, а недостоверность сведений – правомерное основание для отказа (п. 9). Это решение подтверждает право ГЖИ на отказ без судебного признания ничтожности.

Эксперт отметила, что в целом практика подчёркивает: неукоснительное соблюдение процедуры ОСС – залог устойчивости принятых решений. Инициаторам собраний стоит относиться к их организации очень внимательно: проверять списки собственников, считать голоса, оформлять протоколы по закону.

Решения ОСС напрямую влияют на расходы жителей и управление общим имуществом. Поэтому каждый этап имеет практическую значимость: при правильном подходе общее собрание превращается в эффективный инструмент управления домом, а при халатности – в источник конфликтов и судебных исков. Больше примеров и информации по теме – в материалах онлайн-курса под статьёй.

Упростить организацию и проведение ОСС можно с помощью сервиса «ОСС на 100%»: в нём есть готовые формулировки повестки дня с указанием требуемых для принятия решений кворумов, образцы сообщений о проведении собрания, протокола и других необходимых документов.